物業管理企業開展社區養老服務障礙性因素分析

葉劍鋒

【摘要】本文在分析物業管理企業開展養老服務背景及研究現狀的基礎上，從社區物業養老政策、硬件設施、服務技能、經濟效益等四個方面分析物業管理企業開展養老服務的障礙性因素，最終提出10項影響物業企業開展養老服務的障礙性因素。

【關鍵詞】社區養老；物業管理企業；保健康復；無障礙設施

一、研究現狀

經過對檢索出的文獻的歸納整理，目前的物業管理與社區養老結合起來的研究主要集中在物業管理企業開展社區養老服務的基礎、意義和物業管理企業開展社區養老服務的內容等兩個方面。

物業管理企業開展社區養老服務的基礎、意義方面的現行研究現狀。孫松林（2015）提出社區養老是以家庭為核心，以社區為依托，以老年人日常生活照料和精神慰藉為主要內容，以上門服務和社區日托為主要形式，并引入養老機構專業服務的新型養老方式。物業管理企業要通過助力居家養老，在主打親情品牌的同時，提升自己的市場競爭力。李建恒（2010）認為“社區養老” 服務模式相對于家庭養老和養老院養老而言，可謂兼有兩者的長處又避免了兩者的短處，是一種揚長避短的理想養老模式。謝羅群（2013）認為物業服務企業開展社區養老服務具有如下優勢：掌握著業主的家庭信息；物業服務企業擁有會所、場地及設施管理的主導權；物業服務企業可以實現24小時服務；物業服務企業能滿足業主“花錢買服務”的各類養老需求。

物業管理企業開展社區養老服務的內容方面的研究現狀。徐青山（2014）總結卓達物業提出的基于互聯網技術，搭建020社區養老服務管理體系。服務內容包括推送家政護理、營養配餐、醫療保健、金融保險、文化娛樂、教育培訓、特色旅游等。

二、障礙性影響因素

1.社區物業養老政策

近年來，從中央到各地方出臺諸多扶持養老產業發展的政策，涉及土地、人才培養、養老機構、居家養老、行政審批、醫養結合、政府購買服務等方方面面，但是沒有關于物業管理企業開展養老服務的相關政策。梳理各相關政策，物業管理企業開展養老服務主要存在以下方面的政策性障礙。

行政審批。養老機構設立須具備一定的條件，包括：名稱、住所、機構章程和管理制度；符合國家環境保護、消防安全、衛生防疫等要求的基本生活用房、設施設備和活動場地；管理人員、專業技術人員和服務人員；資金；床位數在10張以上等。然而對于物業管理企業而言，其已為正常開展物業經營管理活動的法人，這些條件的要求顯然限制了物業管理企業開展養老服務。物業管理企業開展的養老服務內容有別于專業性的照料、康復類養老機構，在設立條件上也應當有所區別。

社區物業養老人才政策。教育部等9部門聯合發文提出，建立以職業教育為主體，應用型本科和研究生教育層次相互銜接，學歷教育和職業培訓并重的養老服務人才培養培訓體系。然而養老服務與物業管理分屬不同的專業，具體不同的課程體系。為更好培養社區物業養老人才，建議在物業管理專業中增設養老的相關課程或者專業方向。

優惠政策。目前開辦養老機構有多種優惠，如床位補貼；免征或減半征收有關行政事業性收費；水、電、氣等價格優惠等，優惠政策更多的是以床位為單位進行的。而物業管理企業開展的養老服務為日間照料中心、老年人活動中心性質，有些甚至不設床位。應該針對日間照料中心、老年人活動中心出臺專門的優惠政策，如包括但不限于物業租金補貼、稅收優惠等。

2.硬件設施

物業管理企業開展養老服務的對象主要為生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，其在日間需要飲食、休閑、娛樂、康復等。因而在小區設立的日間照料中心需要包括膳食設備設施、醫療設備設施、休閑娛樂設備設施、無障礙設備設施等。其中醫療設施設備、無障礙設施存在一定程度的障礙。

醫療設備設施。考慮服務對象為生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，服務機構需要配備相關的醫療康復設備。醫療設備設施相比膳食、休閑娛樂設備，具有價格高、操作復雜的特點。在服務機構配備哪些醫療設備對物業管理企業開展養老服務形成一定障礙，而對于醫養結合的服務機構而言，這項因素更加突出。

3.服務技能

物業管理企業開展養老服務需要為半失能老人提供膳食供應、照料服務、保健康復、醫療服務、休閑娛樂、精神慰藉、緊急援助、上門照護等服務。其中照料服務、保健康復、醫療服務存在一定程度的障礙。

照料服務技能。為半失能老人提供照料服務，主要有協助老人關節、肌肉活動；皮膚清潔衛生或助浴；大小便照料等。協助老人關節、肌肉活動，須依據老人的實際情況，采取不同的方法，這需要相關工作人員具有相應的照料服務技能。而一般的人員需要學習、培訓到一定程度才具備此技能，因而該技能會形成一定障礙。

保健康復服務技能。保健是指以維持、促進老年人健康為目的，為老年人提供疾病的預防、治療、功能鍛煉等綜合服務，促進老年保健。康復在于恢復年邁體衰者及因傷、病致殘老年人的日常生活活動能力，提高生活自理程度，減少發生久病臥床和老年性癡呆的機會。這需要服務機構具有良好的服務技能，該技能會形成一定障礙。

4.經濟效益

企業以贏利為目的，作為一個經營項目必須要從經濟效益上進行考慮。物業管理企業開展養老服務從投資利潤率和投資回收期看不甚理想。該項目投資利潤率不高，對社會資本不具有明顯的吸引力，且投資回收期較長，形成一定障礙。

參考文獻：

[1]孫松林.物業管理企業助力居家養老的意義[J].現代物業，2015，12（2）：90-91.

[2]李建恒.社區養老：物業服務企業應有所為且大有可為[J].中國物業管理，2010，12（9）：35-37.

[3]謝羅群.成飛物業探路社區養老產業[J].中國物業管理，2013，12（1）：37-39.

[4]徐青山.科技助力，社區養老服務再升級——卓達物業全齡化社區養老服務實踐分享[J].中國物業管理，2014，12（8）：12-13.

[5]朱中一.養老產業一定要做好細分工作[J].中國房地產業.2014.12

基金項目：

浙江省教育廳項目“物業管理企業開展社區養老服務障礙性因素評價研究"。