房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素對房價的影響初探

楊建軍

摘 要：區(qū)位因素作為影響房地產(chǎn)開發(fā)建設的重要因素，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者經(jīng)濟收益、生活便利、社會影響。文章概述了房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中的區(qū)位因素及其優(yōu)劣形成，著重分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素對房價的影響，以便可以為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 區(qū)位 基礎設施 交通 環(huán)境

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-281-02

一、房地產(chǎn)區(qū)位因素及房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成

房地產(chǎn)開發(fā)投資策略可以概括為五個要素，即房地產(chǎn)地段位置的選擇、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的選擇、房地產(chǎn)市場的選擇、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形勢的選擇和房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇。其中處于第一位的便是地段位置選擇，即區(qū)位，區(qū)位因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環(huán)境因素等。

房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn)，并對其區(qū)位有一定要求。

對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，區(qū)位選擇十分重要。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，價格就會有很大的差異，尤其是城市中心區(qū)域，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于和接近經(jīng)濟活動的中心、交通要道、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設施較完備位置的房地產(chǎn)，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。居住用房地產(chǎn)和商住兩用的區(qū)位優(yōu)劣，主要看是否位于或接近經(jīng)濟活動的中心、要道的通口，交通條件，人流量大的地區(qū)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素對房價的影響分析

一般來說房產(chǎn)因其在市場上的價格有差別，起決定作用的是區(qū)位的條件。區(qū)位發(fā)生變化，房價也會隨之而改變，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價格水平基本因素。把握影響房地產(chǎn)價格水平基本的影響因素，從而可以準確地評估或預測房地產(chǎn)價格，可見對影響房價的區(qū)位因素進行分析，有實際的意義。

1.房地產(chǎn)所在區(qū)位距離市中心的距離對房價的影響。城市對居住者引力最大之處，來源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一個中心，有的城市有多個中心，一般來說，在距離市中心的等距的不同的房地產(chǎn)，有大致相當?shù)膬r格水平。距城市中心的距離可以用實際距離度量，也可用到達的時間來度量。通常到市中心的距離越短、交通設施越完善，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產(chǎn)價值也會越高。

2.房地產(chǎn)所在區(qū)位對外交通條件對房價的影響。交通條件的完善，可以帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，有利于區(qū)域的升值，從而帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。正是這些有利的對外交通條件，吸引了一批敏感的開發(fā)商進駐這一區(qū)域，住宅的開發(fā)和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。

交通條件主要是指房地產(chǎn)開發(fā)建設區(qū)位內(nèi)的人、貨物的流動與運輸條件，也是房地產(chǎn)區(qū)位因素的基本條件之一。城市內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)建設的交通條件主要包括市政道路、地鐵、輕軌、穿越城市的主干線道路等內(nèi)容。由于住戶的工作和學習不可能僅僅局限在房地產(chǎn)開發(fā)建設的范圍內(nèi)，必然存在著城市內(nèi)部流動，而交通條件就是實現(xiàn)城市內(nèi)部人員與貨物流動的基本條件，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，人們的生活節(jié)奏水平不斷加快，對于便捷、快速以及安全的交通條件也提出了更高的要求，這也是房地產(chǎn)開發(fā)建設實現(xiàn)社會以及經(jīng)濟效益的基本影響條件。

3.房地產(chǎn)所在區(qū)位基礎設施配套與房價的關(guān)系。完善的、現(xiàn)代化程度較高的基礎設施為居民的生活帶來方便，房地產(chǎn)的價值自然提高。

（1）生活保障設施對房價的影響。基礎設施包括供水、供電、供熱、燃氣和排水等，另外還有生活垃圾的處理能力。基礎設施配套完善的過程就是房地產(chǎn)的升值過程，房地產(chǎn)所在的區(qū)位如果靠近水源豐富的地區(qū)或者能與城市大的供水管網(wǎng)連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，那么居民對這類房地產(chǎn)的綜合評價就高，房價自然容易上揚。

隨著人們對外交往和聯(lián)系的日益廣泛和深入，郵政和通訊等設施也日益受到置業(yè)者的關(guān)注，郵政和通訊設施完善成為吸引商業(yè)、服務業(yè)和居民的重要因素。

（2）文體設施對房價的影響。文體設施包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育娛樂等基礎設施的配套。據(jù)市場機構(gòu)調(diào)查，購房者對醫(yī)務配套、教育文化配套的關(guān)注程度分別為51.7%和45.3%。

首先是，教育對房價的影響，教育環(huán)境對房地產(chǎn)有著積極的推動作用，可以間接拉動房產(chǎn)，有著積極的推動作用，今天，教育概念成了樓盤的一個賣點，有助于銷售，教育設施配套好或者臨近知名學校，不僅增加了房地產(chǎn)的人文色彩，還大大提高了房地產(chǎn)的附加值，使得房地產(chǎn)的價格提高。其次是，醫(yī)療衛(wèi)生設施對房價的影響，小區(qū)有完善的醫(yī)療設施，或者臨近完善大型醫(yī)院，方便人們就醫(yī)，會抬升房價。如果在社區(qū)建立二級或二級以下的醫(yī)院，人們的就醫(yī)條件得到改善，房價自然會有較大的增值。相反，房地產(chǎn)區(qū)位在醫(yī)療配套設施方面因為擁有三甲以上的大型醫(yī)院，就會成為了人們理想的安居之所，成為高價位住宅區(qū)。再次，體育娛樂設施對房價的影響，臨近大型文化體育設施對房地產(chǎn)的品質(zhì)有提升的作用。隨著人們生活水平的提高，對于運動、健身、休閑的要求越來越高，因此小區(qū)臨近或配套必要的體育設施，對提升房地產(chǎn)的品質(zhì)是非常有幫助的。復合地產(chǎn)的一個成功模式，便是體育與地產(chǎn)的結(jié)合。但是體育設施的建設必須考慮適當?shù)囊?guī)模，規(guī)模要與穩(wěn)定的消費群體的數(shù)量相匹配，才能保證可持續(xù)發(fā)展。因此大社區(qū)可以考慮大規(guī)模，小社區(qū)就不能搞大規(guī)模。而且，無論大小，有條件的，要考慮與社會資源的整合。

4.房地產(chǎn)所在區(qū)位內(nèi)繁華程度與房價的關(guān)系。商業(yè)的繁華程度是反映社會財富聚集度和社會信息、物資與人員聚集程度，反映城市功能的指標。如果商業(yè)的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大，帶來的收益和利潤也高，所以距離城市商業(yè)中心越近的房地產(chǎn)，價格越高；另外，高檔公寓、寫字樓向商業(yè)中心區(qū)域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，增進它的吸引力都有很大的作用。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)位環(huán)境與房價的關(guān)系。環(huán)境因素可引起房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲，造成房地產(chǎn)價格上升；同時，由于需求擴大及收入增加使人們對于環(huán)境因素日益重視，人們對于高品質(zhì)住宅較高價格的接受程度也隨之上升。因此在這兩種作用力的相互影響下，高價格、高品質(zhì)住宅與環(huán)境質(zhì)量呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

（1）社會環(huán)境。社會環(huán)境主要反映在房地產(chǎn)周圍的社會治安程序、主要聚居群體、日常社會性交流以及各種文化娛樂活動等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質(zhì)較高、社會治安良好的住宅區(qū)，因此這類地區(qū)的房價會有所增漲。

社會治安程度也是一個重要因素。有著良好的防衛(wèi)設施的房地產(chǎn)項目，使居民享受到歸屬感，價格自然高。居民的社屬性對房地產(chǎn)價格也有影響。居民在購房時盡量選擇相同社會群體的住宅區(qū)。高收入職業(yè)群體多居住位置條件較好的住宅區(qū)，所以這區(qū)域的房地產(chǎn)價格比較高，反過來這樣的社會聚居又提升了房地產(chǎn)的區(qū)位價值，進而提升房地產(chǎn)的價值。

（2）景觀環(huán)境。在同一城市中，不同區(qū)域或者地段的空氣清新、水源潔凈、綠化程度等都是不同的；在大型公園旁開發(fā)樓盤，或在具有一定規(guī)模的社區(qū)內(nèi)建造公園，這已成為近年來國內(nèi)高檔住宅開始的一個定律。最具代表性的例子就是上海浦東的世紀公園，在它還沒有建成以前，其周邊的房價比較一般；在世紀公園建成后，這里的房價一路飚升。

總之，房地產(chǎn)價格對區(qū)位反應靈敏，區(qū)位因素對于房地產(chǎn)建設開發(fā)的影響作用是非常直接的，同時也是影響房地產(chǎn)開發(fā)建設效益的關(guān)鍵因素，對于房地產(chǎn)開發(fā)的價值以及房地產(chǎn)的價格水平具有決定作用。筆者認為，消費者所關(guān)注的因素，幾乎皆屬區(qū)位因素，買一個物有所值的房地產(chǎn)，區(qū)位分析的重要性越來越凸顯。反過來，房地產(chǎn)開發(fā)商必須充分考慮這些因素，充分利用和改良項目的區(qū)位條件，才能使房地產(chǎn)開發(fā)與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

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（作者單位：寧波欣達建設項目管理有限公司 浙江寧波 315000）（責編：趙毅）