民生銀行探索地產融資新模式

張彤星

由中國民生銀行全程主導的“匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃”日前成功發行，近日將在中證機構間私募產品報價與服務系統掛牌交易，這意味著國內首單商業地產按揭貸款資產支持證券（Commercial Mortgage Backed Security，即CMBS）項目成功落地。

“匯富富華金寶大廈資產支持專項計劃”是由民生銀行聯合富華國際集團、招商證券、博時資本、華寶信托及奮迅律師事務所共同推出的創新產品。其基礎資產是以地處北京王府井商圈的金寶大廈辦公樓為抵押、以物業未來13年租金凈收入為還款來源的商業地產按揭貸款。該產品由民生銀行牽頭承擔財務顧問、統籌協調及產品銷售工作，招商證券承擔了項目的方案設計及監管溝通工作，博時資本承擔了專項計劃管理工作，并由華寶信托、奮迅律師事務所和聯合信用評級公司等機構提供專業支持。

CMBS是標準化資產證券化的—種極為重要的模式。它將傳統的商業地產按揭貸款通過結構化手段與證券化過程，包裝成債券形式向投資者發行，具有多方面的優勢。

首先，CMBS突破了傳統的銀行貸款限制，并有實際基礎資產抵押支持。通過結構化處理未來現金流，CMBS可以獲得比資產原始權益人本身更高的信用等級，且帶來更低的融資成本。

其次，CMBS保留了對資產的所有權，因此享有未來地產的價值升值空間。在房地產行業層面，CMBS為大量持有商業不動產的企業提供了一條新的融資渠道，降低了融資成本，有利于這些企業盤活存量，快速回籠資金，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。在資本市場層面，CMBS建立了一條持有大量商業不動產的企業進入資本市場的新通道，從而促進國內多層次資本市場蓬勃發展，擴大資本市場規模。

此外，對機構投資者來說，CMBS也豐富了國內資本市場產品種類，為機構投資者實現投資風險的分散化創造了條件，從而極大地促進機構投資者的穩定發展。當前來看，受監管法規和稅收政策影響，房地產信托投資基金（REITs）尚需時日才會出現突破性的變化。相比之下，CMBS是國內商業地產行業里更具實操性、復制性、標準化的證券化產品。對商業地產商來說，CMBS建立了一條商業地產商進入資本市場的新通道，降低了融資成本，保障了企業的持續高速成長和行業的健康發展。對銀行來說，CMBS為銀行體系盤活信貸存量、做大信貸增量的又一新產品。對機構投資者來講，CMBS豐富了國內資本市場產品種類，為機構投資者提供了長期穩定安全且收益相對較高的證券投資品種。

作為富華集團參與資本市場第一單，“匯富富華金寶資產支持專項計劃”得到了民生銀行的大力支持。該資產證券化產品盤活了富華集團現有存量資產，優化了集團負債結構，為集團商業板塊由重資產向輕資產轉型提供了可借鑒的路徑，也為集團未來對接資本市場提供了經驗和動力。

今年初以來，民生銀行北京分行在北京地區推出“全新”的住房按揭貸款服務。該服務以靈活的貸款政策、專業化的團隊、高效的審批按揭速度，以及便捷的O2O服務模式，迅速成為京城住房按揭貸款市場中日趨成熟的明星產品。

按揭政策更靈活

目前在住房按揭貸款市場中，銀行同業競爭日趨激烈，銀行產品同質化較為嚴重。民生北分在按揭市場政策更為靈活，利率更加優惠。比如，父母子女可做“接力貸”，解決借款人年齡大而申請期限太短的問題；客戶申請民生按揭貸款還可以配套申請消費貸，用于裝修或購買家用“大件”，一站式解決客戶的資金融通需求。

快速審批快速放款

基于專業化的操作流程，民生北分承諾材料齊全24小時內批貸，打破個人住房按揭貸款審批流程復雜緩慢的行業傳統。另外，民生北分要求支行客戶經理在抵押登記辦妥后，他項權利證取回當天就可放款，這種高效的審批和放款效率，大大縮短了客戶買賣旁產的交易時間，節約了交易成本，使得民生北分在市場中得到了客戶和合作機構的認可，樹立了良好的市場口碑。

成立消貸中心 按揭一站式

2016年3月，民生北分成立了消費貸款金融中心，實現按揭貸款從接單到放款一站式的服務。自成立以來，北京分行業務推動、審批、放款的專業團隊集中辦公，前臺團隊負責接單，后臺團隊負責操作，使得業務操作流程高度集約化，各崗位更加專業化，這不僅提高了工作效率，還保證了業務從接單到放款的一致性，大大提升了業務辦理效率，最大程度降低客戶等待時間。

“優房閃貸”線上申請貸款

今年，民生北分還推出了互聯網抵押貸款產品——“優房閃貸”，客戶只需登錄“民生銀行北京”微信公眾號，輸入相關信息即可了解自己房產評估價格、貸款金額和期限等相關信息。并且通過“優房閃貸”可以在線申請消費貸、按揭貸款和個人經營貸三種個人貸款產品。在線上業務辦理中，客戶只需留下聯系方式，民生北分會第一時間安排專業的客戶經理聯系受理，使客戶便捷地享受到民生北分專業細致的O2O金融服務。

據了解，民生北分在業務創新方面一直處于同行業領先水平，隨著今年北京市民購房需求持續攀升，民生北分加快按揭貸款產品創新研發步伐，并加大在京城市場的開發力度，與市場上多家房屋中介建立了良好合作關系，迅速成為這些中介的主流合作銀行。據民生北分個人金融處相關負責人介紹，該行對北京市按揭住房市場抱有很大的信心，將持續致力于產品和服務創新，堅持以客戶為中心，為客戶提供更加優質、高效的金融服務。