西城樓盤大變“臉”

張翠翠

2011年，濟(jì)南西客站通車，作為京滬高鐵的樞紐站，西客站片區(qū)被寄予厚望。隨后，西客站規(guī)劃藍(lán)圖被曝光，一座西部新城，類似地標(biāo)式的商務(wù)區(qū)在藍(lán)圖里拔地而起。

各大知名開發(fā)商聞聲而來(lái)，十幾棟新樓盤預(yù)售并進(jìn)入施工階段。然而幾年后的今天，原本熱鬧的西部樓盤突然變得冷清，第一批樓盤陸續(xù)進(jìn)入交房期，卻屢屢曝出“延期交房”“無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收”“入住煩憂”“質(zhì)量不合格”等負(fù)面消息。不僅如此，2016年房?jī)r(jià)一路翻番，西客站片區(qū)的樓盤與東部樓盤相比，漲幅可謂差之千里，投資價(jià)值甚低。

從熱鬧到冷清，西客站片區(qū)到底缺什么？

西客站新樓的糟心事

整個(gè)11月，濟(jì)南市民馬大姐沒有顧得上自己的米線生意，先后三次跟著維權(quán)大隊(duì)伍到訪外海中央花園，該樓盤位于經(jīng)十西路，槐蔭區(qū)政府對(duì)面。“到底什么時(shí)候能交房？”馬大姐介紹，三次維權(quán)的訴求都是盡快的拿到房子鑰匙，“我們?nèi)宜目谶€在租房子，原本計(jì)劃交房后住進(jìn)去讓老二上小學(xué)，老大讀中學(xué)呢。”

據(jù)了解，定于10月底交房的外海中央花園二期的近11棟樓，全部延期，一紙通知上寫到：明年年底交房，這可急壞了等著住房的業(yè)主們。馬大姐告訴記者，這批購(gòu)房者大都是剛需購(gòu)房，“當(dāng)初西部新城宣傳做那么大，到處都是高鐵新區(qū)的大宣傳logo，且一下子開了那么多盤，與東部相比價(jià)格還低，前景也好，如今看來(lái)，我們算是中了圈套。”

12月9日，馬大姐再次來(lái)到外海中央花園，靜候又一次維權(quán)的結(jié)果。對(duì)著依然是藍(lán)圖一樣的沙盤，她苦笑著告訴記者：“沙盤還在，那么大的社區(qū)規(guī)劃，現(xiàn)實(shí)里樓都沒蓋好。”

2013年春天，馬大姐加入了西部購(gòu)房大軍。當(dāng)時(shí)的外海中央花園位于西客站片區(qū)的外圍，槐蔭區(qū)政府的對(duì)面，儼然一副“大樓盤”的模樣，從高層到別墅，從小房到大房，最讓購(gòu)房者心動(dòng)的是當(dāng)時(shí)的價(jià)格，均價(jià)在6800元/平——8000元/平，相比東部均價(jià)9000元/平——12000元/平，真是剛需者最佳的選擇。在馬大姐眼里，有著發(fā)展西城的政策支持，眼下的荒涼算什么，十年內(nèi)就是一派興盛。

然而三年過(guò)去了，馬大姐的房子不但沒到手，升值空間更無(wú)從談起，“房子去年還賣過(guò)均價(jià)7200元/平，現(xiàn)在屢屢出問題，房?jī)r(jià)愣是沒漲。”

實(shí)際上，這不是外海中央花園的第一次延期，從一期開始就一直“順延”；這也不是外海中央花園業(yè)主們的第一次維權(quán)，從下半年開始，陸續(xù)的維權(quán)大大小小近5次，其中涉及的問題也不只是延期，一期樓盤在未通過(guò)綜合驗(yàn)收的情況下已經(jīng)通過(guò)簽訂協(xié)議入住，但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)入住后的“生活問題”隨之而來(lái)，于是先后進(jìn)行了維權(quán)暖氣、維權(quán)水……

“西客站片區(qū)是不是被拋棄了？”馬大姐懊惱的訴苦。畢竟，屢屢曝出延期丑聞的外海中央花園就位于槐蔭區(qū)政府對(duì)面，“每次維權(quán)槐蔭區(qū)以及臘山辦事處的工作人員都到場(chǎng)，卻只是說(shuō)對(duì)企業(yè)并無(wú)約束力，只能協(xié)助業(yè)主催促。”馬大姐哭訴，“槐蔭區(qū)政府的面子呢？”

這真是一個(gè)尖銳的質(zhì)問，因?yàn)檫@一年，西客站的房子問題確實(shí)很糟心。12月6日，中建錦繡城三期小區(qū)業(yè)主剛交房一個(gè)月，15號(hào)樓樓體一側(cè)外墻保溫層就脫落了。就在10月，100多位購(gòu)房者曾聚集在濟(jì)南臘山河西路的中建錦繡城營(yíng)銷中心，希望中建錦繡城相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)違規(guī)認(rèn)籌、開盤及“限購(gòu)令”出臺(tái)后多付首付款等問題予以解決……與外海中央花園一路之隔的金科城也不省心，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，屢屢遭到業(yè)主們的維權(quán)控訴……

就在城市的另一端，東部正在如火如荼的步入高大上生活區(qū)的行列。面對(duì)東邊不斷升值的房?jī)r(jià)，西客站片區(qū)的業(yè)主們還在熱盼拿到房子，只剩下一聲嘆息和不斷的維權(quán)。

“東貴西貧”——打不破的魔咒

與如今讓人糟心的情況相比，三年前，西客站片區(qū)的房子可謂是“潛力股”與“明日之星”。2011年，濟(jì)南西客站通車，作為京滬高鐵與動(dòng)車的樞紐站，西客站被稱為濟(jì)南市未來(lái)的商務(wù)區(qū)，到了2013年濟(jì)南西客站的規(guī)劃藍(lán)圖被曝光，依據(jù)規(guī)劃，這里將被建成商務(wù)、人文、濕地社區(qū)。隨后，濟(jì)南市圖書館、文化館、大劇院相繼開館，十藝節(jié)在這里開幕。

當(dāng)年的西客站一下子涌進(jìn)來(lái)無(wú)數(shù)的開發(fā)商，恒大、綠地、龍湖、中建、金科、外海等知名開發(fā)商爭(zhēng)相拿地，曾有一個(gè)月，西客站一下賣出10塊地，種種跡象都在表明，西客站片區(qū)將成為濟(jì)南市的又一個(gè)“地標(biāo)社區(qū)”。

之后，西客站到處機(jī)器轟鳴，人流熙攘，除了南來(lái)北往的乘客，就是不斷涌來(lái)的看房團(tuán)，各家樓盤都在預(yù)售與搶購(gòu)，沙盤上構(gòu)建的是一個(gè)未來(lái)社區(qū)的全貌，學(xué)校、大型的超市如麥德龍、迪卡儂、宜家都要相繼落地，濟(jì)西濕地也正在規(guī)劃，無(wú)論從規(guī)劃還是到表象，都是一派“未來(lái)新城”的熱鬧景象。

“那時(shí)所有的房產(chǎn)專家都在呼吁，到西客站買房是有很大的升值空間的。”馬大姐介紹，當(dāng)初與東邊的房子一比，不僅房?jī)r(jià)低，交通壓力還小，生活空間也開闊，就連人文環(huán)境也相對(duì)好一些。

然而三年過(guò)去了，大型集團(tuán)均已在此落地且步入辦公軌道，西城集團(tuán)、綠地中心、高速集團(tuán)、濟(jì)南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，大批的辦公人員往來(lái)其中，生活片區(qū)卻依舊人丁不旺。加上頻頻曝出的負(fù)面新聞，這些都影響了西城的聲譽(yù)，更加驗(yàn)證了“東貴西貧”的魔咒。

今年，隨著東部CBD商務(wù)區(qū)的規(guī)劃并進(jìn)入落地階段，萬(wàn)達(dá)娛樂城的到來(lái)，章丘劃入濟(jì)南城區(qū)，東部往東又有了擴(kuò)疆的空間。就在不久前，唐冶片區(qū)的一搶而空，就證明了東部又成為新的樓盤集聚地，而東部永遠(yuǎn)不“過(guò)時(shí)”的魔咒更加嚴(yán)實(shí)了。

“如果你在附近工作，購(gòu)買西部的樓盤可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，性價(jià)比高。但如果是投資，仍然要考慮東部樓盤。”濟(jì)南一二手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)一路飛漲的2016年，東部的樓盤翻了好幾番，但相比之下，西部樓盤即使是西客站新區(qū)，都漲勢(shì)慘淡，且不似當(dāng)年一樣人流蜂擁。

一位買房者的親身經(jīng)歷為證，以升值空間來(lái)算，2013年在西客站片區(qū)買房均價(jià)6300元/平，如今不過(guò)均價(jià)7200元/平——8000元/平；但如果是2013年在東邊購(gòu)買一套房子，均價(jià)在8000元/平左右，如今至少已經(jīng)漲到了12000元/平。數(shù)據(jù)則更加直觀，從年初至今，備受矚目的東部商圈的樓盤價(jià)格漲幅均超過(guò)20%，而西部片區(qū)漲幅最高的是西客站，漲幅也不超12.93%，8月份掛牌均價(jià)不足8000元，與濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)12532元/平米相差甚遠(yuǎn)。

在慣性思維里，價(jià)格的偏差或許會(huì)讓購(gòu)房者去考慮西部樓盤。然而不斷襲來(lái)的西客站樓盤的負(fù)面新聞，以及西客站規(guī)劃的波瀾不興，還有固有的“西貧”之魔咒，均沒有湊成西客站片區(qū)樓盤的“蜂擁”，反而有被嫌棄之嫌。

西城缺什么？

說(shuō)真的，西客站真的很宜居。至少?gòu)哪壳奥涞氐脑O(shè)施來(lái)看，這都是一座充滿經(jīng)濟(jì)活力、人文魅力、生態(tài)引力的西部新城。

或許是開發(fā)的時(shí)間尚短？至少，西客站并沒有人聲鼎沸，一炮而紅。

西客站缺什么？地產(chǎn)專家時(shí)說(shuō)缺政策導(dǎo)向。相比之下，濟(jì)南東部一直是政策的“香餑餑”，有舉全市之力打造的CBD，有市政中心，還有眾多工業(yè)企業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)。西客站片區(qū)有什么？西客站片區(qū)有大劇院，有正在建設(shè)的會(huì)展中心、宜家家居。

但是，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也無(wú)法發(fā)揮西客站的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。真正要讓西客站活起來(lái)，似乎最缺的是商務(wù)氣氛。圍繞這一片區(qū)最佳的升值方式是，倚靠高鐵站這發(fā)達(dá)的交通樞紐，建立高鐵商務(wù)區(qū)。可惜的是，西客站的高鐵商務(wù)區(qū)，在與東部商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中落敗了——東部商務(wù)區(qū)成了CBD（中央商務(wù)區(qū)），而高鐵商務(wù)區(qū)則至今再也沒有什么“名頭”。

于是，這些具有實(shí)力的開發(fā)商們，也紛紛隨著政策導(dǎo)向而重新扎向東部。以至于隨時(shí)撤資讓西部的樓盤建設(shè)速度馬馬虎虎，眾多周知的恒大國(guó)際金融中心，齊魯之門，這些具有標(biāo)志性意義的大工程，曾受全城市民的關(guān)注，現(xiàn)在都是“蝸牛”速度”，甚至有夭折可能。

沒有產(chǎn)業(yè)支撐，找不到自己的位置，供給量又比較大，這樣的西客站片區(qū)，房?jī)r(jià)不溫不火，人煙稀少就可以理解了。

回到西客站最大的優(yōu)勢(shì)，交通樞紐地位。有專家提出，應(yīng)該從京滬高鐵的中間站變身十字樞紐，畢竟中間站留不住人氣。而一旦修通鄭濟(jì)高鐵，濟(jì)南將從“丁字”路口，變身為“十”字路口，在“項(xiàng)鏈”中的地位大大加強(qiáng)。到時(shí)不僅濟(jì)南通往鄭州、西安、武漢、重慶、成都的路順了，整個(gè)膠東半島通往中西部的路也會(huì)順了。

由此說(shuō)來(lái)，光民間與企業(yè)家的推動(dòng)似乎力量甚微，一座真正的西部新城，應(yīng)該得到更多的政策關(guān)愛，或許，這也是濟(jì)南未來(lái)步入大型城市應(yīng)該顧及的“周全”。