住宅小區車庫、車位權屬相關問題研究

摘 要：本文以住宅小區車庫、車位權屬相關問題研究為核心論題，立足于我國現行立法規定，研讀規定的內涵和意義，與實踐中的案例相聯系，從中發現法律適用的問題，從而針對問題提出解決的對策和建議。車庫、車位權屬歸于業主共同所有的情況下，如何利用共同所有的車位、車庫是目前的難題，綜合全文的研究，得出相應的結論。

關鍵詞：車庫；車位；權屬問題；法律依據

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0151-02

作者簡介：盧澤瀟（1983-），壯族，廣西南寧人，廈門市湖里區人民法院，審判員。

一、相關理論問題梳理

解決住宅小區車庫、車位的權利歸屬問題首先要明確車庫、車位的法律性質，在此基礎上才能明確車庫、車位的權屬方。車庫、車位權屬問題隸屬于建筑物區分所有權體系之下，因此要界定建筑物區分所有權的具體內容，主要包括專有權和共有權，指建筑物共同所有人即業主按照其應有份額對獨自占有使用的部分享有專有權，對共有部分享有共有權。建筑物區分所有權中的專有權和共有權之間的關系密切，專有權是基礎權利，共有權基于專有權而存在，這是建筑物區分所有權中共有權的特點，如果業主的專有權消失，例如房屋已經出售，對房屋的專有權已經消滅，不屬于小區的業主，自然不能繼續享有共有權利。在探討住宅小區中車庫、車位應該屬于業主和物業哪一方，首先需要明確車庫、車位的性質，緒論中引用的案例判決確認了車庫、車位屬于小區配套設施，本文同意此觀點。基于上述理論，研究小區車庫、車位的物權屬性，是依附于房屋存在的從屬物權，還是獨立存在？關于此問題，學術界有兩種不同的觀點：第一種觀點認為小區建筑是一個整體，車庫、車位是起輔助作用的組成部分，建設目的是為住宅居民的正常生活出行提供便利，因此屬于住宅建筑物的從屬物權；第二種觀點主張車庫、車位是獨立存在的；本文認同此觀點，理由如下：物權法對從物的界定中明確固定從物離開主物無法發揮作用，顯然車庫可以獨立于住宅建筑發揮作用，因此不能將車庫、車位的性質界定為從屬于住宅建筑的從物權，而應當明確其獨立物權的性質。綜上所述，本文認為住宅小區車庫、車位從物權的角度來定義是獨立存在的物權權益，從功能的角度來看是小區的配套設施。

車庫、車位的類型多樣，在不同的住宅小區內部，車庫車位的設置也會有不一樣的形態，總體來說，住宅小區車庫車位的形態主要分為五種，類型不同，權屬確定也存在區別，分別研究這五種類型的權屬情況如何確定。第一種是獨立車庫，獨立車庫是分設于室內或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，一般在高檔住宅小區比較多見。獨立車庫的獨立存在性很強，具備單獨辦理產權登記的條件，作為不動產的一種，這需要建立車庫、車位產權登記配套機制。通常業主會以購買合同的形式確立其對獨立車庫的所有權。第二種是地面車位，指占有小區共有的道路或其它場地修建的車位，不包括建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，這種地面車位在各大住宅小區都比較常見。地面車位物權法和司法解釋都明確規定其屬于業主共同所有，權屬有明確的法律依據。第三種是建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位，首層架空層和屋頂平臺均不計入建筑面積。按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的相關規定，不計入公用建筑面積的部分開發商可以另行銷售，因此具體看合同內容的約定。第四種是利用人防工程進行改造而成的車位，我《國人民防空法》規定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。人防工程是國家保障性工程，本文認為出于保護公眾利益的考慮，人防工程的性質決定車庫、車位的權屬屬于國家，開發商和業主只能有使用權。第五種是規劃用于停放汽車的車位、車庫，這種車庫是依據《建設用地規劃許可證》中的規劃用途而建造的。明確規劃的車庫、車位是物權法等相關法律規定的主要客體，在符合前提要件的情況下，依據當事人的約定確定其權屬。

二、住宅小區車庫、車位的權利歸屬

（一）雙方約定

明確住宅小區車庫、車位是獨立存在的物權之后，進一步研究其權屬問題，《物權法》第74條沒有直接對住宅小區車庫、車位的權屬做出界定，僅僅只是規定了確定權屬的合法方式，車庫、車位的權屬依據是當事人之間的約定。對法條表述中當事人的具體范圍學術界有不同的觀點，鑒于本文研究的核心論題是住宅小區內車庫、車位的權利歸屬問題，換言之也就是業主和開發商之間的權屬糾紛，因此本文將當事人的范圍限定為業主和開發商，不包括非業主購買車庫、車位的第三人。立法中明確規定當事人之間的約定能夠確定車庫、車位的權利歸屬，因此本節內容分析在有約定和沒有約定兩種情況下如何確定車庫、車位的權屬問題。

當事人之間的約定內容就是房屋購買合同，合同由開發商全權制定，內容條款都一樣，屬于格式條款，如果合同中記載車庫、車位的權利歸屬內容，只要業主簽字，就相當于認同合同的約定，當事人之間就車庫、車位的權屬問題達成一致的約定，雙方都要遵守。例如合同中注明開發商擁有車庫、車位的所有權，可以以出售、出租、轉讓等方式將所有權或使用權轉移給業主，供業主停車使用，那么業主就只能通過合同約定的形式獲得車庫、車位的所有權或使用權。這也是實踐中最常出現的情況，通常合同中都會注明開發商擁有車庫、車位的所有權，開發商通過租售車庫從而獲得利潤，有效提高開發商建設車庫的積極性。

（二）雙方沒有約定

開發商和業主的地位實際上并不平等，房屋建筑由開發商建設，車庫、車位的建設成本已經在成本計算之內，開發商不會放任只存在成本支出卻沒有收益的情況發生，而且合同內容全部由開發商制定，因此如果合同中沒有明確約定車庫、車位屬于開發商所有，那么實際上可以看作是開發商放棄車庫、車位的所有權。在業主和開發商的糾紛中，業主群體一直都處于弱勢，需要立法的保護，這也是物權法第74條的立法目的之一。綜上所述，車庫、車位的權屬問題按照當事人之間的約定，在沒有約定的情況下，應當歸屬全體業主共同所有。

（三）共有車位如何利用

當車庫、車位確定為由業主共同所有權益的情況下，如何利用共有車位成為業主面臨的難題，本文認為應當借助已經成立的業主委員會這一可以代表全體業主共同意志的組織，在業主委員會下面設立分管車庫、車位權益的組織機構，統一管理車位權益由所有業主共同享有處分和收益的權利。在業主內容成立管理組織，有利于業主應用之間的協調，能夠切實解決業主對車庫的需要，同時也符合我國相關立法的規定。

三、構建車庫、車位權屬的規定的登記制度

我國目前的相關法律法規當中關于車庫、車位的登記并沒有明確的規定，因此對車庫、車位的權屬劃分也非常的不明確。在我國，有很多停車位沒有進行房地產所有權屬登記或者根本不能進行登記，這種情況給我國住宅小區車庫、車位的權屬劃分造成了極大的影響，在審理相關的法律案件時沒有具體的法律法規作為依據，審判的時候有很大的難度。

（一）設立統一的登記機關

統一車庫、車位的登記，首先應該由房地產行政主管部門負責，按照我國相關法律進行登記，明確車庫、車位的權屬。在具體的登記過程中，房地產行政主管部門應該按照小區建設工程規劃許可證中所明確記載的小區車位的水平投影最大占地范圍和起止深度進行辦理，房地產登記機構也要在房產權證中標明小區車庫、車位的類型以及用途。這些措施都可以有效地保障業主合理使用住宅小區內車庫、車位，減少車位糾紛事件的出現，讓房地產開發商和業主之間的關系更加的和諧。

同時為了提高車庫、車位登記的效率，設立專門的不動產登記部門，將相關登記部門集中在一個辦公區或服務中心，一次受理申請，讓業主盡快拿到相關的證件。同時對于能夠登記的車庫、車位的那些要進行明確的劃分，這樣才能真正減少房地產開發商、物業和業主之間關于車位車庫的糾紛。

（二）實現兩證合一

住宅小區內的業主擁有的房產證中應該包括房屋的所有權和小區車庫、車位的所有權，在房產證中應該明確地劃分住宅小區中業主對車庫、車位的所有權。業主所取得的土地使用證上應該將小區地面停車位進行明確的標注，讓房屋所有權和土地使用權兩證合一。業主購買了房屋，其相應的土地使用權應該屬于業主所有，住宅房屋的地下設施也必須依附于土地。在房地產分別管理的體制之下，業主在購買商品房的時候應該進行兩次登記，取得兩種權利證書，即《房屋所有權證》和《建設用地使用權證》，大多數業主在購買房屋的時候，基本上只取得了《房屋所有權證》，因為沒有《建設用地使用權證》，地產開發商會利用這方面的漏洞，讓自己成為住宅小區內車庫、車位的使用權人，將住宅小區內的車庫、車位賣給小區業主以外的人。讓《房屋所有權證》和《建設用地使用權證》兩證合一，減少辦證的手續，將小區業主所擁有的房屋所有權和建設用地使用權同時登記在證件當中，避免開發商為了自身的利益濫用權力，切實保障住宅小區內業主的合法權益。

（三）增加住宅小區車位、車庫的預購登記制度

住宅小區車庫、車位的預購登記制度是指購買小區房屋的業主在短時間內無法買車，可以對該住宅小區的車位車庫享有優先購買權，保證了住宅小區內有汽車和沒有汽車的所有業主的合法權利，避免了開發商將本應該屬于業主的車庫、車位出租和出售給其他的第三人，切實保障小區內業主的合法權益。增加住宅小區車位車庫的預告登記制度，業主和開發商之間要通過統一嚴格的預購登記制度，嚴格按照程序保障業主享有的小區車位車庫的使用權。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]（2013）鼓民初字第1656號判決：原告星漢城市花園業主委員會與被告江蘇星漢置業有限公司車庫糾紛一案.

[2]陳鑫.建筑物區分所有權[M].北京：中國法制出版社，2007.

[3]尹章華等合著.公寓大廈管理條例解讀[M].北京：中國政法大學出版社，2003：130.