房產管理的實踐與探索

程琳

房產管理是現代城市規劃和建設的重要基礎，房產管理的現代化是適應社會的發展，提高房產管理部門管理水平的重要工作。然而由于我國現代化的房地產管理工作起步較晚，相關的管理體系尚未得以明確和完善，使得房地產管理工作在實際的操作過程中面臨著諸多的難題，從而制約了我國房地產行業的快速建設進步。下面本文將結合當今時代人們生產生活的實際需求情況，對我國城市房產管理工作定位與作用進行簡單的論述。

一、房產管理現代化的重要性

隨著城市建設的步伐加快，過去的房產管理主要是建立在產品經濟基礎上，而現代房地產管理主要是建立在社會主義市場經濟基礎上，從這個角度進行分析，可以將土地使用權作為商品，這樣房和地都能夠成為商品。所以住房成為一種特殊的商品。政府有責任幫助社會成員獲得居住條件，尤其是對于低收入者，具有一定的福利性。

在過去的房地產管理工作的業務范圍比較小，僅限于直屬企業和直管公房中，而目前的房產管理業務逐漸擴大，到現在為止，房地產已經成為開發、經營、管理以及服務等多種經濟活動于一體的綜合性非常強的行業，所以房地產的管理已經成為經濟管理部門和行政管理部門相結合的部門。

二、房產管理現代化建設的具體措施

（一）加強檔案的管理

隨著城市建設的迅速發展，房產管理作為政府服務窗口的部門也逐漸認識到在房產管理工作中檔案管理的重要性，檔案管理不僅是健全管理機制，也是規范房產市場的重要的組成部分。加強檔案的管理也是促進房產管理的現代化的重要途徑。第一，加強檔案管理首先應該建立目標責任書，把檔案工作的管理目標作為房產管理的重點內容，在實施的過程中為了保證目標任務能夠順利完成，把檔案管理的責任書作為檔案業務的建設、計算機的管理以及服務利用等方面。并且應該把檔案管理工作完成的目標作為年度考核機制，使檔案管理作為房產管理中一項重要的內容；第二，加強對檔案管理人員的業務培訓工作，全面提高業務管理人員的綜合素質和業務水平，并且檔案管理人員應該定期進行培訓，積極參加檔案管理部門崗位培訓，保證房產管理人員應該持證上崗，在對檔案業務管理人員培訓的過程中還應該積極鼓勵檔案管理人員參加各種教育學習，從而不斷提高檔案管理人員的業務水平和綜合能力；第三，在房產管理中實施檔案現代化管理不僅能夠提高工作效率，而且對提高檔案管理的準確性和可靠性、連續性以及完整性等具有重要的作用。目前房產檔案的計算機管理水平日趨成熟，不僅能全面快捷的實現計算機查詢，而且能夠使房產檔案管理逐漸實現科學化、規范化以及現代化的要求。比如住房資金的管理中心為了能夠達到檔案管理現代化的要求，一直堅持規劃的超前性、管理重點突出以及全面推廣等房產管理的信息化建設，并且在房產管理中實施基金管理和房改的管理。從而使房產檔案管理走向現代化，不斷提高房產管理水平。

房地產檔案管理在維護房產市場運營中發揮著重大作用，但隨著房地產飛速的發展，檔案資料量的增加等諸多問題為我們的管理人員及經辦人員增加了很多繁重的工作負擔，在客觀上影響了市場運轉效率。那么如何采取相應的措施是擺在我們面前的重要課題，而最大力度的加大檔案管理的力度是解決這一問題的關鍵。房產檔案，是城市房產管理部門進行產權登記、調查、變更及轉移等房屋權屬活動中形成的具有保存價值的資料。做好房產管理的檔案管理工作無疑有著重要的意義和影響。

（二）產權登記管理

產權登記管理，是房產管理部門行政管理中最基礎的工作，產權管理規范化對于落實房地產市場宏觀調控限購、限貸政策，對于實施差別化的稅收政策，對于住房保障政策的落實和保障對象的界定，對于加強房地產市場監管職能都發揮了積極而重要的作用。產權登記管理工作內容一般包括：房屋上市審批，房產測繪成果認定、使用及管理，商品房面積違法行為管理，新建商品房屋的轉讓、抵押、確權的審核與審批等；內容繁多，操作流程復雜。因此，制定、實施嚴格的審核與審批制度，保證各項工作業務開展的合法性，維護人民群眾的合法權益，減少房產糾紛等就顯得至關重要。通過推進規范化建設，實現預售許可、網上簽約、權屬登記管理一體化，不斷拓展系統管理功能，實現預售、中介、租賃、測繪等房地產管理的一體化和全覆蓋。把房地產市場管理的有關要求體現到登記規范化管理工作中，推動房地產管理的全面規范化，規范房地產市場秩序起到很好的作用。

以商品房預售為重點加強房地產市場監管，從規范預售許可到規范預售行為延伸，嚴肅查處房地產開發企業的無證售房、規避限購政策、發布虛假信息和廣告、不在售樓處公示相關信息，不實行明碼標價等行為。加強房地產經紀管理，依法嚴肅查處未經備案從事房地產經紀業務的行為 ，對于通過房地產經紀機構成交的，在辦理交易過戶時要提交房地產經紀人員簽名的合同。加強商品房預售行為監管機制，進一步加大整治房地產交易秩序力度，不斷深化和拓展登記規范化管理工作的內涵。保護房地產市場健康發展。

為實現“安居工程”項目，我國依據有關政策，開工建設了大批經濟適用房。對于經濟適用房，國家減免稅收，由地方政府投入土地，開發企業不超過3%的利潤，使經濟條件較差的順利住上了樓房，逐步實現了居住樓房化，大踏步地向城市現代化邁進。快速發展的房地產業有效拉動了我國GDP的增長，優先發展房地產業成為促進城市經濟發展的萬能藥。但房地產業的發展也不是十全十美，從我國當前經濟社會發展中，存在著兩種明顯的性質完全不同的城市房地產發展模式。第一種，以北京、上海等大城市為代表，由于其特殊的政治、經濟背景，這類城市房地產業發展，可以吸引大量國內外資金，眾多投資中多以高質量投資為主，有效增加了此類城市經濟含量，增大了城市發展的輻射作用。典型的現象是，紛紛在這類城市中設立辦事處，甚至較高層次企業發展到一定程度，將主要辦事機構轉移至此類城市，進一步促進了該類城市房地產行業的發展。而在另外一些城市，也可以稱為二、三線城市，房地產業的迅速擴張可能會取得截然相反的效果，出現不良反映，彼此之間的關系不是相互支撐而是相互制約，應引起房產管理部門的重視。在二、三線城市逐步建立與房地產為發展相配套的工業、商業，合理引導房地產業的健康發展。

總之，隨著社會的不斷發展，人們對房產管理工作提出了更高的要求，這就要求我們在實際的管理工作中，建立健全相關的法律法規，不斷提高自身的管理水平。房產的管理工作涉及到千家萬戶，與人民群眾的利益密切相關，做好房產的管理工作不僅有利于人民群眾生活質量的提高，也有利于整個房產行業的健康發展。

三、優化服務，提高管理水平

房產管理的最終目標是為人民服務，所以在房產管理現代化建設中首先應該以人民的利益為重，在房產管理中，我們堅持“想住戶之所想、記住戶之所急”從而為住戶解決住房問題，實現為人民服務的宗旨。在房產管理中我們通過進行制定服務公約、以制度提高管理人員的為人民服務的意識，不斷加強職工的服務意識，提高服務水平。這樣不僅能夠提高房產管理的綜合水平，而且還極大減少房產管理部門和住戶之間發生的矛盾，同時也極大地減少住戶欠費的現象。通過不斷的優化服務，加強房產管理，而且對提高房產管理的現代化水平，實現為人民服務的宗旨具有重要的作用和價值。

總之，房產管理現代化是社會發展必然途徑，是現代化房產管理的技術方式更新、改革發展的過程。在房產管理中加強對檔案的管理，提高為人民服務的意識，從而才能真正實現房產現代化管理，促進我國房產經濟的發展。

（作者單位為鞍山市國有非住宅物業管理中心）