論“不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與無(wú)權(quán)占有”——兼評(píng)“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”

董學(xué)立

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，江蘇南京 210042)

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論“不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與無(wú)權(quán)占有”
——兼評(píng)“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”

董學(xué)立

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，江蘇南京 210042)

《最高人民法院公報(bào)》刊載的“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”在理論界和實(shí)務(wù)界學(xué)界引起了一些討論和爭(zhēng)論。該案問(wèn)題的關(guān)鍵應(yīng)在于受讓人是否能夠?qū)?gòu)買(mǎi)房屋構(gòu)成“善意取得”。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)鍵要素應(yīng)是“善意”，即交易第三人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道處分人沒(méi)有處分權(quán)。既然法律秩序有“買(mǎi)賣(mài)不破以合同債權(quán)為基礎(chǔ)的租賃權(quán)”制度，則當(dāng)可有“買(mǎi)賣(mài)不破以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用權(quán)”制度。我國(guó)司法實(shí)務(wù)界應(yīng)盡快熟悉并善用《物權(quán)法》的規(guī)定。

無(wú)權(quán)占有;返還原物;善意取得;物權(quán)登記

一、問(wèn)題的提出

最高人民法院在2015年第10期《最高人民法院公報(bào)》上刊載了由上海市浦東新區(qū)人民法院一審判決，上海市第一中級(jí)人民法院二審終審判決的“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”。該案件判決一經(jīng)最高人民法院公報(bào)刊發(fā)，就在法學(xué)理論界和司法實(shí)務(wù)界引起了討論和爭(zhēng)論。有人認(rèn)為，既然“人民法院已經(jīng)確認(rèn)了連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)的法律事實(shí)，那么，連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)后，原房屋所有權(quán)人繼續(xù)占有房屋究竟屬于有權(quán)占有還是屬于無(wú)權(quán)占有”；也有人認(rèn)為，“本案二審判決直接導(dǎo)致善意第三人與原所有權(quán)人陷入‘權(quán)利僵局’——善意第三人雖然享有房屋所有權(quán)而無(wú)法請(qǐng)求原所有權(quán)人遷出，原房屋所有權(quán)人雖然占有、使用該房屋而無(wú)法請(qǐng)求善意第三人返還房屋所有權(quán)”；還有人認(rèn)為，“在肯定連成賢享有房屋所有權(quán)的情況下，不宜認(rèn)定臧樹(shù)林為有權(quán)占有并據(jù)此排除連成賢的返還原物請(qǐng)求權(quán)，否則將與既有規(guī)則及其背后的價(jià)值序列相違背”。*作者：陳召利 江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人/律師http://article.chinalawinfo.com/ArticleFullText.aspx?ArticleId=93362；韓潔蕾：淺析最高院公報(bào)“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f06e5be0102wsmj.html。

一個(gè)案子，被最高司法機(jī)關(guān)予以公報(bào)，當(dāng)是被作為典型案例以起到指導(dǎo)司法實(shí)踐的作用。但該案之所以在公報(bào)后引起上述諸多討論和爭(zhēng)論，原因就在于法院判決所依巡的路徑、所依據(jù)的法律，導(dǎo)致了兩個(gè)權(quán)利之間的沖突——法院所認(rèn)定的善意受讓人的所有權(quán)與原所有權(quán)人的占有權(quán)能之間的沖突。盡管為了目的可以擇取手段，但如果手段與目的之間不能相互被說(shuō)明，就會(huì)導(dǎo)致在實(shí)現(xiàn)目的的道路上，被擇取的手段制造出新的難題，以至于嚴(yán)重影響到目的的證成。上海一、二審法院關(guān)于在判決第三人成立善意取得的情況下，為達(dá)到實(shí)現(xiàn)保護(hù)原所有權(quán)人的目的而賦予其占有權(quán)能的手段擇取，就在民事法律制度體系內(nèi)部制造了矛盾——善意取得是法定的制度，其已經(jīng)成立，第三人也因此獲得所有權(quán)，原所有權(quán)人就以該制度的成就而喪失所有權(quán)。由此，原所有權(quán)人得以繼續(xù)占有買(mǎi)賣(mài)物的所謂占有權(quán)能之說(shuō)，就再也無(wú)從談起。但本案的裁判法院一定是認(rèn)定了不能不保護(hù)原所有權(quán)人，所以就一定要在判決中給他一個(gè)可以對(duì)抗所有權(quán)的占有權(quán)能。應(yīng)該講，筆者認(rèn)為上海二審法院關(guān)于力圖保護(hù)原所有權(quán)人的司法目的是正確的，但其完成這一目的司法手段——一方面判決確認(rèn)第三人的善意取得成立，一方面賦予原所有權(quán)人占有權(quán)能——導(dǎo)致了法律制度體系內(nèi)部的矛盾和沖突，并因此致使其判決一經(jīng)公報(bào)刊發(fā)，就引起了上述討論和爭(zhēng)論。

有鑒于此，如何在保證上海二審法院裁判目的繼續(xù)得到實(shí)現(xiàn)的前提下，尋找出新的司法手段和法律依據(jù)，就是我們?cè)谶@里需要解決的問(wèn)題。

二、一審、二審法院的審判與裁判

(一)一審法院的審判與裁判

1.上海市浦東新區(qū)人民法院一審查明：上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋原系被告房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購(gòu)得，2008年8月，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利核準(zhǔn)登記至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為80萬(wàn)元，2011年8月12日，向相關(guān)部門(mén)遞交了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)，后系爭(zhēng)房屋權(quán)利登記至案外人謝偉忠名下。*許多地市的房地產(chǎn)交易不允許全權(quán)代理，產(chǎn)權(quán)人持本人身份證到場(chǎng)并才能完成房地產(chǎn)交易。上海市該地區(qū)的房地產(chǎn)交易是否在此一方面存在交易瑕疵？2011年10月，原告與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為110萬(wàn)元，2012年4月5日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至原告名下。2012年7月5日原告起訴案外人謝偉忠要求其將系爭(zhēng)房屋交付原告，被告作為第三人申請(qǐng)參與訴訟，后本院判決，確認(rèn)以被告名義與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋訂立的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；駁回原告要求案外人謝偉忠將系爭(zhēng)房屋交付原告的訴求；駁回被告要求確認(rèn)原告與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效的訴求。原告以其已合法取得系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭(zhēng)房屋中，嚴(yán)重侵犯了原告作為物權(quán)人對(duì)物權(quán)正常權(quán)利的行使為由訴來(lái)本院，要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。

2.上海市浦東新區(qū)人民法院一審認(rèn)為：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。本案中根據(jù)原告連成賢提供的證據(jù)，足以證明原告系上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，被告臧樹(shù)林已無(wú)權(quán)居住使用上述房屋，故原告要求被告遷出上述房屋應(yīng)予準(zhǔn)許，但鑒于本案的實(shí)際情況，應(yīng)給予被告一定的時(shí)間，另行解決居住問(wèn)題。被告辯稱(chēng)系爭(zhēng)房屋屬原告所有，其并未出售系爭(zhēng)房屋等意見(jiàn)，與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)，法院不予采信。

綜上，上海市浦東新區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第117條第一款的規(guī)定，于2013年12月23日判決：

被告臧樹(shù)林于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。

臧樹(shù)林不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院上訴稱(chēng)：被上訴人連成賢與案外人串通騙取系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證，臧樹(shù)林對(duì)系爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，請(qǐng)求二審法院依法改判駁回連成賢的一審訴請(qǐng)。

被上訴人連成賢辯稱(chēng)：原審判決正確，請(qǐng)求二審法院依法維持原判。

(二)二審法院的審判與裁判

上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

上海市第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買(mǎi)受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請(qǐng)求權(quán)要求房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出。

第一，生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹(shù)林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，即第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹(shù)林之真實(shí)意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)臧樹(shù)林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人臧樹(shù)林遷出，法院不予支持。

第二，在第二手的房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，被上訴人連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，該買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對(duì)連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來(lái)實(shí)現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過(guò)程，但其自始未曾取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。結(jié)合本案來(lái)看，由于第一手的買(mǎi)賣(mài)合同已被確認(rèn)為無(wú)效，案外人謝偉忠自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀(guān)上無(wú)法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付房屋導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

綜上，上海市第一中級(jí)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第170條第1款第(2)項(xiàng)，于2014年3月13日判決：

一、撤銷(xiāo)上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決；

二、駁回連成賢要求臧樹(shù)林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的訴訟請(qǐng)求。

本判決為終審判決。

三、受讓人是否能夠構(gòu)成對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

從上述一、二法院的審判和判決材料來(lái)看，本公告涉及三個(gè)訴訟：第一個(gè)訴訟是，連成賢訴謝偉忠一案，臧樹(shù)林被列為第三人。此案法院經(jīng)審理后做出的判決是，以被告名義與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄的X號(hào)X室房屋訂立的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；*至于為何判決無(wú)效，不慎了解。這是一起代理案件，是否構(gòu)成表見(jiàn)代理，有探討余地。但對(duì)于房地產(chǎn)這樣價(jià)值重大的交易，是否可使用全權(quán)代理，不無(wú)疑問(wèn)。由此，一般不能構(gòu)成表見(jiàn)代理，故此，代理無(wú)效有一定道理。駁回原告要求案外人謝偉忠將系爭(zhēng)房屋交付原告的訴求；駁回被告要求確認(rèn)原告與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效的訴求。第二個(gè)訴訟是，連成賢訴臧樹(shù)林一案，謝偉忠為第三人。此案法院經(jīng)審理后做出的判決是，臧樹(shù)林于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。第三個(gè)訴訟是，藏樹(shù)林上訴一案，連成賢為被上訴人。此案法院經(jīng)審理后做出的判決是，撤銷(xiāo)上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決，駁回連成賢要求臧樹(shù)林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的訴訟請(qǐng)求。從上述兩級(jí)法院三個(gè)訴訟的審判和判決來(lái)看，兩級(jí)法院均認(rèn)為代理人李榛代理被代理人臧樹(shù)林與謝偉忠簽訂的涉案房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，因而謝偉忠不能取得涉案房屋的所有權(quán)，因此其處分該涉案房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)處分；*從掌握的材料來(lái)看，未必不能構(gòu)成“表見(jiàn)代理”——從具體案情來(lái)看，臧樹(shù)林也絕非沒(méi)有過(guò)失，本案的起因就是因?yàn)殛皹?shù)林“聽(tīng)其兄弟的朋友說(shuō)可以賺點(diǎn)錢(qián)，于是在很多人的陪同下，到一個(gè)擔(dān)保公司簽署了一些材料，對(duì)簽署的內(nèi)容沒(méi)有看到也不清楚，將產(chǎn)權(quán)證原件也交了出去”，并給他人辦理了授權(quán)“代為辦理上述房地產(chǎn)的交易、過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”的公證書(shū)，才導(dǎo)致其房屋被他人出售。但這并不是說(shuō)第一手買(mǎi)賣(mài)的受讓人，就可以憑此表見(jiàn)代理制度獲得買(mǎi)受房屋的所有權(quán)。因?yàn)榇怂袡?quán)的獲得適用的是“善意取得”制度，而非是“表見(jiàn)代理”制度。前者為物權(quán)法的制度，后者為合同制度。兩級(jí)法院也均認(rèn)為連成賢依購(gòu)買(mǎi)行為善意取得涉案房屋的所有權(quán)；惟不同的是，上訴法院還認(rèn)為涉案房屋的原所有權(quán)人臧樹(shù)林對(duì)涉案房屋有占有權(quán)能，并且該占有權(quán)能可以對(duì)抗連成賢依善意取得制度獲得的涉案房屋的所有權(quán)。

所以，兩級(jí)法院認(rèn)可連成賢依善意取得制度取得涉案房屋的所有權(quán)，是本案例的核心點(diǎn)。如果沒(méi)有該涉案房屋的善意取得，一審法院當(dāng)不能要求臧樹(shù)林搬出涉案房屋；同樣的，如果沒(méi)有該涉案房屋的善意取得，二審法院當(dāng)不能以第三人的所有權(quán)來(lái)對(duì)抗原所有權(quán)人的占有權(quán)能——任何物只有一個(gè)所有權(quán)，要么在原所有權(quán)人這里，要么在善意取得人那里。正是基于辦理完畢并手里握有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，一、二審法院就都斷然認(rèn)為交易第三人已經(jīng)因善意取得制度而獲得了該涉案房屋的所有權(quán)。這是本案判決的關(guān)鍵點(diǎn)，如果對(duì)這一關(guān)鍵點(diǎn)法律認(rèn)知有不同的話(huà)，即如果交易第三人對(duì)涉案房屋的交易不能構(gòu)成善意取得的話(huà)，這個(gè)案子的判決結(jié)果該又當(dāng)如何呢？

我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，該條規(guī)定當(dāng)然也適用于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。依據(jù)該條的明文，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，同樣適用該條開(kāi)具的三個(gè)條件，即“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。”從本案已查明的事實(shí)來(lái)看,涉案不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。但對(duì)于是否“以合理的價(jià)格”以及是否“受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，卻不得而知。因?yàn)槭欠瘛耙院侠淼膬r(jià)格”本身，在一定情況下就是“受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”判斷依據(jù)——如果價(jià)格過(guò)低，就得據(jù)此判定受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是“惡意”的。因此，我們?cè)谶@里就只討論“受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)是善意的”的這一要件。那么，受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的嗎？正是對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)知差異，導(dǎo)致了該案在尋求正義的道路上陷入了歧途。

法院判決認(rèn)定交易第三人連成賢依善意取得制度取得涉案房屋的所有權(quán)，但善意取得制度的三個(gè)構(gòu)成要件卻在本案的一、二審過(guò)程中沒(méi)有被一一檢視——只是檢視了其中的“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”。而其他構(gòu)成要件如受讓人的“善意”要件和交易的“合理價(jià)格”要件，卻均未被質(zhì)證、查證以及做出司法判斷。那么此案中的受讓人是否構(gòu)成“善意”呢？本人認(rèn)為，此案的關(guān)鍵問(wèn)題正是，“受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)”不構(gòu)成“善意”。如果受讓人在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不構(gòu)成善意，當(dāng)不能依善意取得制度取得該涉案房屋的所有權(quán)。由此推導(dǎo)開(kāi)來(lái)，房屋的原所有權(quán)人臧樹(shù)林就不會(huì)喪失所有權(quán)。司法路徑雖有不同，但判決的結(jié)果幾近相同，而且因此路徑之選，可以避免原一、二審法院擇取的司法路徑所帶來(lái)的法律制度的內(nèi)部沖突。

接下來(lái)的問(wèn)題就是如何證成受讓人在受讓涉案房屋的時(shí)候不構(gòu)成“善意”。

善意，作為一個(gè)民法學(xué)概念，是指非明知或因重大過(guò)失而不知讓與人無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)而言至其不知無(wú)處分權(quán)若出于輕過(guò)失者則非所問(wèn)，按此項(xiàng)善意具有決定受讓人對(duì)占有(登記)權(quán)利外觀(guān)之信賴(lài)是否值得保護(hù)之價(jià)值判斷功能，若依客觀(guān)情事在交易經(jīng)驗(yàn)上，一般人皆可認(rèn)定讓與人無(wú)讓與之權(quán)利而具有重大過(guò)失者，即應(yīng)認(rèn)系惡意。作為本案的受讓人連成賢，在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)，如果僅僅憑出售人手中展示的一紙房產(chǎn)證，就可以信賴(lài)讓與人有權(quán)讓與，在現(xiàn)實(shí)生活中不是沒(méi)有，但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，其定是極其少數(shù)且須有充分的環(huán)境原因。因?yàn)椋慨a(chǎn)證以及房產(chǎn)登記，只是房產(chǎn)所有權(quán)的證明或者依據(jù)，而不是所有權(quán)本身。從不動(dòng)產(chǎn)交易的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，買(mǎi)房子者不實(shí)地查看房子的極少。房子在哪里？房子的質(zhì)量如何？房子的結(jié)構(gòu)如何？房子現(xiàn)在有沒(méi)有人住在里面？房子附近的生活便利設(shè)施如何？房子周邊的交通如何？等等。如果對(duì)這些事情一概不知，你會(huì)隨意僅憑別人拿出一張證明我有該房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，就會(huì)接受這樣的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)嗎？而這些因素恰恰決定了一所房屋的價(jià)值。在城市里，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，一手房以及二手房的交易十分頻繁。在一個(gè)陌生人的社會(huì)里，盡管我們的《物權(quán)法》建立起了物權(quán)公示制度，確立了公示公信原則，但物權(quán)公示制度以及公示公信原則保護(hù)的是一個(gè)交易中的具有正常理智的市場(chǎng)人。實(shí)際上，本案的一審判決已經(jīng)是秉持這樣的態(tài)度——判決房屋的一手買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，并沒(méi)有適用表見(jiàn)代理制度。因?yàn)樵诜课葙I(mǎi)賣(mài)中，受讓人不去實(shí)地查看買(mǎi)受房屋，僅憑代理權(quán)外觀(guān)，雖說(shuō)在法律的邏輯里沒(méi)有問(wèn)題，但在現(xiàn)實(shí)生活中是不能被接受的。房子就在那里，原所有人就住在里面。你不去現(xiàn)場(chǎng)看房子，你不問(wèn)住在里面的是誰(shuí)？甚至在現(xiàn)代通訊條件下，你為何不借用電話(huà)、短信、微信等通訊手段問(wèn)一問(wèn)被代理人？在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的占有狀態(tài)認(rèn)定買(mǎi)受人的“知情或善意”具有一定的現(xiàn)實(shí)合理性，例如美國(guó)法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人“知情”的認(rèn)定方式之一就是“財(cái)產(chǎn)外觀(guān)推定知情”。*參見(jiàn)許德風(fēng)：《不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究》，載《法學(xué)研究》2012年第3期。按照該規(guī)則，若有人實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)，即推定買(mǎi)受人知情。也就是說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)上有所有人以外的占有人時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。或許二審法官同樣據(jù)此認(rèn)為連成賢在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，僅基于謝偉忠“房屋內(nèi)居住為其朋友，在房屋出售后會(huì)叫他人搬離”的一面之詞，就不去看房，難以認(rèn)定善意。

這樣論證似乎偏離了法律條文的文義射程，但對(duì)“善意”的解釋絕非是一個(gè)單純的內(nèi)部主觀(guān)狀態(tài)的認(rèn)定問(wèn)題，而是須要借助于外部客觀(guān)環(huán)境條件予以判斷。對(duì)于一個(gè)房屋的受讓人而言，不去房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，不去詢(xún)問(wèn)住在房子里的人是租住人還是借住人抑或是原所有權(quán)人，但憑他人手中的一個(gè)房產(chǎn)證書(shū)，就可以相信其有所有權(quán)，不是一個(gè)有理智的受讓人的要求。所以，我們認(rèn)為本案的受讓人不能構(gòu)成“善意”。

不動(dòng)產(chǎn)的登記公示形式是用來(lái)以此推定登記名義人享有所有權(quán)的，而不是據(jù)此就可以認(rèn)定其享有所有權(quán)。既然為推定，當(dāng)然就有可能被推翻。何以推翻登記名義人不享有所有權(quán)？就是要有更加有力的證據(jù)來(lái)證明目前的這個(gè)登記是錯(cuò)誤的。所以，受讓人在受讓房產(chǎn)的時(shí)候，有必要盡自己之所能或可能去排除那些能夠推翻目前這個(gè)登記的各種情況，如果沒(méi)有可疑之處，才算是內(nèi)心確信可以確認(rèn)受讓人有所有權(quán)。

四、基于所有權(quán)的占有權(quán)能與基于租賃權(quán)的占有權(quán)能的類(lèi)推對(duì)比

除了通過(guò)認(rèn)定受讓人不構(gòu)成“善意”受讓來(lái)實(shí)現(xiàn)保護(hù)原所有權(quán)人的目的之外，我們還可以通過(guò)從其他方面的論證來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)原所有權(quán)人的法律保護(hù)。在這里，我們想到了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度。

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。大多數(shù)國(guó)家的民事法律都有對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，如《法國(guó)民法典》第1743條、《德國(guó)民法典》第571條第 1項(xiàng)、《日本民法典》第605條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法典第425條等。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見(jiàn)》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的實(shí)施，要求有關(guān)當(dāng)事人遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，即一方面要求出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，即將要出賣(mài)的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)應(yīng)如實(shí)告知買(mǎi)受人；另一方面要求買(mǎi)受人要嚴(yán)格遵守出賣(mài)人與承租人之間所簽訂的租賃合同。為便于履行上述義務(wù)，法國(guó)和日本等國(guó)的法律規(guī)定，只有經(jīng)公證或者登記的租賃權(quán)，才可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。但德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則沒(méi)有上述要求。我國(guó)大陸的合同法、民法通則意見(jiàn)等，也沒(méi)有對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的適用提出過(guò)公證或登記要求。*2010年1月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)并于2011年2月1日起施行。該《辦法》第16、17、18、19、20條等規(guī)定了房屋租賃登記備案制度。但關(guān)于該登記備案的法律意義比如登記備案后的租賃權(quán)能否對(duì)抗受讓人的所有權(quán)等，該《辦法》并沒(méi)有明確。從該《辦法》的出臺(tái)的部門(mén)、規(guī)范的趣旨等來(lái)看，其是一個(gè)管理性的規(guī)范文件——行政管理色彩遠(yuǎn)大于民事法效色彩。在這種情況之下，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的實(shí)施，就要求受讓人在受讓房屋的時(shí)候，需要實(shí)地查看所購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)實(shí)使用狀況，尤其是對(duì)受讓房屋是否已經(jīng)被出租的情況，進(jìn)行實(shí)地確認(rèn)。如若所受讓房屋已經(jīng)被出租，則買(mǎi)受人所接受的受讓所有權(quán)就不能對(duì)抗先期存在的租賃權(quán)。如若受讓人在受讓房屋的時(shí)候，沒(méi)有實(shí)地查看，而事實(shí)上房屋也已經(jīng)被出租，依照我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，受讓人也同樣是確定的不能對(duì)抗承租人的租賃權(quán)。法律之所以做出這樣的規(guī)定，目的只在于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的權(quán)利。

相類(lèi)推對(duì)比于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，再回過(guò)頭來(lái)觀(guān)察本案。原所有權(quán)人臧樹(shù)林及其家人在購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋之后，基于所有權(quán)一致居住在涉案房屋之內(nèi)占有并使用該涉案房屋，他從來(lái)沒(méi)有離開(kāi)過(guò)且現(xiàn)在也正在居住占有使用之中。既然法律可以規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，因而承租人基于租賃權(quán)而享有占有使用涉案房屋的利益得到法律的保護(hù)。那么，相對(duì)于基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的租賃權(quán)而言，基于所有權(quán)基礎(chǔ)關(guān)系而享有的對(duì)所有物的占有使用關(guān)系，就更應(yīng)該獲得法律的尊重和保護(hù)。因?yàn)橥瑯邮菍?duì)物的占有使用關(guān)系，以所有權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用關(guān)系比以債權(quán)為基礎(chǔ)的占有使用關(guān)系，更具有原發(fā)性、堅(jiān)固性和持久性。基于所有權(quán)的占有使用關(guān)系的原發(fā)性，即對(duì)物的占有和使用，基于所有權(quán)對(duì)物的占有使用本是所有權(quán)的應(yīng)有內(nèi)容，而基于債權(quán)并不一定有對(duì)物的占有使用內(nèi)容；基于所有權(quán)的占有使用關(guān)系的堅(jiān)固性，即對(duì)物的占有和使用，基于所有權(quán)的占有使用要比基于債權(quán)的占有使用牢固的多；基于所有權(quán)的占有使用關(guān)系的持久性，即對(duì)物的占有和使用，基于所有權(quán)的占有使用通常要長(zhǎng)久于基于債權(quán)的占有使用。

由此，第一手買(mǎi)受人謝偉忠在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的時(shí)候，就應(yīng)該受到所有權(quán)人臧樹(shù)林對(duì)涉案房屋基于所有權(quán)而產(chǎn)生的對(duì)涉案房屋的占有使用關(guān)系的拘束——謝偉忠不僅依據(jù)無(wú)權(quán)代理制度不能獲得買(mǎi)受房屋的所有權(quán)，而且即使其能夠依據(jù)代理關(guān)系獲得買(mǎi)受房屋的所有權(quán)，其也不能依據(jù)該所有權(quán)來(lái)要求臧樹(shù)林遷出該房屋。原因就在于上述我們分析的，既然買(mǎi)賣(mài)都不能擊破基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的租賃權(quán)之占有使用權(quán)能，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)然也應(yīng)該不能擊破基于所有權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的占有使用權(quán)能。同樣的道理，第二手買(mǎi)受人連成賢在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的時(shí)候，也是應(yīng)該受到臧樹(shù)林對(duì)涉案房屋基于所有權(quán)而產(chǎn)生的對(duì)涉案房屋的占有使用權(quán)能的拘束——連成賢不僅不能構(gòu)成善意取得而獲得對(duì)涉案房屋的所有權(quán)，即使其能夠依據(jù)善意取得獲得對(duì)涉案房屋的所有權(quán)，其也是不能依據(jù)該善意取得制度獲得的所有權(quán)來(lái)對(duì)抗臧樹(shù)林對(duì)涉案房屋的占有使用權(quán)能。原因都是一樣的，即買(mǎi)賣(mài)既然不能擊破基于合同租賃關(guān)系產(chǎn)生的對(duì)物的占有使用權(quán)能，其也就更不能擊破基于所有權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生對(duì)物的占有使用權(quán)能。因此，我們認(rèn)為原所有權(quán)人應(yīng)該能夠獲得法律的保護(hù)，但理由已非是一、二審法院所持裁判理由了。

五、該案法律適用上存在的問(wèn)題

(一)一審法院在法律適用上存在的問(wèn)題

一審法院在兩個(gè)問(wèn)題上有法律適用：一是依據(jù)(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決書(shū)，以及依據(jù)原告連成賢提供的上海市房地產(chǎn)登記簿，“依法”判決受讓人連成賢是涉案房屋的“合法產(chǎn)權(quán)人、依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”；二是依據(jù)前者“依法”判決“原告要求被告遷出上述房屋應(yīng)予準(zhǔn)許”。

對(duì)于前者“依法”，我們?cè)谇拔闹幸呀?jīng)做了反駁性闡述，此不贅述。對(duì)于后者，法院所“依法”者，乃“《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條第一款”。查該法此款之規(guī)定如下：侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。對(duì)于是否適用法律正確以及是否構(gòu)成“侵占”，此處暫且不論，但就此“依法”的出處而言，法官為何不去引用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，而去引用《中華人民共和國(guó)民法通則》呢？從法律之間的位階關(guān)系而言，前者是特別法，后者是一般法；前者是新法，后者是舊法。法官找法規(guī)則的次序應(yīng)當(dāng)是：如果“特別法”、“新法”有規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用“特別法”、“新法”的規(guī)定；在“特別法”、“新法”沒(méi)有規(guī)定的情況下，才可以去引用“一般法”、“舊法”的規(guī)定。那么，我國(guó)作為“特別法”和“新法”的《物權(quán)法》中有沒(méi)有可以被引用而作為判案依據(jù)的法律規(guī)定呢？我們認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》第34條的規(guī)定：無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物，第35條規(guī)定：妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)，以及該法第243條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用等條款，當(dāng)是可以被法官引用作為該案判案的所謂“依法”的。這些《物權(quán)法》條文的援引，足以使得法官得出同樣的判決結(jié)果——盡管這一結(jié)果在我們看來(lái)是錯(cuò)誤的。然而，主審法官顯然是并沒(méi)有這樣做，他直接引用了《民法通則》中的相關(guān)規(guī)定作為判案的依據(jù)，《物權(quán)法》遭致棄之高閣。

(二)二審法院在法律適用上存在的問(wèn)題

二審法院同樣也在兩個(gè)問(wèn)題上有法律適用：一是判決不支持連成賢“徑行要求實(shí)際占用人臧樹(shù)林遷出”居住的涉案房屋，但法官并沒(méi)有指出以及論證這一判決的所“依法”，只是強(qiáng)調(diào)了臧樹(shù)林“從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)”，但這又是在法官承認(rèn)受讓人有所有權(quán)的情況之下的論證，顯然是自相矛盾，不能自圓其說(shuō)，此前已有論述故而不予贅述；二是判決“連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付房屋導(dǎo)致合同無(wú)繼續(xù)聯(lián)系的違約責(zé)任”，對(duì)于此判決的所“依法”當(dāng)然是《合同法》。法官在這一案件中，也沒(méi)有直接引用《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，而是將案件的解決求助于《合同法》：第二手買(mǎi)賣(mài)合同有效，合同對(duì)雙方具有約束力，故連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)。又因案外人謝偉忠自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀(guān)上無(wú)法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付房屋導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)聯(lián)系的違約責(zé)任。

如果二審法官走一條援引《物權(quán)法》條文辦案的路徑，結(jié)果又當(dāng)如何呢？這就是上述所言的法官完全可以援引《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，判定受讓人因不具備善意的要件而不構(gòu)成善意取得，并由此判定原告敗訴，最終也得出如二審法院同樣的判決結(jié)果：一是撤銷(xiāo)上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決，二是駁回連成賢要求臧樹(shù)林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的訴訟請(qǐng)求。至于第二手買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人之間的債權(quán)關(guān)系如何，當(dāng)事人不提起訴訟，法官自然只能不予關(guān)涉。當(dāng)然，我們倒是認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的案件，只字不提《物權(quán)法》，道理何在？

(三)《物權(quán)法》在司法實(shí)踐中的遇冷現(xiàn)象

在《物權(quán)法》頒布之前，我國(guó)先后頒布了《民法通則》(1986年4月頒布，1987年1月實(shí)施)和《合同法》(1999年3月頒布，1999年10月實(shí)施)等民事基本法。我國(guó)大學(xué)的法律院系開(kāi)設(shè)《物權(quán)法》課程，也大約是1999年以后的事情了。所以，以邏輯分析和經(jīng)驗(yàn)觀(guān)察，我們可以判斷，我國(guó)各級(jí)法院的相當(dāng)一部分現(xiàn)任法官(年齡大約在35歲以上者)，是不太熟知因而也就不太善用《物權(quán)法》的。以至于在現(xiàn)實(shí)司法裁判中，很多涉及物權(quán)歸屬、物權(quán)變動(dòng)的民事案件，法官常常不是直接去引用《物權(quán)法》中的有關(guān)條文斷案，而是要么在涉及物權(quán)歸屬的問(wèn)題上逃向了《民法通則》，要么在涉及物權(quán)變動(dòng)的問(wèn)題上遁回《合同法》。恰如在本案的審理過(guò)程中所表現(xiàn)的那樣，對(duì)于物權(quán)歸屬與保護(hù)問(wèn)題，一審法官援引的是《民法通則》的有關(guān)規(guī)定；對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的確定問(wèn)題，二審法官援引的是《合同法》的有關(guān)規(guī)定。在一個(gè)涉及物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)保護(hù)的民事案件中，自始至終看不到法官對(duì)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定的援引，實(shí)在應(yīng)該是一個(gè)令人費(fèi)解以及不可思議的問(wèn)題。但這就是我國(guó)現(xiàn)階段民事司法中的一個(gè)結(jié)疤所在。應(yīng)該引起司法部門(mén)的高度重視。

結(jié)束語(yǔ)

連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案之所以在公報(bào)以后引起討論和爭(zhēng)論，我們認(rèn)為其討論和爭(zhēng)論的不是判決結(jié)果的公正性，其討論和爭(zhēng)論的應(yīng)該是判決所引用法律的適當(dāng)性。法官不能理清本案法律問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，不能在學(xué)理論證中兼而直接援引法律條文，不能在斷案中正確地適用《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，是造成本案判決結(jié)果可以接受，而結(jié)論論證不能接受的癥結(jié)所在。

[責(zé)任編輯：王德福]

Subject:On “Bona Fide Acquisition and Unentitled Possession”

Author & unit:DONG Xueli

(Law School,Nanjing University Finance and Economics, Nanjing Jiangsu 210042,China )

The case of lianchegnxian bring a suit against zangshulin for debarring impair published in communiqué of Supreme People's Court cause a lot of discuss and dispute in theoretical realm and Practical sessions. The key problem of the case is whether the buyer can constitute the bona fide acquisition to the bought house. And the key essential factor to the real property right is bona fides, that is the third party do not know or not ought to know the disposer has no dispose right. Since the buyer can not defeat the leaseholder in the law system, the buyer also can not defeat the holding and using based on the ownership. Our country`s judges should have an intimate knowledge of and are good at using the property law.

unentitled possession; recover of original property ; bona fide acquisition ; eegistration of real right

2016-08-20

董學(xué)立(1967-)，男，山東東營(yíng)人，法學(xué)博士，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授，主要研究方向：民法學(xué)。

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1009-8003(2016)06-078-07