土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制構(gòu)建的思考

馬雪彬，李玲玲

(蘭州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，甘肅 蘭州 730000)

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土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制構(gòu)建的思考

馬雪彬，李玲玲

(蘭州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，甘肅 蘭州 730000)

伴隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)明顯加快，為了加大對土地流轉(zhuǎn)的金融支持，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生。在這過程中，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制起著至關(guān)重要的作用，完善的抵押處置機(jī)制可以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，降低農(nóng)戶與金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從基本原則、總體框架、保障等角度來探索建立完善的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制，以促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)施，盤活用益物權(quán)，落實(shí)兩權(quán)抵押融資功能，加快土地流轉(zhuǎn)。

土地流轉(zhuǎn)；承包經(jīng)營權(quán)；抵押處置；機(jī)制

一、引言

伴隨著我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)物質(zhì)技術(shù)裝備水平不斷提高，農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已成為必然趨勢。截至2014年6月底，全國家庭承包經(jīng)營耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)3.8億畝，占家庭承包耕地總面積的28.8%。土地集約化經(jīng)營以后，基礎(chǔ)性投入和后期因生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大所要求的流動(dòng)資金投入都逐漸增大。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自身的積累不能滿足巨大的資金需求，因此信貸支持是流轉(zhuǎn)主體獲取資金的主要渠道之一。[1]黨中央、國務(wù)院高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營發(fā)展，為了加大對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的金融支持， 2010年發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》中就明確要探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款，近幾年隨著農(nóng)村土地確權(quán)的加快，兩權(quán)抵押貸款在一些地區(qū)已經(jīng)開始了試點(diǎn)，但是由于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制尚未建立，金融機(jī)構(gòu)沒有抵押物的處置權(quán)、沒有完善的土地承包經(jīng)營權(quán)交易市場等，[2]兩權(quán)抵押貸款在試點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)了較多的壞賬，這直接影響了金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性，增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，金融機(jī)構(gòu)的信貸支持存在短板。

目前研究主要也集中在農(nóng)村土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析及風(fēng)險(xiǎn)防范方面。嚴(yán)金海(2007)通過數(shù)理分析和計(jì)量分析，探討土地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)生原因和防范措施。[3]袁中許(2010)運(yùn)用擬合類古典分布及Beta-PERT概型，分析了農(nóng)戶對土地抵押貸款項(xiàng)目經(jīng)營所面臨的臨界風(fēng)險(xiǎn)概率及臨界損失度期望，建立臨界差額公平保險(xiǎn)模型，由此實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶、銀行與保險(xiǎn)方三方利益的現(xiàn)期穩(wěn)態(tài)均衡。[4]明道江(2014)以三穗縣為例分析了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)、民生風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。[5]謝敬(2015)以江西省贛州市為例對兩權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的突破性進(jìn)行了分析，提出了相關(guān)的政策建議和路徑構(gòu)想。[6]趙一哲和王青(2015)從金融機(jī)構(gòu)視角出發(fā)，分析了金融機(jī)構(gòu)在推行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款時(shí)的信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)以及操作風(fēng)險(xiǎn)，提出加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理、建立保險(xiǎn)制度等管理方法。[7]

但關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的研究還較少。事實(shí)上，自十八屆三中全會(huì)《決定》提出“賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保功能”以來，作為可供實(shí)現(xiàn)抵押貸款的抵押物在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何進(jìn)行處置，一直便是各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2015年8月24日國務(wù)院發(fā)布的《賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益》中已經(jīng)明確指出要建立抵押處置機(jī)制以盤活用益物權(quán)，支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。因此，建立并完善兩權(quán)抵押處置機(jī)制迫在眉睫，具有重大的現(xiàn)實(shí)與制度意義,有助于落實(shí)兩權(quán)抵押融資功能，盤活用益物權(quán)，降低金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的加速發(fā)展。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制構(gòu)建的基本原則

(一) 不改變土地使用用途原則

土地在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中具有不可替代的作用，使得耕地成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中最稀缺的因素，因此，控制耕地減少趨勢，保護(hù)耕地非常重要，中央的文件中也多次明確指明土地流轉(zhuǎn)不得改變土地用途。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的構(gòu)建應(yīng)遵循該原則，在不改變土地使用用途的前提下進(jìn)行處置，注重對市場上買方的資質(zhì)考察，加強(qiáng)對受讓人主體資格的審查，確保其有相應(yīng)生產(chǎn)能力，避免改變土地用途，達(dá)到保護(hù)耕地的作用。

(二)維護(hù)各方權(quán)益原則

抵押處置機(jī)制的構(gòu)建應(yīng)遵循維護(hù)各方權(quán)益的原則，保障市場主體的合法權(quán)益不受損害，促進(jìn)抵押處置過程的順利進(jìn)行。其中金融機(jī)構(gòu)作為資金的貸出方，在處置抵押物時(shí)，應(yīng)確保所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息；確保買方在歸屬期享有對土地的使用、收益等權(quán)益；保障農(nóng)戶的承包權(quán)益和新型農(nóng)業(yè)主體轉(zhuǎn)包權(quán)益。

(三)因地制宜原則

土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其用途等受自然環(huán)境、地理位置的影響很大；土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)，具有期限性。由于土地及土地經(jīng)營權(quán)的這些特殊性，使得土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制在構(gòu)建時(shí)必須遵循因地制宜原則，具體情況具體分析，在充分考慮地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等基礎(chǔ)上制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的處置辦法和流程。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的總體框架

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的參與方

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的參與方如圖1，主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、借款者、中介機(jī)構(gòu)以及土地承包經(jīng)營權(quán)買方，其中借款者包括農(nóng)戶和新型農(nóng)業(yè)主體兩類，中介機(jī)構(gòu)包括土地承包經(jīng)營權(quán)交易中心和評(píng)估機(jī)構(gòu)。

1.政府

政府應(yīng)起主導(dǎo)作用[8]，其主要職責(zé)為：規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場上各主體之間的活動(dòng)，明確相應(yīng)的流程；當(dāng)政府或市場建立了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的操作規(guī)程、管理辦法，制定統(tǒng)一的土地承包經(jīng)營權(quán)的評(píng)估辦法，設(shè)置相應(yīng)職能部門負(fù)責(zé)交易市場的監(jiān)管等工作，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的有效運(yùn)作，保障土地承包經(jīng)營權(quán)交易的順利進(jìn)行；[9]對交易市場中買方的資質(zhì)進(jìn)行考察，使得進(jìn)入流轉(zhuǎn)交易市場的買方具備基本的有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力、不改變土地用途等條件；從法律上明確金融機(jī)構(gòu)的處置權(quán)，制定抵押處置相關(guān)規(guī)定和辦法，出臺(tái)相關(guān)政策，確保金融機(jī)構(gòu)對土地承包經(jīng)營權(quán)的處置規(guī)范化；制定相應(yīng)的針對農(nóng)戶和新型農(nóng)業(yè)主體的補(bǔ)償保障措施，明確土地承包經(jīng)營權(quán)處置后相關(guān)權(quán)益的歸屬問題，以保障農(nóng)戶的基本土地權(quán)益。

圖1 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的各參與方及其相互關(guān)系

2.金融機(jī)構(gòu)

金融機(jī)構(gòu)作為資金的貸出方，當(dāng)借款合同期滿，借款者惡意或無力償還本息，或借款者死亡或失蹤后法定繼承人拒絕償還本息時(shí)，有權(quán)對抵押物進(jìn)行處置，通過將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)協(xié)商或通過中介轉(zhuǎn)讓給買方，以此獲得相應(yīng)的收益補(bǔ)償；根據(jù)政策法規(guī)制定符合相應(yīng)的抵押物處置辦法和流程，按照規(guī)范的流程和完備的手續(xù)，對符合處置條件的抵押物進(jìn)行合理的處置，處置過程中應(yīng)確保農(nóng)戶的土地承包權(quán)等權(quán)益不受損害。

3.借款者

借款者主要為農(nóng)戶以及通過流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入土地承包經(jīng)營權(quán)的合作社、龍頭企業(yè)、經(jīng)營大戶、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。

在抵押處置機(jī)制中，農(nóng)戶直接將其擁有土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，歸屬期期滿后收回相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)，在處置期和歸屬期內(nèi)農(nóng)戶僅享有對土地的間接占有和有限制性的處分權(quán)。

而新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體作為土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)入方，只有在滿足以下條件時(shí)，才能將其轉(zhuǎn)入的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，即轉(zhuǎn)入方在經(jīng)合法程序流轉(zhuǎn)和登記，取得土地承包經(jīng)營權(quán)證，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰且轉(zhuǎn)出方未禁止土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押時(shí)，可以在約定的期限內(nèi)對其轉(zhuǎn)入的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押；歸屬期期滿后若轉(zhuǎn)包期尚未到期，則新型農(nóng)業(yè)主體有權(quán)收回相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)，若轉(zhuǎn)包期期滿，則農(nóng)戶有權(quán)收回該經(jīng)營權(quán)；在處置期內(nèi)新型農(nóng)業(yè)主體對土地的直接占有、使用權(quán)以及受益權(quán)讓渡給了金融機(jī)構(gòu)，在歸屬期內(nèi)相應(yīng)權(quán)利則由金融機(jī)構(gòu)讓渡給買方。

4.中介機(jī)構(gòu)

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款處置機(jī)制中的中介方主要指土地承包經(jīng)營權(quán)交易流轉(zhuǎn)中心和評(píng)估機(jī)構(gòu)。

土地承包經(jīng)營權(quán)交易中心是買方和賣方(轉(zhuǎn)出方與轉(zhuǎn)入方)之間的橋梁，在抵押處置中實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)賣出土地承包經(jīng)營權(quán)、市場上的買方買入土地承包經(jīng)營權(quán)的活動(dòng)。在交易市場上以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，及時(shí)收集發(fā)布流轉(zhuǎn)交易信息，包括買方、賣方的信息等，搜尋合適的買方和賣方，組織流轉(zhuǎn)拍賣等交易活動(dòng)以達(dá)成交易，推動(dòng)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

評(píng)估機(jī)構(gòu)主要職責(zé)為根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定制定具體的因地制宜的評(píng)估辦法和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、土地所處的地理位置等實(shí)際情形的基礎(chǔ)上，公平公正的對金融機(jī)構(gòu)將要處置的土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，以確定其市場價(jià)格，從而為土地承包經(jīng)營權(quán)交易中心提供抵押物的參考價(jià)格。

5.土地承包經(jīng)營權(quán)買方

土地承包經(jīng)營權(quán)的買方為市場上對土地承包經(jīng)營權(quán)有需求的單位或個(gè)人，通過交易市場上發(fā)布的信息通過中介平臺(tái)買入金融機(jī)構(gòu)處置的土地承包經(jīng)營權(quán)，或者直接代替借款者向金融機(jī)構(gòu)償還貸款而從金融機(jī)構(gòu)獲取所需的土地承包經(jīng)營權(quán)。通過購買土地承包經(jīng)營權(quán)，買方享有該土地的直接占有、使用權(quán)以及受益權(quán)，同時(shí)在相應(yīng)期限內(nèi)還應(yīng)承擔(dān)占有土地期間的特定義務(wù)，并直接對土地的承包人負(fù)責(zé)。

在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制中，當(dāng)借款者到期無力償還本息，土地的承包經(jīng)營權(quán)由金融機(jī)構(gòu)通過交易市場或者通過協(xié)商或者直接轉(zhuǎn)讓給買方后，借款者喪失在歸屬期的土地承包經(jīng)營權(quán)，在相應(yīng)的期限內(nèi)，農(nóng)戶僅擁有土地的間接占有和部分處分權(quán)，新型農(nóng)業(yè)主體則不再享有該土地的任何權(quán)利，該土地的直接占有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)由金融機(jī)構(gòu)直接讓渡或通過中介機(jī)構(gòu)間接讓渡給了買方。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的運(yùn)行

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的運(yùn)行是指組成該機(jī)制的各個(gè)組成部分是如何工作，各個(gè)組成部門之間的聯(lián)系以及相應(yīng)的運(yùn)作流程等，主要包括兩個(gè)階段(如圖2所示)：第一階段為金融機(jī)構(gòu)處置抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)；第二階段為農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的收回。

圖2 土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的流程

1.金融機(jī)構(gòu)處置抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)

金融機(jī)構(gòu)對抵押物的處置主要有兩種方式，即協(xié)商處置和中介處置。

協(xié)商處置為當(dāng)借款者到期不能償還貸款本息時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對不通過流轉(zhuǎn)交易中心直接將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。金融機(jī)構(gòu)直接將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方，或當(dāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他具有合法資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)有意向購買該土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)直接與其進(jìn)行協(xié)商收購，通過轉(zhuǎn)讓、變更、變現(xiàn)等方式處置，所得價(jià)款全部用于償還貸款本息。

金融機(jī)構(gòu)對抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)的中介處置即為將抵押物置于流轉(zhuǎn)交易中心掛牌交易或通過拍賣方式對抵押物進(jìn)行處置。金融機(jī)構(gòu)一般將抵押物置于交易中心掛牌交易或進(jìn)行拍賣，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對其價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，交易中心組織土地承包經(jīng)營權(quán)的拍賣、掛牌等活動(dòng)，市場上的買方根據(jù)自身需求，通過交易中心的平臺(tái)，從金融機(jī)構(gòu)有償取得該土地承包經(jīng)營權(quán)。

其中抵押物處置的形式主要有以下三種：(1)轉(zhuǎn)讓，即依法通過交易市場將抵押物轉(zhuǎn)讓以獲取轉(zhuǎn)讓收益來清償貸款本息；(2)變更，即通過交易市場變更土地經(jīng)營人，由新的土地經(jīng)營人即買方來履行償還貸款的義務(wù)；(3)變現(xiàn)，即通過交易中心將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)拍賣或以其他形式變現(xiàn)。在不損害原承包人利益的情況下，所得價(jià)款金融機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先受償后，不足以償還借款本息的，金融機(jī)構(gòu)對不足部分有權(quán)向借款人進(jìn)行追償。

2.到期后農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)的收回

當(dāng)借款者為農(nóng)戶時(shí)，在金融機(jī)構(gòu)將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)處置給買方后，在合同約定的抵押處置后買方享有該土地的直接占有、使用權(quán)和受益權(quán)的歸屬期①內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)證歸屬于買方。其中歸屬期為抵押貸款合同中約定的金融機(jī)構(gòu)處置承包經(jīng)營權(quán)后，買方享有相關(guān)權(quán)利的期限；歸屬期的起始時(shí)間為金融機(jī)構(gòu)處置期②期滿即買方購買承包經(jīng)營權(quán)開始日。歸屬期期滿后，買方應(yīng)持土地承包經(jīng)營權(quán)證到相應(yīng)的土地登記管理部門辦理登記并將該權(quán)利憑證交付登記管理部門，由登記管理部門通知農(nóng)戶，將相關(guān)權(quán)利憑證歸還給農(nóng)戶。若歸屬期期滿后，農(nóng)戶選擇有償退出土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)征得集體組織的同意，由相應(yīng)的集體組織與農(nóng)戶共同辦理登記等手續(xù)。

當(dāng)借款者為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體時(shí)，在金融機(jī)構(gòu)將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)處置給買方后的歸屬期期限內(nèi)，新型農(nóng)業(yè)主體享有的土地直接占有、使用權(quán)、受益權(quán)以及權(quán)利憑證均由買方享有(此時(shí)，歸屬期小于承包期)。買方購買的土地承包經(jīng)營權(quán)到期后，若新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的轉(zhuǎn)包期尚未期滿，則買方在登記后，土地登記管理部門應(yīng)將權(quán)利憑證交付給新型農(nóng)業(yè)主體，若轉(zhuǎn)包期已滿，則應(yīng)交付給農(nóng)戶。

四、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制運(yùn)行的保障

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款鏈條上的重要一環(huán)，是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)施的最后一步，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制的構(gòu)建依賴于土地承包經(jīng)營權(quán)的確權(quán)、評(píng)估、交易市場的建立等方面的保障。

(一)制度保障

1.抵押制度

完善的抵押制度是抵押處置機(jī)制實(shí)施的首要前提，只有金融機(jī)構(gòu)被賦予抵押物的處置權(quán)、建立完善的抵押制度，抵押處置機(jī)制才能有效實(shí)施，否則，抵押處置機(jī)制便是一具空殼。如今，《物權(quán)法》《土地承包法》還沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的處置權(quán)利，因此，應(yīng)從法律上明確土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的主體、客體、權(quán)利、方式等，規(guī)范抵押流程，明晰土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押效力以及金融機(jī)構(gòu)抵押物的處置權(quán)；確定抵押物處置糾紛的解決程序和適用范圍等，制定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置的法律規(guī)范，明確土地承包經(jīng)營權(quán)的處置。

2.承包制度

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制中抵押物的處置直接表現(xiàn)為土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)利憑證的交易流轉(zhuǎn)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押處置機(jī)制順利構(gòu)建需以土地確權(quán)、登記、頒證為基礎(chǔ)。政府應(yīng)建立完善的土地確權(quán)、登記、頒證制度，明確登記、頒證的程序以及所需的材料、手續(xù)等，完善土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)證、登記工作；建立發(fā)證后的管理制度、信息化的管理系統(tǒng)；完善承包合同，建立健全土地登記系統(tǒng)和檔案管理制度。

3.交易制度

交易制度包括評(píng)估和交易兩方面，建立完善的交易制度需制定規(guī)范合理的評(píng)估指標(biāo)體系、原則，明確土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的評(píng)估方法和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完整的“委托—調(diào)查—評(píng)估—出具報(bào)告—確認(rèn)—?dú)w檔”的評(píng)估體系；制定相應(yīng)的交易規(guī)范，明確相關(guān)交易程序，制定合理的確定處置期和歸屬期的方法和依據(jù)，保障土地承包經(jīng)營權(quán)有序、公平流轉(zhuǎn)交易。

(二)基礎(chǔ)條件

1.土地的確權(quán)、登記、頒證

各個(gè)部門應(yīng)按照責(zé)任分工，依照規(guī)章制度，有序的對農(nóng)村土地及土地承包經(jīng)營權(quán)等權(quán)屬進(jìn)行確權(quán)、登記，據(jù)實(shí)頒證，[10]對于不同形式的流轉(zhuǎn)交易均要在登記管理部門進(jìn)行完備的登記手續(xù)后才能進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)證的移交，以確保所有土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更等都有跡可循，使土地及土地承包經(jīng)營權(quán)等權(quán)屬均具有證明文件，為金融機(jī)構(gòu)處置抵押物提供依據(jù)。

2.合理的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估

評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)類型、租金繳納方式、流轉(zhuǎn)市場發(fā)育等情況，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估測算。對于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)育較充分的地區(qū)，可采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，對于土地承包經(jīng)營權(quán)市場交易較少的地區(qū)可以采用成本法或收益法進(jìn)行評(píng)估。此外可以根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況選取年預(yù)期收益、恰當(dāng)折現(xiàn)率、使用年限、租金等指標(biāo)來對土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值進(jìn)行測算。

3.健全的土地承包經(jīng)營權(quán)交易市場

無論土地承包經(jīng)營權(quán)交易市場時(shí)由政府來主導(dǎo)建立還是由市場來建立，政府均應(yīng)制定規(guī)范的流轉(zhuǎn)交易程序，該交易市場應(yīng)由抵押中心、產(chǎn)權(quán)收儲(chǔ)中心、產(chǎn)權(quán)交易中心組成，分別負(fù)責(zé)抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押、產(chǎn)權(quán)管理、交易。

4.完善的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)在對抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行處置時(shí)，當(dāng)土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值不能彌補(bǔ)貸款本息時(shí)，不可避免的會(huì)承擔(dān)相應(yīng)損失。因此，應(yīng)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，主動(dòng)及時(shí)的了解市場交易信息，政府應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況，建立適宜的補(bǔ)償機(jī)制，加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償和支持，在財(cái)政、稅收等方面給予一定的優(yōu)惠，增加金融機(jī)構(gòu)參與的積極性，降低其承擔(dān)的損失。

注 釋：

① 歸屬期為合同約定的買方購買土地承包經(jīng)營權(quán)，享有相應(yīng)權(quán)利的期限。

② 處置期為約定的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款到期日至買方購買日期間金融機(jī)構(gòu)處置抵押物的期間。

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〔10〕 楊奇才，謝璐，韓文龍.農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)現(xiàn)與風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)踐與案例評(píng)析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2015(10)：4-10.

(責(zé)任編輯 吳 星)

The Thinking on Building Contracted Management of Land Mortgage Disposal Mechanism

MA Xue-bin, LI Ling-ling

(Lanzhou University, Lanzhou, Gansu 730000)

Along with the process of agricultural modernization, the right to the contracted management of land circulation has quickened significantly. In order to increase the financial support for land circulation, the right to the contracted management of land mortgage arises at the historic moment. In the process, the contracted management of land mortgage disposal mechanism plays an important role. Improve the mortgage disposal mechanism can promote the land circulation, also can reduce the risk of peasant household and financial institutions. This article mainly from the basic principle, overall framework and safeguard to explore establishing the perfect right to the contracted management of land mortgage disposal mechanism, so as to carry out the implementation of the contracted management of land mortgage and speed up the land circulation.

land circulation; right to contracted management; mortgage disposal; mechanism

10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2016.04.014

2016-05-25

http://www.cnki.net/kcms/doi/10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2016.04.014.html

時(shí)間：2016-08-20 15：30

馬雪彬(1961—)，女，吉林敦化人，蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)樨?cái)政金融。

F311

A

1007-6875(2016)04-0068-05