十億物業(yè)繡球最強(qiáng)聯(lián)姻

邵萍

社區(qū)O2O還是一個(gè)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的工具，它的優(yōu)勢(shì)是能明顯優(yōu)化物業(yè)服務(wù)鏈，而想在價(jià)值鏈上挖潛，現(xiàn)在看依然非常難。

在萬(wàn)達(dá)“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，王健林選擇將非核心的萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理業(yè)務(wù)剝離出去。這個(gè)或涉及高達(dá)4000萬(wàn)平方米管理面積，年收入10億元的物業(yè)大繡球拋出去，便引來(lái)了萬(wàn)科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容來(lái)打擂對(duì)決。最終誰(shuí)成為贏家，都是一次具有里程碑意義的超級(jí)合作。

引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰

歷經(jīng)三次轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)從偏居一隅的小房企轉(zhuǎn)身為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泰斗，掌舵者王健林也帶著他的萬(wàn)達(dá)財(cái)富故事走向全球。萬(wàn)達(dá)此次打包的物業(yè)管理資產(chǎn)，是除城市綜合體和大型文旅項(xiàng)目之外的其他所有業(yè)態(tài)，保守估計(jì)，這筆交易涉及的物業(yè)管理面積也會(huì)超過(guò)4000萬(wàn)平方米，物業(yè)年收入將超過(guò)10億元，堪稱史上之最。

無(wú)論誰(shuí)吃下萬(wàn)達(dá)物業(yè)，都是一筆里程碑式的收購(gòu)樣本。這也就不難理解，萬(wàn)達(dá)物業(yè)這顆繡球之外的擂臺(tái)上，站著的是萬(wàn)科、綠城、花樣年和中民這樣的豪華陣容。

萬(wàn)科物業(yè)有過(guò)硬的品牌優(yōu)勢(shì)，是目前營(yíng)收最大的物業(yè)公司，其去年?duì)I收達(dá)29.7億元。2015年8月，萬(wàn)科宣布擬拆分物業(yè)上市，并順勢(shì)啟動(dòng)萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)化擴(kuò)張，要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)百億級(jí)別的物業(yè)公司。

綠城物業(yè)同樣以高質(zhì)量服務(wù)的美譽(yù)度著稱，去年底，綠城物業(yè)在港交所發(fā)布上市招股書，將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。

花樣年則擁有多元化的子品牌布局，在全國(guó)拓展和管理的物業(yè)面積總量已達(dá)到約3.3億平方米。花樣年是國(guó)內(nèi)最擅長(zhǎng)資本化運(yùn)作的物業(yè)管理方，其旗下物業(yè)品牌“彩生活”和“美易家”先后掛牌港股和新三板，分別定位服務(wù)普通住宅和寫字樓、高端公寓。另一物業(yè)品牌開元國(guó)際則立足于高端住宅。

中民物業(yè)屬于后起之秀，業(yè)界知名度低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。公開資料顯示，中民物業(yè)為中國(guó)民生投資股份有限公司下屬八大板塊之一。按照中民物業(yè)董事長(zhǎng)王暉的意思，其將主要通過(guò)投資收購(gòu)的方式獲取物業(yè)資源。

花將落誰(shuí)家？

歷經(jīng)數(shù)月，多輪報(bào)價(jià)和方案調(diào)整之后，花樣年在四方對(duì)決中勝出。目前，雙方（萬(wàn)達(dá)和花樣年）已經(jīng)敲定了基本交易框架，正就合同條款的細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商。據(jù)了解，這筆交易屬于股權(quán)交易的概念，收購(gòu)?fù)瓿珊螅f(wàn)達(dá)物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)還是以原萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為主，不過(guò)在管理體系、標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有所變化。截至目前，雙方具體收購(gòu)對(duì)價(jià)、置換條件、合作細(xì)節(jié)、管理思路等，還等待挖掘或信息披露。

那么，在那么多“BAT”面前，花樣年憑什么勝出的呢？公開資料顯示，截至2015年12月31日，花樣年旗下物業(yè)品牌在全國(guó)拓展和管理的物業(yè)面積總量約3.3億平方米。除了人們熟知的已經(jīng)在香港上市的、針對(duì)中低端社區(qū)的彩生活，花樣年旗下還有兩個(gè)物業(yè)品牌，分別是美易家和開元國(guó)際，其中，美易家以寫字樓和高端商務(wù)公寓為主，開元國(guó)際針對(duì)高端住宅社區(qū)。令人驚訝的是，早在2013年，開元國(guó)際與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的外委合作企業(yè)，承接其開發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)承接15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，服務(wù)面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。而此次競(jìng)標(biāo)，花樣年并非以彩生活為主體來(lái)參與其中，而是以花樣年集團(tuán)作為競(jìng)標(biāo)主體，未來(lái)也將用相對(duì)高端的美易家和開元國(guó)際來(lái)對(duì)接原有的萬(wàn)達(dá)物業(yè)。

不過(guò)，對(duì)于花樣年來(lái)說(shuō)，在交易塵埃落定之后，與萬(wàn)達(dá)會(huì)有怎么樣的磨合期，如果消化不良出現(xiàn)排斥怎么辦，這些都對(duì)花樣年的管理能力提出高訴求。同樣，并購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)之后，花樣年如何實(shí)現(xiàn)資本化，其盈利如何持續(xù)，仍然是它所必須面對(duì)的問(wèn)題。

聯(lián)姻故事如何續(xù)寫？

這筆交易是否會(huì)有變故？花樣年會(huì)如何把這宗聯(lián)姻故事講下去？一切還需要讓時(shí)間來(lái)說(shuō)話。但不可否認(rèn)的是，傳統(tǒng)的物業(yè)管理利潤(rùn)微薄，盈利前景不佳之下，借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，以“社區(qū)O2O”的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的風(fēng)口已開。

此前彩生活上市時(shí)捕捉的關(guān)鍵詞就是“社區(qū)O2O”，其市值迅速反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產(chǎn)商意欲效仿的典型樣本。兩年來(lái)，已有多家龍頭房企宣布要將旗下物業(yè)公司分拆上市，如萬(wàn)科、保利、碧桂園等都把掘金物業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略提上日程。

這些大牌房企也已紛紛推出社區(qū)O2O平臺(tái)，比如萬(wàn)科推出“睿服務(wù)”，并配套了APP“住這兒”；綠城亦推出了“幸福綠城”APP，制定了“綠粉+”計(jì)劃；甚至萬(wàn)達(dá)物業(yè)社區(qū)APP“萬(wàn)達(dá)生活”也已全線運(yùn)行。這是個(gè)“尚待開墾的藍(lán)海市場(chǎng)”，光大證券此前曾預(yù)測(cè)，物業(yè)管理未來(lái)的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)798億元。按照方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新的分析，社區(qū)020閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒有天花板，有可能發(fā)展成一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的行業(yè)。

社區(qū)O2O的原理，是想把互聯(lián)網(wǎng)的交易入口和流量攔截在家門口，它以懶人經(jīng)濟(jì)為切入口，大多致力于家門口最后一公里服務(wù)，并且希望將更多的生活需求都整合進(jìn)平臺(tái)，有很大的想象空間。不過(guò)，這場(chǎng)家門口的戰(zhàn)爭(zhēng)并不好打，盈利模式還待厘清。按照券商界的分析，眼下，資本市場(chǎng)對(duì)物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹(jǐn)慎。他們最關(guān)心的問(wèn)題在于商業(yè)模式，包括盈利模式、財(cái)務(wù)報(bào)表、發(fā)展前景等實(shí)際問(wèn)題。但在現(xiàn)實(shí)中，大部分物管企業(yè)并未形成可持續(xù)的盈利模式。

歸根到底，社區(qū)O2O還是一個(gè)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的工具，它的優(yōu)勢(shì)是能明顯優(yōu)化物業(yè)服務(wù)鏈，而想在價(jià)值鏈上挖潛，現(xiàn)在看依然非常難。眼下，花樣年拿下萬(wàn)達(dá)物業(yè)只差一紙公告。待到公告日，花樣年將如何辯駁外界的質(zhì)疑？且等且看。