淺談經濟新常態對房地產業的影響

陳永俊，董寧寧，滕　燕

（1.哈爾濱商業大學　能源與建筑工程學院，黑龍江　哈爾濱　150028；2.海南省煙草專賣局，海南　海口　570100）

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淺談經濟新常態對房地產業的影響

陳永俊1，董寧寧2，滕燕1

（1.哈爾濱商業大學能源與建筑工程學院，黑龍江哈爾濱150028；2.海南省煙草專賣局，海南海口570100）

[摘要]全球經濟進入大調整時期，中國經濟也進入經濟新常態。由于中國的房地產業并不具備完全市場化，當國家進行一系列宏觀調控的時候，房地產業將面臨國家政策的影響。所以，在經濟新常態下，我國房地產業的發展受到宏觀和微觀的影響，以及政府和市場的影響。面對經濟新常態，房地產企業必須要認識新常態，順應新常態，牢固樹立并貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念；同時還必須要認識到，政府推進結構性改革，還會加快產能過剩行業的企業的優勝劣汰和兼并重組；信譽好、效益好的企業要把握住這樣的發展有利時機；企業還要認真分析市場的供需狀況，調整地區布局，加快去庫存，做優增量。

[關鍵詞]經濟新常態；房地產業；影響；措施

前言

自從“經濟”這一概念詞匯被人們應用以來，它就開始牽動著國家的命脈，一個國家的經濟發展在一定程度上關乎著國家的強弱興衰。常言道，能做到“經濟”二字的人必須文能安邦興業，武能御侮卻敵。經濟發展一直以來是人們關注的焦點，而經濟的發展又對國家的各行各業產生了怎樣的影響，尤其是在經濟全球化的當今時代，經濟的任何變動都會把影響擴散至世界各個角落。

如今，世界經濟在發生著變化，各個經濟體也在應對經濟發展中做出了各自的應對戰略，而我國，經濟發展呈現出與以往不同的形態，這被形象的稱為經濟新常態，在經濟新常態下，經濟結構在調整，原先的發展格局在變化，各行各業面臨著發展的新挑戰和新機遇。

當然，經濟新常態下，對于在之前一直處于“黃金時代”的房地產業的發展來說，同樣是挑戰與機遇并存。

一、經濟新常態的概述

全球經濟危機的大爆發宣告了世界經濟步入“大調整”與“大過渡”的時期。這種大時代背景與中國階段性因素的疊加決定了中國經濟進入增速階段性回落的“新常態”時期，并呈現出與周期性調整不一樣的新現象和新規律。

經濟新常態是2014年5月9日至10日，國家主席習近平在河南考察工作時提出的。中國經濟新常態的四個主要特征:一是中高速發展，即經濟增速換擋回落、從過去10%左右的高速增長轉為7%～8%的中高速增長是新常態的最基本特征。二是結構優化，即產業結構方面，第三產業逐步成為產業主體；需求結構方面，消費需求逐步成為需求主體；城鄉區域結構方面，城鄉區域差距將逐步縮小；收入分配結構方面，居民收入占比上升。三是經濟發展新動力，即中國經濟將從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動。四是挑戰增多，即一些不確定性風險顯性化。樓市風險、地方債風險、金融風險等潛在風險漸漸浮出水面。

樓市的新常態也同樣有三大特點：首先，房價呈現由前幾年全線上漲轉為維持在高位運行、穩中有降的調整態勢，樓市告別高速增長期進入中速增長階段。其次，樓市已經進入調結構、去庫存階段。第三，樓市調控限購、限貸轉為“去行政化”，樓市逐漸進入“調整靠市場”的階段。

二、經濟新常態對房地產業的影響

(一)經濟新常態下，房地產業的機遇

第一，新常態的一個特征是產業結構由中低端向中高端轉換，2013年中國產業結構出現歷史性的變化——2013年我國第三產業(服務業)增加值占GDP比重達46.1%，首次超過第二產業，標志著中國經濟正式邁入“服務化”時代；2015年，這一比例攀升至51.6%，而美國等發達國家服務業已占GDP的80%以上。新常態下，我國產業結構由中低端向中高端提升將是長期趨勢。作為第三產業的房地產業，面臨著新的發展機遇。

第二，中國的城鎮化會在未來幾十年繼續高速增長，國際化經驗是城鎮化70%左右才轉入低水平發展階段，我們要達到這個水平，還需要一段時間努力和奮斗，所以在這個過程中，我國城區會不斷擴大，差不多4億人從農村區域到城鎮定居，而且伴隨著向中等收入、高等收入提升的過程。人們對住房還是有需求的，所以從這個過程看，不動產業和房地產業在一定程度上還是會起到支柱產業的作用。

第三，所謂“新常態”，主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。毋庸置疑，新常態下，房地產更需要平穩、健康的發展，企業的優勝劣汰、兼并重組和互聯網的普及，將進一步推進房企轉型和創新。

(二)在經濟新常態下，房地產業也面臨挑戰

第一，在于房地產業不是一般的商品，不是一般的消費品，它具有雙重屬性，它有使用屬性，買了房子可以住、辦公也可以經商。而房地產區別于其他商品的屬性是它有很強的資產性。這導致了房地產在市場的不斷變化中，會受到貨幣政策的影響比較大，對通貨膨脹又特別敏感，通貨膨脹預期對其發展起到了一定的主導作用。隨著經濟步入新常態，經濟面臨下行壓力，人們對樓市失去了原有的狂熱追捧，而是更加理性的選擇購房。房地產也由“黃金時代”步入“白銀時代”。

第二，近幾年來，住宅產業市場化與住房保障之間的矛盾日漸突出。一方面實現住宅的商品化、市場化、產業化是我國乃至世界房地產業的大勢所趨。另一方面，短時期內快速的商品化和市場化，不可避免地產生了高房價問題，大部分的普通民眾的人均可支配收入增長速度遠遠趕不上房價的漲速。無疑，我國原本就已滯后的住房保障制度面臨著前所未有的巨大壓力。住宅產業的特殊性和我國房地產市場的初級性，共同導致了市場化與住房保障之間日益突顯的矛盾。

第三，房地產市場競爭趨向白熾化,企業、客戶、區域和產品結構分化加劇,未來房地產市場需求主體、競爭格局及供應模式、供應結構都會發生變化,盈利模式也因此改變。房地產企業間的競爭將不再是單純的規模、速度之爭,而更多的是企業專業和服務能力的競爭。房地產開發傳統的買地、規劃、建房、賣房、物管已成為過去最關注點。

三、應對措施

面臨經濟新常態下的機遇和挑戰，房地產企業必須進行改革創新，采取積極措施，適應經濟發展新常態。

第一，以新四化為依托，將新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化的理念融入房地產業的發展。順應互聯網經濟對住房設計、空間布局、功能配套理念的改造，運用大數據、電子商務幫助促進交易、提高質量、設計住房。

第二，以新的市場需求為基礎。建立以消費者需求為導向的服務理念，從單一產品局部功能向綜合配套服務轉型。房地產開發企業項目不僅要滿足人們的居住需求，還要滿足人們生活和精神需求，特別是文化、旅游、休閑、養生產業的融入，讓房地產業變得柔中有剛，更有色彩。

第三，由資源浪費型向集約型轉變。房地產行業與其關聯的行業，是資源能源消耗大戶。未來在項目開發中要降低資源能源消耗，還要在園區、社區建設中，實現資源節約和環境保護。

第四，建立企業的質量保證體系。未來，房地產開發企業在在保證住房品質的基礎上，還要建立企業的質量保證體系，改變過去粗放式、傳統的發展方式，改進住房建設中的材料。綠色建材是健康住宅建設的基礎要素，沒有好材料難做好家園，需要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。

第五，依靠信息技術提高效率。我們處在一個互聯互通的時代，信息可以反映市場的變化，反映市場的供求關系，也可以為消費者、上下游的產業提供更好的服務。房企要重視信息化建設，依靠信息技術提高效率，實現與外部、行業內部的數據共享，消息暢通，使得企業的決策更加準確。

四、結束語

總之，面對經濟新常態，房地產企業，首先要認識新常態，順應新常態，牢固樹立并貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念。同時還必須要認識到，政府推進結構性改革，還會加快產能過剩行業的企業的優勝劣汰和兼并重組。信譽好、效益好的企業要把握住這樣的發展有利時機。企業還要認真分析市場的供需狀況，調整地區布局，加快去庫存，做優增量。

當然，面對經濟新常態，許多企業在做出了新的嘗試，有的企業在做好住宅產業的同時，開始關注產業園區地產、旅游地產、老年住區等新興業態的發展。也有企業開始關注并參與城市更新和老舊小區的更新改造。還有許多有能力的企業到境外去開拓市場，使得中國房地產業步入國際化。

[參考文獻]

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[責任編輯：潘洪志]

[作者簡介]陳永俊(1992-)，女，哈爾濱商業大學能源與建筑工程學院研究生。研究方向：房地產開發及項目管理。

[收稿日期]2016-02-14

[中圖分類號]F420

[文獻標識碼]B