分析營改增政策的實施對房地產開發企業財務及稅務管理的影響

陳 英

分析營改增政策的實施對房地產開發企業財務及稅務管理的影響

陳 英

隨著社會經濟的發展，我國稅收制度也逐漸得到進一步的完善。而營改增政策作為我國現階段經濟轉型的主要途徑之一，其從逐步試點到全面推廣，對企業財務與稅務管理的影響已慢慢體現出來，這其中表現最為明顯的就是房地產開發企業。本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。

營改增政策 房地產開發企業 財務管理 稅務管理

在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發企業想要保證并提升企業財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發企業進行更好的轉型升級。［1］

一、營改增政策的概況

營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業應該繳納的營業稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業，主要包括交通運輸業、現代服務業、鐵路運輸業、電信業、建筑業、金融環保業以及不動產業等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業稅的稅率為5%，建筑行業營業稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關規定要求，房地產和建筑行業的營業稅稅率要提升到11%，［2］這從根本上影響了建筑業與房地產業的經營和發展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發企業財務管理和稅務管理的影響。

二、營改增政策的實施對房地產開發企業財務管理的影響

在房地產開發企業的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：

（一）對房地產開發企業負債表的影響

固定資產作為房地產開發企業經營發展過程中的重要組成部分，其一旦發生變動會直接影響到房地產開發企業的整體結構，從而影響到房地產開發企業的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發企業固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發企業除去本身應繳納的營業稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發企業的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發企業自身的發展規模，對其發展制度的建設還能起到完善的作用。

（二）對房地產開發企業利潤表的影響

從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發企業利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發企業的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發企業來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發企業能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業發展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發企業的原值稅金，而稅金金額和企業成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發企業經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。［3］

（三）對房地產開發企業現金流量表的影響

營改增政策的實施對房地產開發企業現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發企業的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發企業為了得到更好、更全面的發展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發企業的現金流出情況。因此，在保證資金穩定的同時，可以讓房地產開發企業有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發企業的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發企業的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發企業的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業，各個開發企業之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發企業內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業的負債金額。

三、營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響

在房地產開發企業的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：

（一）對采購房地產建筑材料的影響

在房地產開發企業中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發票，若選擇一些規模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發票。因此，房地產開發企業在采購建筑原材料這一環節上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發企業的生產成本。［4］

另外，房地產開發企業在采購建筑原材料時，即使能夠開具發票，但依照我國現有的稅務法規定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響。因此，企業想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。

（二）對房地產建設人力成本的影響

房地產開發企業在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源。現階段，房地產企業的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發企業在這方面也無法獲取增值稅發票。這樣不僅使得房地產開發企業的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發企業的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業發票來降低房地產開發企業的稅收支出，從而降低企業生產成本。

（三）對房地產稅務負擔的影響

營改增政策的實施對房地產開發企業的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業的營業稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業的營業稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規模較小的房地產企業而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業而言，只有進項金額大于營業收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業稅務負擔的作用。對于房地產企業而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發生，在間接上也減少了房地產企業的稅收負擔，提升了企業的經濟效益。

總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發企業來說，不僅有利于企業稅負的降低，而且在一定程度上還能優化企業的財務管理體系結構。在提升企業核心競爭力的同時，對于企業未來長期的發展具有非常好的促進意義。

四、結語

本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發企業對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。

（作者單位為成都地鐵實業有限公司）

［1］ 高涵.“營改增”對房地產開發企業影響分析［J］.全國商情（經濟理論研究），2015（21）：84-85.

［2］ 陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析［J］.經營管理者，2016 （09）： 62.

［3］ 戚興國.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析［J］.財經界（學術版），2016（06）：325+327.

［4］ 張雯晴.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策［J］.財經界（學術版），2016（14）：317+319.

陳英（1978—），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。］