房地產供給側改革對山東經濟發展的影響

蔡一鳴

（山東工商學院 經濟學院，山東煙臺 264005）

房地產供給側改革對山東經濟發展的影響

蔡一鳴

（山東工商學院 經濟學院，山東煙臺 264005）

當前 “供給側改革”已成為中國經濟活動范圍內最為火熱的話題之一。文章從房地產市場存在問題著手，分析了房地產市場供給側改革的主要方向和內容，解決泡沫化、高庫存問題，以及其改革效果的影響，成為山東經濟發展的助推器。

供給側改革；房地產去庫存；產業關聯效應；區域經濟

一、引言

房地產經濟是我國經濟的重要組成部分，是民生發展的牽頭行業，對經濟發展有著很強的拉動力。近年來，山東因勢而動，積極探索推進房地產供給側改革方向道路。自2015年以來，山東省當局已經把房地產的去庫存看成重要經濟工作去做，2016年，繼續深化供給側改革，打出了一套組合拳，為山東經濟發展添加新助力。

二、房地產市場改革背景

當前，房地產行業發展面臨重重困境，我省房地產供求關系遇到了不容忽略的結構性失衡，其高庫存、高費用，不僅限制了山東房地產業的健康運行，更成為山東經濟增長的路障。在此情況下，房地產供給側改革的必要性、現實性就不言而喻了。

1、 房地產泡沫化供需不均衡。在過去幾年間，房地產行業發展迅速、持續景氣，導致開發商惡性炒作，房地產投機盛行，使房地產的價格有違市場經濟正常運行的價格范圍，嚴重脫離了消費者愿意支付的價格而持續上漲；另一方面，開發商積極擴張，市場潛在供應迅速擴大，而在政府宏觀調控下房地產需求萎縮，從供需比看，出現了泡沫化、供大于求的局面。

2、 房價高位運行，超出居民承受能力。房價過高是房地產行業又一重要問題，從央行2015年《城鎮儲戶問卷調查》報告來看，仍有52.0%的住民表示現在房價過高，難以承受。2015年濟南農村住民人均可支配收入平均為1.5萬元，一個家庭每年的收入一般在3萬元左右。若所有家庭成員將全部收入用于購入一套總價為30萬元的住宅也得積攢10年。房貸支出給予居民沉重的經濟壓力，體現了房價不合理。

3、 政府調控不佳。我國各政府在城市用地方面涉權過多、管理松弛，沒有做好相關制約監督工作。加上政府財政過度依賴房地產行業，在發展經濟、調控市場和資源環境保護方面調控不佳，受短期利益驅動，過于追求上層統治者能看到的經濟這一方面，賣地沖動難以消退。尤其是三、四線城市，沒有做到與當地的實際經濟情況、人民收入水平和人口狀況相互協調，統籌兼顧，形成合理預期，使得房地產限于一種盲目的境地。

4、 老鼠洞現象普遍存在。房地產市場供給不均衡，尤其是進城務工人員的住房問題得不到很好的解決。為了生活，許多農民進城務工，導致老家里的房子空無一人、無人看管，老鼠走進走出；而進城的農民又支付不起高價格的城市住房，只能蝸居在城中村、地下室這種居住條件不好的地方，老鼠仍然走進走出。

三、房地產供給側改革措施

供給側結構性改革目標是根據實際改善經濟結構，使要素達到最優配置水平，提高經濟增長的質量和數量。“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”，是供給側改革的重點任務，當中涉及到房地產行業的是“房地產去庫存，推進持續發展”。所以，強調房地產供給側改革，必須要從供給這一根本出發，把供給和需求控制在預期波動范圍內，從而更高水平地保證房地產行業的平穩運行。在現代社會經濟發展的大環境下，對《關于深入推進供給側結構性改革的實施意見》進行深度解讀，從整體來看，我們要進行全方位、多層次綜合性的改革。對此，可以從以下著手：

1、 嚴格限制房地產開發供地。從現在起，政府要切實做好自己的工作，從各個方面加強對房地產開發用地的規劃，各相關部門積極履行職能，提供良好的服務，對其供地數量實行限額配置；同時，加強對開發商以及開發建設過程的監督，保證房地產開發數量合理質量合格；還要建立高庫存問責機制并嚴格保障其實施的有效性。在限制房地產開發供地方面，廣大人民也要積極參與社會監督。

2、 降低購房相對成本。降低房價相對價格主要從兩個角度著手，一是在降低現實成本方面，逐步降低原來購房的高稅收、高管制，采取補貼等政策鼓勵開發商更多的建設一些普通住宅，提高去庫存效率。二是增加收入方面，在提供更多的就業機會的同時，也要對相應人員進行培訓。使更多的人能夠獲得穩定的收入來源，進一步提升收入水平，從而使更多的人能夠買得起滿足自己需求的住房。

3、 政府加強宏觀調控。在房地產開發方面，不能任由市場自我發展，還要適當加強宏觀調控。房地產業的發展需要一個“自由”的市場環境，但這個“自由”是相對的，它還需要政府發揮“有形之手”的作用。宏觀調控可以對房地產業的發展趨勢進行全面及時的把控，做出切合實際、時事科學的規劃方案，防止盲目開發現象繼續擴張，保證其開發工作是對房地產規劃方案的逐步實現，最終達到供需結構均衡。

4、 完善配套設施建設，開展多元化經營。要提高商品房供給的有效性，就要推進公共服務設施的建設，要完善配套公交、醫療、教育等資源，推進可再生能源建筑應用示范城市的建設，使城市內環境質量和信息通達度更上一個層次，這樣才能讓人流聚集，從而盤活“鬼城”、“空城”。另外，山東省還將推進跨界地產發展，將一部分符合條件的空置房進行多種形式綜合利用；其中，環境優美宜居的可改造成旅游勝地和休閑會所；也可以將非住宅庫存發展為學校、工業地產等。

5、 促進農民工市民化。激勵農民進城購房，逐步有序地促進市民化，我省要求各地進行合理規劃和政策支持，在推進戶籍政策實施同時，使所有常住人口享受到相關的住房補貼，將他們發展為長期穩定的住宅消費群體。城市方面，提供農民工相關技能培訓機會，使他們及其子女享有和城市人口相同的教育醫療保障，積極推進農民工住房補貼政策的制定與實施；農村方面，允許進城務工人員將其老家的宅基地和耕地依法進行流轉，并對自愿退出的農民給予一定的補償，也要相應的規劃開展農村建設，為留守農村的人們提供較好的環境。

另外，山東省還將積極探索、培育住房租賃市場的發展，推進租售并舉措施的實施，租賃和銷售相互結合，進一步減少商品房的庫存量，促進房地產市場的供需平衡。

四、房地產供給側改革影響

房地產的特殊性就在于與其他行業的高度相關性，在其作用下帶動了關聯產業的發展，以提高區域經濟水平。產業關聯效應是指一個產業它自身的發展而引起的與它前向和后向有關的產業的作用效果。

房地產供給側改革逐漸地消化房地產庫存，有效地發揮其關聯效應，成為山東經濟發展的助推器。房地產去庫存對國民經濟的影響不可小覷，它減輕了行業內部的泡沫化程度，對經濟發展非常有利。

1、 為國民經濟發展提供物質保障。房地產是經濟發展的生產要素之一，它的發展為其他產業發展提供了辦公場所和生產車間。房地產去庫存的降價補貼措施，保證了這一要素得以充分利用，為其他企業發展提供了更為充足的物質保障，一定程度上減少了企業的生產成本；另一方面，采取這種去庫存的方法，也是加強房地產行業持續發展的有效方式。

2、推進城市綜合開發，提高人們的生活水平。對房地產業進行合理的規劃，統籌全局發展，有效地提高了城市的綜合開發水平。房地產的開發和改造中，人們用來休息、娛樂的基礎配套設施不斷完善，生態環境方面不斷優化，另一方面，給農民購房一定的補貼，使進城務工的農民有能力支付起更好的住房，不再是地下室這種環境差的住所，這些都很大程度上地提高了人們的生活水平。

3、帶動關聯產業發展。房地產業關聯性高、帶動力強，不管是從它的前向還是后向關聯產業我們都可以看出，房地產業涉及行業眾多，包括建筑建材業、能源化工業、電子通訊業、家電家具業、運輸服務業等多個國民經濟的產業部門。也就是說，房地產這一個行業的良好發展，在產業關聯效應下會起到一個“以點帶面”的效果，帶動了整個與之相關產業鏈的發展。這將促進消費型經濟的增長和模式的升級，為第三產業的發展提供了良好的環境與保障，促進國家經濟穩步邁進。

4、創造新的就業機會，增加稅收。因為房地產行業的高度關聯性，其必將帶動相關產業的發展，創造出新的就業機會，而任何其帶動下的產業都需要相關的勞動力。再加上房地產系統本身范圍廣闊，在建設、出售及后期服務都需要大量專業人員，社會就業崗位就會增加，從而減輕了人們的就業壓力。

另外，房地產銷售數額的增加，不僅保障了房地產經濟收入的增長，它在相關產業乘數效應下，也促進了與其相關產業創造的經濟價值的增長，使社會整體收入增長，將有效地帶動地方財政收入的增加。

5、 有利于土地資源的合理利用。隨著經濟的發展，農民為尋求更好的生活大量進城務工，而城市土地的供需失調，基礎設施用地比例過小現象，工業用地比例相對較大，土地浪費現象會嚴重。其次，會導致農村住房和耕地大多空置，土地浪費嚴重。房地產供給側改革，對土地的供應與開發進行了有效管理，規范了各項土地交易活動的規則，有助于抑制城市土地盲目無限制的需求，促進農村土地的流轉，提高了土地資源使用效率，減少浪費，從而優化了土地使用結構。

五、結論

供給側改革是當前中國經濟發展升級的重中之重，也是人們共同關注的話題。房地產行業作為一個全面綜合的產業，它的發展，對城市發展以至整個區域的經濟都具有不可估量的作用力，它通過更高層次的就業與服務，更低層次的空置率與成本，為擴大經濟活動范圍提供了便利和條件。一般來說，產業關聯效應與產業轉移和升級間是相互作用的，山東房地產供給側改革，正在成為山東區域經濟升級的主要動力和新的經濟增長點。為此，我們要對區域范圍內的自然條件和社會經濟條件進行歷史和現狀的分析，對區域整體經濟發展進行整體部署，因時而謀、勇往直前，充分發揮房地產供給側改革的助推器作用，推動山東經濟整體發展升級。

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[2] 供給側改革是房地產去庫存有效藥方,新華網．

[3] 胡建坤．農民進城買房經濟研究[J]．城市發展研究,2013．

[4] 王夏陽．跨國公司對華投資的產業關聯效應研究[J]．經濟師,2001,(04)．

[5] 吳麗穎．膠東半島房地產業對經濟增長的影響研究[J],煙臺大學,2010．

（責任編輯：高 博）