我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策與其可持續(xù)發(fā)展關(guān)系分析

梁惠民

(廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，廣東　廣州　510655)

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我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策與其可持續(xù)發(fā)展關(guān)系分析

梁惠民

(廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，廣東廣州510655)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，宏觀調(diào)控在新的發(fā)展時(shí)期能夠起到重要的作用。研究首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)思想，在學(xué)理分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展影響的利弊，就此提出房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

一直以來，住房制度改革是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。中央從上世紀(jì)八十年代開始就著手對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，2003年以后我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)u漸歩入正軌。房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展，投資過大，住房價(jià)格一路飆升、空房積壓面積嚴(yán)重等問題層出不窮，過高的房價(jià)和空房面積居高并存容易導(dǎo)致房價(jià)的泡沫，給房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展帶來了極為不利的影響。中央為維護(hù)百姓利益，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，其調(diào)控方式與政策符合一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為我國未來房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)思想

(一)政府與市場“兩只手”的有效結(jié)合

經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，關(guān)于行業(yè)治理的兩種手段與方式，就是政府與市場，關(guān)于兩者角色的爭論一直持續(xù)了幾百年，至今仍無定論。“兩只手”的理論由來已久，并且其功能各異，發(fā)揮的作用也不一樣。十八屆三中全會(huì)進(jìn)一步指出要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，并且有效發(fā)揮政府的服務(wù)作用。2003年以來，面對房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是以市場調(diào)控為主。政府相繼提出“國八條”，“國六條”抑制房價(jià)飛漲，2013 年的“新國五條”嚴(yán)格執(zhí)行“限貸”政策。政府可以通過個(gè)人住房商業(yè)貸款以及住房公積金貸款利率，來有效的控制住房需求，并實(shí)施貸款利率上浮政策。當(dāng)然，通過提高資金成本以及強(qiáng)制性減少交易所得的方式也可以有效遏制購房需求，達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。

以上簡述的方法，其效果均是十分的明顯，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的過程中，進(jìn)行了嚴(yán)格的行政監(jiān)督管理，嚴(yán)厲打擊了某些大型城市不法房地產(chǎn)營銷行為。可見，2003年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在消費(fèi)行為嚴(yán)重不對稱的情況下，采取了有效的行政調(diào)控，政府在其中發(fā)揮了比較重要的角色，這是有必要也是必須的。同時(shí)，也進(jìn)一步強(qiáng)化了政府部門對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的監(jiān)管力度。

(二)統(tǒng)一方針、差別化政策與滿足基本供給，控制剩余需求

我國是一個(gè)“東西”發(fā)展不平衡的國家，由于歷史以及國情的種種原因，我國區(qū)域發(fā)展極為不平衡，出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。鑒于，黨中央依據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，審時(shí)度勢，在堅(jiān)持客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，充分尊重地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，允許地方差別化的房地產(chǎn)政策。中央政府對房地產(chǎn)市場的基本方針進(jìn)行了“頂層設(shè)計(jì)”，地方應(yīng)該領(lǐng)略中央精神，在充分認(rèn)識(shí)自身的情況下，制定適合本地政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的有差別的政策。實(shí)際上，我國三四線城市的住房購買力并不強(qiáng)，倘若實(shí)行一樣的政策，就會(huì)壓制這些城市居民的積極性，將對銀行和地方政府財(cái)政收入造成巨大沖擊。

滿足基本供給，控制剩余需求。抑制具有投機(jī)性質(zhì)的炒房行為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目的之一，鼓勵(lì)普通住房以及經(jīng)濟(jì)住房的建設(shè)，滿足絕大多數(shù)老百姓的住房需求，防止投機(jī)倒把，對投資性質(zhì)的房產(chǎn)需求進(jìn)行控制。在此基礎(chǔ)上，政府減免普通商品住房的營業(yè)稅收，并且進(jìn)一步提高普通住房所需的供應(yīng)要求。

(三)新常態(tài)下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心思想

后金融危機(jī)時(shí)期，我國政府在2010年退出反危機(jī)的擴(kuò)張政策。目前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在經(jīng)濟(jì)全新發(fā)展的階段，認(rèn)清國情以及發(fā)展階段，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)要求政府轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控思路，在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，調(diào)整政府與市場的關(guān)系，改變過去“錯(cuò)誤”的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)宏規(guī)調(diào)控思路與政府宏觀調(diào)控思路一致，處理好政府與市場的關(guān)系是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前改革的重心。通過政府精簡政務(wù)，政府權(quán)力更多地讓位于房地產(chǎn)市場，將市場在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的決定性作用發(fā)揮盡致，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動(dòng)力。但是，老百姓的利益要絕對維護(hù)，政府的角色也永遠(yuǎn)不會(huì)變，永遠(yuǎn)是參與者和監(jiān)督人。通過深刻總結(jié)與反思，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更需要通過各種制度和體制改革來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)紅利釋放，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用是新常態(tài)下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不二法門。

二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

(一)正面影響

1引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向

房地產(chǎn)是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)類型。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的良好事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)的根本利益。再加上我國區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展極為不平衡，而其又嚴(yán)重依賴于國家與地方政策。因此，宏觀調(diào)控政策可以從整體上指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)自身的特殊性，其不僅與其他行業(yè)緊密相關(guān)，并且在投資上、稅收上和金融政策上都有相關(guān)影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的發(fā)展極為不同。宏觀調(diào)控，不僅可以有效控制投機(jī)倒把，惡性炒房，還能從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。當(dāng)然，我國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，這種調(diào)控的支配者是政府，這種行為是政府行為，要有相關(guān)的管理部門進(jìn)行參與，而政府的介入，其角色的發(fā)揮往往能夠決定未來發(fā)展的方向。

2有利于合理實(shí)現(xiàn)資源分配

政府調(diào)控能夠運(yùn)用政府這支“看得見的手”進(jìn)行資源的再配置，況且，宏觀調(diào)控政策是解決房地產(chǎn)行業(yè)集中矛盾的主要方法。有交易的地方就會(huì)有摩擦，有摩擦的地方就會(huì)有沖突，就會(huì)有矛盾。在同等資源能量的基礎(chǔ)上，市場經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)以市場發(fā)展為前提，合理分配是社會(huì)化大生產(chǎn)的原則。市場經(jīng)濟(jì)會(huì)造成過度市場競爭的現(xiàn)象。市場的缺陷此時(shí)表現(xiàn)得很突出，市場解決不了的問題可以由政府來解決，宏觀調(diào)控政策的實(shí)施能夠在資源和利益分配上起到整合的作用。實(shí)際上，宏觀調(diào)控的政策是真正促進(jìn)其發(fā)展的根本動(dòng)力。

(二)負(fù)面影響

1我國的住房價(jià)格居高不下

雖然宏觀調(diào)控在一定程度上解決了房地產(chǎn)的一些突出問題，但是其本質(zhì)上并沒有改變房地產(chǎn)發(fā)展的根本癥結(jié)。很明顯，2003年以來，即便政府出臺(tái)了很多關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策法規(guī)，也竭盡全力限制相關(guān)的購房需求，但是我國住房的價(jià)格還是不斷上漲。到了2006年，房地產(chǎn)開發(fā)相對來說增長了21.8%，至今沒有太明顯的下降。可見，宏觀調(diào)控依然沒有解決房價(jià)上升的問題，老百姓大多數(shù)依然買不起房或者貸款才能買得起房，并且成為“房奴”。足以說明，房地產(chǎn)的市場調(diào)控力度有待加強(qiáng)。

2加息對房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響

宏觀調(diào)控政策中，一戶限購一套房，況且加上加息等政策的影響，銀行按揭貸款比例上升，在一定程度上提高了購房的門欄，同時(shí)也就抑制了投資者、購房者的購房需求，減緩了資金的回籠速度，這樣一來極大的影響了一些企業(yè)的現(xiàn)金流，致使企業(yè)運(yùn)營成本的上升。實(shí)施加息政策，對于開發(fā)商來講，開發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加，“羊毛出在羊身上”，從而導(dǎo)致購房者產(chǎn)生壓力。長久以往，購房的成交率也會(huì)降低，尤其是二三線城市的購房成交率。對于開發(fā)商來講，成交量的下降會(huì)使得開發(fā)成本增加，開發(fā)周期變長，加大房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，也影響了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策

(一)加強(qiáng)保障房的建設(shè)，滿足中低層收入的群體需求

為維護(hù)弱勢群體基本住房問題，政府依然要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，為低層收入的家庭提供住房，而不要過多關(guān)注市場房價(jià)的問題。國家應(yīng)制訂長遠(yuǎn)計(jì)劃，緩解市場上供不應(yīng)求的局面，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資炒作，加大力度在未來三年內(nèi)完成保障房的建立，使房價(jià)進(jìn)一步回歸理性。加強(qiáng)對保障房的各個(gè)環(huán)節(jié)建設(shè)的監(jiān)督，這樣可以有效防止住房價(jià)格虛增的現(xiàn)象，為居民提供最基本的居住條件。建立公平合理的市場競爭機(jī)制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全力打造一個(gè)開放、公平的市場環(huán)境。

(二)采用以經(jīng)濟(jì)手段為主的房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段(財(cái)稅政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近年來主要的宏觀調(diào)控政策。

2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國家對個(gè)人購買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房價(jià)、擾亂市場正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號(hào)文件)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號(hào)文)，宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本，有效地抑制了二手房的炒賣。

(三)建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依托于國家政策的扶植和傾斜，其市場運(yùn)作方面需建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則。加強(qiáng)政策的執(zhí)行效力要充分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)內(nèi)容的轉(zhuǎn)化，更要堅(jiān)持剛?cè)岵?jì)的原則。宏觀調(diào)控的干預(yù)要注意方式和手段，適時(shí)修改和調(diào)整政策的規(guī)范內(nèi)容，都要以政策評估為基準(zhǔn)。例如，針對土地拍賣和規(guī)劃等環(huán)節(jié)公開透明，有效監(jiān)督和控制開發(fā)項(xiàng)目，制定相關(guān)稅收準(zhǔn)則，制定囤房相關(guān)處罰條款，嚴(yán)謹(jǐn)建立房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融監(jiān)管制度，提高市場的供給量。要對資金進(jìn)行合理規(guī)劃，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行改革，改善項(xiàng)目開發(fā)的弊端。

四、結(jié)語

國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是：把房價(jià)增速減緩到與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個(gè)別房價(jià)奇高的大城市(比如上海、北京、深圳等)的房價(jià)增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房價(jià)基本合理。我們相信隨著國家對房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)深入，房價(jià)高位與空置面積居高并存的問題將會(huì)逐步解決，以保持整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

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