高校物業(yè)管理研究評述

許洛茗

綜合 2006年以來學(xué)術(shù)界關(guān)于高校物業(yè)管理的研究，并做出簡要評述，內(nèi)容主要涉及高校后勤社會化改革歷程、高校物業(yè)管理模式、我國高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、存在問題以及未來發(fā)展建議，以便高職院校微觀制定物業(yè)管理制度時提供理論指導(dǎo)。

一、我國高校后勤社會化改革歷程

傳統(tǒng)高校后勤管理模式產(chǎn)權(quán)不分、事企合一，后勤部門在多頭領(lǐng)導(dǎo)機制下相互扯皮推諉，造成管理上“等、靠、要”和服務(wù)上的“統(tǒng)、包、管”的不良現(xiàn)象。隨著高校招生規(guī)模逐年擴大，后勤保障支出大幅增大，由于投入不計產(chǎn)出、支出不計成本、管理不講效益，高校背上沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，從而限制了高等教育事業(yè)的發(fā)展。為此，國家先后設(shè)立深圳和上海兩個試點。在深圳大學(xué)探索集總務(wù)、基建、產(chǎn)業(yè)和保衛(wèi)的社會化高校物業(yè)管理。在上海高校設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司承接近 30萬平方米家屬區(qū)的物業(yè)管理。1999年開始，政府全面推動高校物業(yè)管理“社會化”改革，提出 3-5年內(nèi)實現(xiàn)大部分地區(qū)高校后勤社會化，并召開一系列改革工作會議、組建改革協(xié)調(diào)辦公室、成立全國高校物業(yè)管理專業(yè)委員會。此后三年，改革跨入全面推進(jìn)的快車道，政府出臺稅收、定價優(yōu)惠政策，從組織結(jié)構(gòu)到財政經(jīng)費將后勤資產(chǎn)從學(xué)校剝離。同時以學(xué)生公寓和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施建設(shè)為突破口，推動改革。一大批高校積極投入到物業(yè)管理模式的改革浪潮中。

通過三年穩(wěn)健快速的改革，全國大部分高校基本實現(xiàn)了后勤系統(tǒng)與學(xué)校行政系統(tǒng)的規(guī)范化剝離，即高校享有物業(yè)所有權(quán)，物業(yè)公司享有管理權(quán)；高校物業(yè)管理部門人員脫離行政編制。物業(yè)管理部門和教職工、學(xué)生是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。通過改革，后勤基礎(chǔ)設(shè)施快速開發(fā)，周邊環(huán)境得到改善。許多高校后勤服務(wù)質(zhì)量提高了，人員大幅度減少，經(jīng)營效益顯著提高，辦學(xué)的綜合實力得到大幅度增強。同時高校為了適應(yīng)市場化的組織機制和用人機制，必須因地制宜思考后勤發(fā)展模式，辦學(xué)活力得到提高。

然而我國后勤改革一開始就是政府起主導(dǎo)作用，因此高校后勤既有適合社會主義市場經(jīng)濟體制要求的普遍性，又有教育事業(yè)公益性的特殊性。此后幾年社會物價和用工成本不斷上漲，政府不僅斷了原先承諾的政策優(yōu)惠，還規(guī)定高校學(xué)費和住宿費不能漲價，高校負(fù)債直線上升。一部分進(jìn)入高校的企業(yè)退出高校，走出去的高校實體退回高校，還來不及改的高校止步不前，已改的高校觀望等待國家出臺新政策。轟轟烈烈的全國高校后勤社會化改革偃旗息鼓。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為公益性與市場化的矛盾是導(dǎo)致后勤社會化改革擱淺的昀主要原因。據(jù)李華英所做調(diào)查， 45%的被調(diào)查者認(rèn)為“政策不完善不配套”。唐文茜認(rèn)為，市場化行為不該借行政推動的手。高校長期受行政化熏陶，加之改革是由政府由上至下推動，加劇了改革對政策的依賴度。他認(rèn)為改革該由政府牽頭，高校自愿選擇試點，交由行業(yè)協(xié)會或企業(yè)組織逐步推動。

二、國內(nèi)高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題

經(jīng)過十多年的發(fā)展，高校后勤完成從管理者到服務(wù)者的轉(zhuǎn)變，服務(wù)體系日益完善，不再局限于保潔、安保等初級工作，逐步轉(zhuǎn)向全面綜合的創(chuàng)建、維護環(huán)境和獨特校園文化等高級服務(wù)項目，服務(wù)質(zhì)量較過去有了很大提高。但由于不同地區(qū)高校間實際情況和改革進(jìn)度差異很大，導(dǎo)致產(chǎn)生多種管理模式，也突顯了許多不足和問題。

目前國內(nèi)高校物業(yè)管理模式大致有四種。（1）校內(nèi)獨立乙方，以后勤占有學(xué)校固定資產(chǎn)為資金注冊高校物業(yè)實體，理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，事企分開，完成后勤系統(tǒng)和學(xué)校行政系統(tǒng)的剝離。但高校物業(yè)實體人員組成復(fù)雜，有部分高校分流人員，亦有社會招聘人員，年齡、文化、技術(shù)參差不齊，加上高校物業(yè)實體工作時間不固定、工作內(nèi)容形式多樣，工資待遇又不高，其人員流動性較大，服務(wù)質(zhì)量難以得到保障。這與高校需要一個長期穩(wěn)定環(huán)境的目標(biāo)有所背離。（2）混合乙方模式。高校的后勤服務(wù)項目由原有高校物業(yè)實體和社會引進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)實體組成。該模式引入競爭，提高了高校物業(yè)管理服務(wù)水平。但同一學(xué)校的物業(yè)分屬于不同經(jīng)濟實體，權(quán)力一定程度被分散，不利于服務(wù)管理工作的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，資源配置產(chǎn)生一定浪費。（3）社會服務(wù)模式。高校將后勤服務(wù)項目全權(quán)委托給一家或多家物業(yè)管理公司管理，通過吸引不同領(lǐng)域社會力量參與物業(yè)管理，并以市場競爭機制來保障服務(wù)質(zhì)量。4.校際聯(lián)合模式是若干所高校通過合資、聯(lián)營、參股等多種形式組建聯(lián)合物業(yè)管理經(jīng)濟實體，服務(wù)于校內(nèi)和校外兩個市場。這種模式打破了“一校一后勤”的舊格局，不僅立足本校物業(yè)服務(wù)市場，還向其他高校或社會機構(gòu)提供服務(wù)，從而確保物業(yè)實體的盈利性和競爭力。

國內(nèi)高校物業(yè)管理存在問題主要體現(xiàn)在：（1）事企不分，高校過度行政性干預(yù)。高校雖組建物業(yè)管理實體，但仍然是“命令式”“指令式”的行政管理約束，管理體制沒有理順。

（2）規(guī)范化管理不足。由于高校物業(yè)管理法律法規(guī)尚不完善，故物業(yè)實體內(nèi)部管。（3）高校物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，有的執(zhí)行“成本倒推法”，有的執(zhí)行“市場計費”。（4）物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍有待進(jìn)一步提升。高校物業(yè)管理肩負(fù)“管理育人、服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)，目前高校物業(yè)在這一方面仍有差距。（5）物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目前高校物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于行政撥款，由于物業(yè)管理價格體系沒有確立，學(xué)校給付的經(jīng)費偏低，造成大量高校物業(yè)服務(wù)在低水平上重復(fù)。

三、高校物業(yè)未來發(fā)展趨勢

根據(jù) 2014年 1月 25日教育部發(fā)布的《2014年工作要點》，預(yù)示著高校物業(yè)的發(fā)展趨勢亦將是政府引導(dǎo)、社會廣泛參與、學(xué)校參與共同辦物業(yè)的新格局。筆者認(rèn)為，未來高校物業(yè)將呈現(xiàn)以下幾點特性：一、明確高校物業(yè)在飲食、住宿和財務(wù)制度上的非盈利性，由政府通過稅務(wù)制度上減免稅和財政補貼對高校物業(yè)的公益性予以支持。二、師生乃至社會人士廣泛參與高校物業(yè)的監(jiān)督和管理，從高校物業(yè)管理層的選舉，到經(jīng)營計劃的制定和實施，全程參與。甚至可借鑒國外經(jīng)驗，允許學(xué)生創(chuàng)業(yè)團體參與物業(yè)服務(wù)項目的經(jīng)營。三、放開高校物業(yè)增值服務(wù)收費項目，允許高校物業(yè)經(jīng)營獲利，從而提高服務(wù)水平和師生滿意度。當(dāng)然前提必須理清公益性與市場化的界限，明確高校物業(yè)管理服務(wù)的職能范圍與服務(wù)項目，界定各項服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和增值標(biāo)準(zhǔn)。基礎(chǔ)服務(wù)屬公益部分，由政府提供財政補貼以及政策支持，確保高校物業(yè)實體的日常運營。