房地產企業稅務籌劃淺析

馬如雄

（青海明揚房地產開發有限公司，青海　西寧　810000）

房地產企業稅務籌劃淺析

馬如雄

（青海明揚房地產開發有限公司，青海西寧810000）

在房地產企業行業利潤率較高的大形勢下，稅務部門應不斷加強對房地產企業的稅收管理，加大對企業稅務的籌劃，為企業的發展謀求更大的利潤。本文從房地產企業稅務籌劃的概念入手，分析了房地產企業稅務籌劃的意義，就房地產企業如何加強稅務籌劃提出幾點建議。

房地產企業；稅務籌劃；意義；建議

20世紀90年代以來，房地產產業作為我國國民經濟的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突出。對于房地產企業來說，企業成本的高低直接影響利潤率的高低，而在房地產企業的經營成本中，稅收是非常重要的因素。根據權威部門統計，各種稅費占我國商品房成本的30%—40%。對于房地產企業來說，如何通過合理安排企業的涉稅事項，合法減輕自身稅負，對房地產企業降低企業成本，增強企業利潤率具有重要意義。

一、房地產企業稅務籌劃的內涵分析

1、含義

房地產開發企業稅務籌劃的主要目的是通過對涉稅事項的合理安排來減輕企業的稅務負擔，為獲得更高的利潤提供有利的條件。一般而言，稅務籌劃涉及避稅、節稅和轉稅三個方面。其中，避稅是指在稅務實施過程中，為了規避稅務的負擔，進行一些不合規定的操作；節稅是為享受稅務優惠服務的；而轉稅是指通過提高價格等方法，將稅負合理轉移出去。

2、可行性

稅收對一個國家的財政至關重要，不僅能給國家帶來收入的增加，拓寬收入的渠道，還能對整個國家財政的平衡起到宏觀調控的作用。此外，稅收對于經濟的發展也有一定的調節作用，能夠刺激國民經濟增長。由于地區、時期、以及核算方法等方面的差異，決定了多種納稅方案實施的可能性，也就是說，時期、地區、核算方法的不同，帶來了納稅方案的多元化，也為企業更好地進行稅務籌劃打好基礎。

3、特征

（1）稅務籌劃是以遵守稅法的相關規定為基礎。房地產企業稅務籌劃必須在完全符合稅法規定的前提下進行。稅法是處理征納關系的準繩，稅務籌劃是在納稅義務沒有確定的前提下，相關要求還不明確，存在多種可供選擇的納稅方案，房地產企業進行合理選擇，盡量減輕稅收負擔的行為。以符合稅法規定為前提是合理避稅與偷稅漏稅的本質區別。

（2）必須未雨綢繆、強調超前性。稅務籌劃產生在納稅前，是建立在房地產企業充分了解稅法相關規定的基礎上的，要求納稅人員必須充分掌握相關的財務知識和納稅的基本流程，并能進行稅務的合理規劃。

（3）企業所有的經營活動都離不開稅務的籌劃。企業經營過程中的所有活動都與稅務籌劃密不可分，也就是說，稅務籌劃是貫穿于企業經營活動始終的一個活動。因此，必須重視稅務籌劃的實施，以保證每個經營活動的順利開展。此外，企業的稅務籌劃活動并不是在企業內部獨立進行的，而是與其他企業聯系在一起，共同進行稅務的籌劃，為實現共同的目標努力。

二、稅務籌劃在房地產企業發展中的作用

1、有利于房地產企業降低成本、減輕資金壓力

隨著國民經濟的發展，房地產企業的數目與日俱增，各企業間的競爭也越來越激烈，利潤成了競爭的有利工具，也是企業追求的目標。如何能提高房地產企業的利潤，實現成本的最小化，使其在激烈的競爭中脫穎而出是各企業廣泛關注的問題。稅收負擔在房地產企業生產成本所占比例很大，使得降低稅收負擔成為企業的目標之一。合理稅務籌劃的實施，可以拓寬資金來源的渠道，實現資金來源的多元化，還有助于實現資金的效用最大化。

2、有利于房地產企業管理質量的提高

資金、成本和利潤是決定企業生存發展的三要素。合理的稅收籌劃，有助于房地產企業在生產經營活動中有效地規范自身的行為，明確什么該做、怎么做是最有效的，提高投資的合理性，將企業的資本應用到實處，實現資本效用的最大化，最終實現良好的經濟效益。稅收籌劃是一項復雜的系統工程，企業要想合法減輕稅負，必須加強自身的管理水平，尤其是財務核算和財務管理水平。

3、減輕企業的稅收重負，降低房價

當前我國房價居高不下，很大程度上是房地產企業稅收負擔過重，成本過高。目前，我國房地產企業涉及的稅務種類過多，不便于管理，從而加重了企業的稅收負擔；與其他行業相比，房地產企業所承擔的稅收負擔偏重。通過合理避稅、節稅、轉稅，可有效降低企業成本，緩解房價上升壓力。

4、幫助房地產企業避免涉稅風險

近年來，國家針對房地產企業陸續出臺了一系列財稅政策，房地產企業必須充分了解這些稅收政策，從而降低涉稅風險，實現企業持續、健康發展。房地產企業開發環節多，拿地、拆遷、建設、裝修、銷售，每一個環節都涉及稅務風險，企業必須加強稅務籌劃，合理規避企業涉稅風險。

三、房地產企業稅務籌劃的要點分析

1、稅收優惠政策上的稅務籌劃

稅收優惠政策操作性較強，政策上的稅務籌劃可幫助稅民減少其應納的稅額，其要點主要在免稅和減稅兩個方面，具體方法有屬于減免稅人、使減免稅額最大化、減免稅期最長化。但是，當企業能適用多項稅收優惠政策，且需對其做出選擇時，就不用比較分析，只需綜合地權衡，選擇利益最大化的繳稅方式。

2、銷售機構所設置的稅務籌劃

單獨設立有銷售機構的行業，如房地產的開發企業，其差旅費、工資和福利費等都能作為銷售費。未單獨設立的銷售機構類的房地產開發企業，則將以上費用記入房地產的開發成本中。房地產企業所設立的單獨銷售機構相對較劃算，不但能遞延開發企業的納稅時間，而且能為企業獲得一筆“流動資金”，有助于企業的向前發展。傭金就是企業在推銷其產品或者勞務的過程中，向給予中介服務的機構或代理人直接支付一筆合法的報酬。企業出現的傭金一旦與下列條件相符，就能納入到銷售費用中：具備合法的真實憑證；支付對象一定為獨立、有權從事中介服務的個人或企業；支付個人的傭金（另有規定者除外），不得大于服務金額5%。

3、企業設立和籌建上的稅務籌劃

在跨地域的企業發展時，其開辦形式直接與稅收利益掛鉤。如果設立的分支機構（或分公司）前幾年會出現較好的業績預期，那么開辦分公司較好，這是由于子公司是獨立法人實體之一，通常會獲得當地政府稅收和其他優惠。開辦費的籌劃要點就是讓開辦費用最大化，并在長于五年期限內盡量多地攤銷所有的管理費用，或者縮短籌建的期限，把本應列入到“開辦費”內的開支歸入”管理費”，在免稅的期間等實現免繳稅、少繳稅或者延緩繳稅這一目的。

4、期間費用上的稅務籌劃

企業出現與其經營活動相關的差旅費、會議費和董事會費等都可以在稅前就被扣除。而房地產中諸多項目均為滾動開發，可在實現銷售的收入前，對期間的費用實施有“余地”攤銷。而會計制度給出規定，房地產的開發企業在開發房地產的借款資金籌措時，在房地產即將完工前所發生的費用，可計入相關的房地產開發成本中。所以可運用利息的資本化及費用化進行稅務籌劃。

5、預繳所得稅上的稅務籌劃

企業所得稅一般規定需進行按年計算、分期預繳和年終匯算清繳等方式征收。預繳可確保稅款及時入庫，但企業收入與費用均需在會計的年度結束后，才可以準確計算出來。企業預繳中的少繳稅款不會被當成偷稅處理，從而企業能利用這點，得到資金時間值。

四、對房地產企業加強稅務籌劃的建議

1、綜合考慮籌劃的成本和帶來的效益

雖然稅務籌劃有助于減輕企業的稅務負擔，但在具體的實施過程中，企業必須支付一定的費用，這在一定程度上增加了企業的成本。對房地產企業來說，單純看某一項稅收的成本和收益還不夠，要綜合考慮企業總體的稅收總成本和收益；對于企業整體而言，成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化組合，實現企業整體營利最大化是企業加強稅務籌劃的最終目標。

2、科學運用各種規劃方法，理論與實踐相結合

稅務籌劃包括預測方法、決策方法、規劃方法等，是一項綜合的管理活動，其所采用的方法是多種多樣的。近年來，房地產企業稅務籌劃工作的專業性要求越來越高，這是單靠企業的經營者不能完成的任務，房地產企業可以通過選擇一些專業的稅務機構，依靠稅務機構專業化的籌劃人員為企業制定一套完整的規劃方案。另外，稅務籌劃理論出現時間較晚，可供借鑒的理論依據和案例較少，企業需要不斷緊跟行業發展前沿，加強對國家政策和稅法規定的學習，在實踐中探索一條適合企業的稅務籌劃道路。

3、具體情況具體分析、避免生搬硬套

稅務籌劃必須與時俱進，根據稅法要求，具體情況具體分析，不能生搬硬套，也不能單純地復制其他企業的經驗。不同企業的內部條件不同，以致各企業應根據自身的條件選擇與本企業發展相適應的稅種。此外，企業還要根據地區、時間、納稅人的不同、自身經營要求合理做出選擇。

4、加強企業在各個階段的稅務規劃

在準備階段，企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，必須把稅收作為企業成本的重要影響因素，例如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構等，為企業合理選擇其在經營階段所應承擔的稅負。在籌資階段，企業在籌集所需資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。企業要認真考慮債務和股權的比例，搭配合理的資本結構，運用適當的方法進行籌資。在銷售階段，稅收籌劃企業可設立全資子公司，或者委托獨立機構從事與自身經營無關的代理業務，把這部分費用從應納稅營業額中分離出去，從而降低企業的相關稅負。

綜上所述，稅務籌劃對房地產企業的發展具有重要的作用，不僅能幫助企業有效地降低運營成本，還可以提高企業的管理水平，幫助企業規避風險，因此，有必要加強對房地產企業的稅務籌劃。企業在加強稅務籌劃的過程中，要從企業的實際情況出發，理論結合實際，具體情況具體分析，在綜合考慮成本和效益的基礎上，做好各個階段的稅務規劃。

［1］陳紅燕：房地產開發企業稅務籌劃研究［J］.中國外資，2011（15）.

［2］孟琦：新形勢下房地產企業稅務籌劃的思考［J］.中國集體經濟，2012（30）.

［3］李昱炅：房地產企業稅務籌劃淺析［J］.西部財會，2010（6）.

［4］王杰志：企業稅務籌劃淺析［J］.中國鄉鎮企業會計，2008（8）.

（責任編輯：徐悅）