房地產企業稅收籌劃存在的問題及風險防范

楊軍

稅收籌劃可以為企業增加經濟效益，因此，越來越多的房地產企業進行稅收籌劃，但稅收籌劃所蘊含的風險卻沒有得到企業的足夠重視。當前，我國對房地產企業進行嚴格的調控，房企面臨較大的競爭壓力，房地產企業只有在遵守國家稅收法規的前提下做好稅收籌劃，才能減少納稅成本，增加企業利潤。

1 稅收籌劃的概念及特點

稅收籌劃即在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。稅收籌劃具有3個特點：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內進行籌劃。在企業經濟行為發生前，規劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業經濟效益。

1.2 超前性

稅收籌劃不是在企業經營行為已經結束、納稅義務已經發生的情況下進行的，是在企業經營行為未發生前，對經營行為預先進行規劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負最低的納稅方案，進而確定企業的經營行為。稅收籌劃是在事先進行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業降低稅負，實現稅收零風險。降低稅負是稅收籌劃的根本目標，但稅收籌劃的目標除了降低稅負以外，還有延期納稅、正確申報、降低稅收風險等目標。

2 當前房地產企業稅收籌劃中的問題

2.1 納稅意識淡薄

依法納稅是房地產企業應盡的義務，但某些房地產企業的納稅意識淡薄，尤其在看到企業納稅數額較大時，想方設法逃避納稅，一旦稅務稽查就會產生大額稅收滯納金和罰款，嚴重的甚至會觸犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業經營造成不可彌補的損失。

2.2 內部缺乏稅收管理

許多房企沒有專業的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認為稅收都是財務部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財務部門的人員一般都具有稅收知識，但僅這些稅收知識做籌劃是不夠的，有時還會弄巧成拙，使企業多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業稅負。

2.3 容易產生稅收風險

由于房地產企業缺乏專業的稅收籌劃人員，在經營行為未發生之前進行納稅籌劃，造成企業沒有適用稅收優惠，而承擔了不必要的稅收負擔，或是應繳納稅款而未繳納稅款面臨補繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時甚至會觸犯稅收法規，承擔法律責任。

3 房地產企業應如何進行稅收籌劃

3.1 房地產企業可利用起征點籌劃土地增值稅

利用起征點應在項目立項之初，結合項目地段對戶型設計、建造成本、費用、銷售價格進行合理籌劃，一方面，戶型設計應為普通標準住宅；另一方面，對定價進行籌劃，使增值額不超過扣除項目金額的20%。經過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負增加企業經濟效益。

3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項目進行籌劃

房地產項目開發費用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項目分攤利息、提供利息扣除憑證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據實扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項目分攤利息的，利息費用按照土地價格和開發成本的5%計算扣除。房地產企業應在資金籌集階段進行籌劃，合理估計籌資費用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。

3.3 利用稅收優惠進行納稅籌劃

房地產企業應聘用專業人員或機構進行納稅籌劃，充分利用稅收優惠進行籌劃。例如，自建房屋時可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時要考慮到利息抵交企業所得稅的抵稅作用等。企業應根據自身特點，合理進行納稅籌劃。

4 房地產企業應如何預防稅收風險

4.1 房地產企業進行納稅籌劃要遵守法律

首先，要有遵守法律法規的意識，熟悉稅收法律法規，依法納稅。其次，要分析企業生產經營的特點，熟悉本行業稅收政策，在項目立項、產品設計、產品開發、產品銷售等各個環節進行納稅籌劃，選擇出既符合企業利益又遵循稅法規定的籌劃方案。

4.2 進行納稅籌劃應聘用專業籌劃人員或機構

我國稅法稅種多、計算復雜、更新快，沒有專業人員的服務很難準確把握稅收政策，如果對政策研究不到位，可能會造成多繳納、少繳納、不及時繳納或未能享受到政策優惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。

4.3 進行納稅籌劃應全面考慮

納稅籌劃時不僅局限于一個稅種繳納的多少，要考慮整個公司的綜合稅負。成功的納稅籌劃方案應是在遵守稅法的前提下，企業整體稅負相對較小，實現經濟利益最大化。

5 結語

在當前經濟形勢下，房地產企業得到了快速發展，同時稅收問題也相應產生。稅收籌劃是企業財務管理的一個重要組成部分，房地產企業在防范稅收籌劃風險時，必須全面考慮，以實現企業涉稅零風險為目標，減少企業的稅收負擔，提高企業利潤率。

收稿日期：2016-08-02