試析我國房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

文/畢強 大連市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116000

試析我國房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

文/畢強 大連市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)框架中占據(jù)絕對的主要地位，房價的水平變動將直接影響到我國的經(jīng)濟(jì)運行。從經(jīng)濟(jì)微觀的角度來看，以低價和稅收為主的政府性費用支出占整個房地產(chǎn)開發(fā)費用支出中的55%以上，而房地產(chǎn)開發(fā)所得的2/5以上的銷售費用也流向的政府。因此，抑制國內(nèi)過熱的房地產(chǎn)市場，控制不斷劇增的房價，是國家政府單位應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。本文就將對我國的房地產(chǎn)開發(fā)與投資的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一個大致的分析。

房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本及相關(guān)費用的框架結(jié)構(gòu)

通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，能夠便于我們清楚看到房價高漲的原因，進(jìn)而找出相應(yīng)的政策切入點：

（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用框架的構(gòu)成要素

1.開發(fā)成本費用

主要包括土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)間接費。

2.期間費用

期間費用主要包括了施工管理費、財務(wù)費、銷售費和住宅開發(fā)項目等費用支出。管理費用就是指企業(yè)行政管理部門為了開展管理經(jīng)營活動所產(chǎn)生的費用；此外費用就是指開發(fā)商為了籌集資金而產(chǎn)生的費用支出，包括企業(yè)在營業(yè)期間所產(chǎn)生的各項經(jīng)濟(jì)支出；銷售費用就是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)或是提供勞務(wù)薪酬過程中所產(chǎn)生的費用。

3.稅金

稅金是指國家相關(guān)部門依法征收的法律資金，我國相關(guān)法律文件中規(guī)定的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等。

4.其余費用

房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中還應(yīng)當(dāng)依法繳納其他行政性費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)總成本構(gòu)成的量化分析

筆者于2013年下半年對成都、北京、廣州等國內(nèi)七大城市的開發(fā)商，涉及到近百個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行了市場調(diào)研，并且結(jié)合了房地產(chǎn)網(wǎng)的研究報告數(shù)據(jù)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)費用的構(gòu)成及各部分的占比，調(diào)查詳情如圖一所示：

圖一：中國房地產(chǎn)開發(fā)費用占比構(gòu)成圖

（三）房地產(chǎn)開發(fā)總支出及銷售收入流動方向量化分析

從我國房地產(chǎn)開發(fā)費用支出的總體來看，房地產(chǎn)開發(fā)費用大致可以分為兩個部分，第一個部分就是總成本，另一個部分則是總稅收，即總費用等于總稅收加總費用。房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的流向主要有三個方向，即土地出讓費、總稅收和非稅收費流向政府；而另一部分則是非土地成本補償費用，而用全部銷售費用減去流向政府的部分稅金和非土地成本補償則為企業(yè)的剩余資金。

把房地產(chǎn)開發(fā)成本費用重要性環(huán)節(jié)排列起來，成本控制的重點順序則為：

土地費用→建筑安裝費用→財務(wù)預(yù)算費用→銷售費用→企業(yè)行政性支出費用→工程前期及開發(fā)商間接費。

另外，我們可以清楚看到，包括地價和稅收在內(nèi)的政府性費用支出占到了房地產(chǎn)開發(fā)費用整體支出的55%以上，甚至更多，而且還有2/5的房地產(chǎn)開發(fā)商所得的銷售收入流入到政府當(dāng)中。所以，抑制過熱的房地產(chǎn)市場，控制不斷高漲的房價，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本權(quán)益和健康持續(xù)發(fā)展的必要工作，也就是從房地產(chǎn)開發(fā)成本上下手，從政府發(fā)展的角度來規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展方向，根據(jù)國家政府的法律法規(guī)和文件制度來對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

二、中國房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有回報時間長、投資額度大等特點，因此房地產(chǎn)的投資風(fēng)險相對較大，但是與之相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也是比較明顯的，可以說房地產(chǎn)投資是一個長期的產(chǎn)出過程。在對房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析時則應(yīng)該從以下幾個方面去接入：

（一）對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行分析

房地產(chǎn)中投資與開發(fā)的GDP增長往往都是從增到減的一個流程，而想獲取這些數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢則應(yīng)該對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行科學(xué)的分析。如今，國家政府正在對日益火熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，各項數(shù)據(jù)的變化也逐漸趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出現(xiàn)將會起到一定的抑制作用。如果房地產(chǎn)數(shù)據(jù)缺乏宏觀調(diào)控政策的控制，那么數(shù)據(jù)的發(fā)展將會跌宕起伏，隨之影響到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，而通過對數(shù)據(jù)的檢測分析我們則可以清楚看到房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間大致的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對數(shù)據(jù)未來的發(fā)展趨勢有一個大致的把握。

（二）使用協(xié)整的方式對其進(jìn)行驗證檢驗

協(xié)整方法是房地產(chǎn)開發(fā)中對平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行客觀分析的主要方法，對數(shù)據(jù)中的兩個極端要素進(jìn)行分析檢測，進(jìn)而將數(shù)據(jù)偏差度控制在有效范圍內(nèi)，借助協(xié)整的方式來進(jìn)行平穩(wěn)檢測。合理運用協(xié)整方法能夠獲得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資數(shù)據(jù)的效益特點，對房地產(chǎn)每次的投資這就意味著新的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增長。在獲得這些數(shù)據(jù)之后則可以對相應(yīng)的功能進(jìn)行相應(yīng)的辨析了解，借助房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的費用支出數(shù)據(jù)，更加清楚看到房地產(chǎn)投資的整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而房地產(chǎn)投資方則可以依據(jù)此數(shù)據(jù)選擇科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的最大化發(fā)展，擴(kuò)大原有的資金使用范圍，讓其能夠發(fā)揮出現(xiàn)最大的統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

結(jié)束語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)與投資之間的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)具有強烈的聯(lián)系，我們也不難看出投資與開發(fā)之間的重要關(guān)系。自從進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，更多的企業(yè)進(jìn)入到這個市場當(dāng)中。

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