一房數賣惡意串通行為的相關法律問題探討

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，因房屋買賣而產生的糾紛不斷涌現，特別是以一房數賣為代表的房屋買賣糾紛。該類型糾紛涉及主體較多，涉及款項金額巨大，社會影響廣泛。其中，多方參與的惡意串通損害第三方合法權益的行為更惡劣，應當給予相應的負面評價。本文從一起一房數賣的典型案例出發，分析研究惡意串通背景下一房數賣行為背后的物權、債權法律關系，并從案例出發提出解決方案，以期為房產交易市場的規范運營做出一定的貢獻。

關鍵詞：一房數賣；惡意串通；權利保護

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0243-01

作者簡介：陳文彬（1990-），男，澳門科技大學，研究生。

一、“一房數賣”現象概述

“一房二賣”是指出賣人先后或同時簽訂兩個房屋買賣合同，將同一商品房出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。實踐中開發商對于商品房“一房二賣”現象致使買受人不能取得房屋的，依據2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同紛紛適用法律問題的解釋》應當承擔懲罰性賠償責任，即可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。①

上述司法解釋第8條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人?！钡?條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。②

2014年10月28日，徐某某與某公司簽訂《房屋買賣合同》，約定某公司將一套房屋出售給徐某某，房屋總價為31.388萬元，由徐某某先支付首付款10.388萬元，余款2l萬元于辦妥銀行按揭后一次性付清，某公司應在2015年1月底前將合同約定的房屋交付給徐某某，合同并對雙方其他權利義務作了約定。合同簽訂當天，徐某某依約支付某公司購房款10.388萬元，某公司向徐某某出具了收款收據一份。

2015年某公司取得了訟爭房產的相關權屬證書，因某公司運營資金緊張，且房屋取得權證期間發生了較大幅度的上漲，公司負責人指令將房屋出售給其親戚史某，并將房屋已經出售過一次的情況告知了史某。2015年5月7日某公司又以65.5414萬元的價格將訟爭房產轉讓給史某，并辦理了房產登記，為此，徐某提起訴訟，請求法院支持其訴訟請求：（1）解除雙方簽訂的房屋買賣合同，某公司立即返還徐某某已付10.388萬元購房款；（2）責成某公司賠償徐某某房款一倍賠償及其他損失34.1534萬元。③

二、物權原則在房屋買賣中的體現

平等原則，也稱為“物權一體保護原則”，是指所有物權人不論權利人是何人，均受到法律的平等保護。物權法屬于民法，對權利人的權利實行平等保護是民法的一項重要原則、換言之，物權法的平等保護原則是民法平等原則的具體化。該原則指國家、集體、私人等物權主體在法律地位上是平等的，其享有的物權在受到侵害以后，應當受到物權法的平等保護。平等原則的規制反映了我國基本經濟制度的要求。我國《憲法》規定國有經濟為主導力量，多種所有制經濟共同發展，因此，作為民法中財產法的《物權法》，必然應體現相關經濟制度，維護市場主體的合法利益，維護社會主義市場經濟制度，鞏固改革開放的成果：這也是市場經濟的必然要求，從而建立財產秩序和交易秩序，促進市場經濟的發展，并最終有利于公有制的穩健發展。從尊重市場主體各方權利和私法追求的主體平等而言，這也屬于私法的必然要求。

物權的一個特點是，它的內容只能由法律規定和創設，不像債權那樣可由當事人自由約定。日本學者認為，物權法定主義，是19世紀歐陸各國從事民法典編纂活動以來，各國物權立法的一項基本原則，在物權法的結構體系中居于樞紐地位。其含義是指物權的種類和內容由民法和其他法律統一確定，不允許當事人依自己的意思自由創設、變更。我國臺灣學者認為，關于物權法定原則，在立法例上應設有明文的，除我國臺灣地區“民法”外，尚有《日本民法》第175條、《韓國民法》第185條、《奧地利民法》第308條。

[ 注 釋 ]

①李復達.“一房二賣”法律問題分析[J].法制博覽，2015（6）.

②黃智.一房兩賣應如何處理[J].科技與企業，2014（3）.

③閔昕.政策“補丁”，難掩漏洞房屋買賣問題調查[J].中華建設，2016（2）.

[ 參 考 文 獻 ]

[1]陳勇.一房二賣的債法救濟[J].勝利油田黨校學報，2014（6）.

[2]季境.物權變動立法模式在我國的修正及其完善[J].法律適用，2015（5）.