加拿大購(gòu)房流程解讀

夏欣怡

為房產(chǎn)上保險(xiǎn)，在加拿大被認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖隆Ｖ挥写_認(rèn)了房屋可以上保險(xiǎn)，才能確認(rèn)可以做貸款，沒有任何機(jī)構(gòu)會(huì)為沒有上保險(xiǎn)的房屋貸款。

隨著資產(chǎn)全球配置成為趨勢(shì)，很多國(guó)人開始放眼海外房產(chǎn)投資。近些年，尤其是中加十年往返簽證推出之后，來(lái)加拿大定居投資的國(guó)人越來(lái)越多。本文將從一個(gè)從業(yè)者的角度，為讀者朋友們?cè)敿?xì)解讀加拿大的購(gòu)房流程。

第一步，選擇買家經(jīng)紀(jì)人

加拿大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，和國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介有本質(zhì)區(qū)別。所謂“中介”，就是在買賣雙方中間調(diào)和，促成交易者。而“經(jīng)紀(jì)人”（REALTOR）只為自己的客戶利益負(fù)責(zé)，幫助客戶獲得最大價(jià)值。在購(gòu)房談判中，買家和賣家的根本利益是相悖的。賣家期望獲得更高的價(jià)格，而買家則希望獲得最大的優(yōu)惠。除價(jià)格外，交割時(shí)間、定金數(shù)量、細(xì)節(jié)條款，都是買賣雙方談判的籌碼。一位持證經(jīng)紀(jì)人，會(huì)利用專業(yè)知識(shí)，在交易中最大限度地保護(hù)自己客戶的權(quán)益。因此，與一位只為自己利益負(fù)責(zé)的買方經(jīng)紀(jì)人合作，是成功地進(jìn)行房產(chǎn)交易的重要保障。

第二步，尋找適合自己的物業(yè)

地域、房屋類型、面積、戶型、房齡、學(xué)區(qū)等問題，是需要考慮的因素。而在所有因素中，排在首位的是預(yù)算。除非預(yù)算無(wú)限，否則樣樣都讓人滿意的房屋是不存在的。在有限的預(yù)算下，一定要想清楚自己首先需要滿足的條件是什么，然后再給出自己的預(yù)算，剩下的交給經(jīng)紀(jì)人去考慮就可以了，他會(huì)分析各方面情況，協(xié)助投資者找到適合的房屋。

第三步，為心儀的房產(chǎn)出價(jià)

房產(chǎn)選定之后，下一步就是簽約。簽約分為出價(jià)和還價(jià)兩步。

出價(jià)是開始談判的第一步。“offer”這個(gè)詞被翻譯成出價(jià)其實(shí)不太準(zhǔn)確，原因有二：其一，在簽訂Offer文件時(shí)，除了價(jià)格，還要寫清楚自己所期望的各個(gè)條款，而在所有的條款中，最重要的有4條：定金的多少、關(guān)于驗(yàn)房的約定、關(guān)于貸款的約定和關(guān)于房屋交割日的約定。其二，這個(gè)出價(jià)其實(shí)是一份合同，只要被賣家接收，就具有法律意義，不可由于主觀原因而反悔。

當(dāng)然在實(shí)際操作中，賣家直接接受Offer的可能性是很小的。如果賣家希望在價(jià)格或者條款上進(jìn)行改動(dòng)，通常會(huì)在Offer上直接進(jìn)行，然后由賣家經(jīng)紀(jì)人發(fā)還給買家經(jīng)紀(jì)人，這就是還價(jià)。如果買家覺得賣家的還價(jià)可以接收，那么就簽字，然后合同成立。如果不滿意，則需要和賣家反復(fù)談判，直到雙方都滿意為止。在雙方都簽字同意合同生效前，買賣雙方都可以反悔，撤回出價(jià)和還價(jià)。所以，反復(fù)談判有可能會(huì)讓購(gòu)房者和心儀的房屋失之交臂。同理，也有可能讓賣家失去一個(gè)真正有誠(chéng)意的買家。

上面說(shuō)的是單人競(jìng)價(jià)的情況，在實(shí)際操作中，多人競(jìng)價(jià)，即多個(gè)買家同時(shí)對(duì)一個(gè)房產(chǎn)共同出價(jià)的情況，也很常見。在這樣的情況下，賣家通常會(huì)在多個(gè)出價(jià)中選取自己最為滿意的一個(gè)，而該處房產(chǎn)往往也會(huì)溢價(jià)成交。這種情況，要想讓自己的出價(jià)被賣家選中，除了盡可能多地提高報(bào)價(jià)之外，提交最優(yōu)厚的條款也將為自己加上有力的砝碼。

第四步，支付定金，解除限制條款，讓合同正式生效

定金需要支付多少、什么時(shí)候支付，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。把房產(chǎn)價(jià)值的5%作為定金是常規(guī)操作。如果因?yàn)橹饔^原因不愿完成交易，定金是不退的，而且還可能被賣家告上法庭。所以，支付定金是一件很嚴(yán)肅的事情。但在購(gòu)房意愿誠(chéng)懇、資金又比較充裕的情況下，不妨稍提高定金的金額，以顯示自己的誠(chéng)意。這樣，即使出價(jià)并非十分誘人，談判也可能獲得成功。

定金支付的時(shí)間可以在合同生效后，也可以在限制條款解除后。限制條款是合同履行的前提。如果希望先出價(jià)再確認(rèn)條件是否可以滿足，那么就需要先提交有條件出價(jià)。常見的限制條款有：

閱覽文件 產(chǎn)權(quán)證明文件、買家對(duì)房產(chǎn)情況的披露，也就是PDS（Property Disclosure Statement）是購(gòu)房必須要閱覽的文件，里面會(huì)披露房屋產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)情況。如果購(gòu)買分契式產(chǎn)權(quán)房屋，還需閱讀業(yè)主們關(guān)于產(chǎn)權(quán)的共同約定。

專業(yè)驗(yàn)房 加拿大的房產(chǎn)交易以二手房為主，地基下陷、蟲害、大麻屋、屋頂年限、電路狀況等諸多問題，并非普通人憑經(jīng)驗(yàn)就可以看出。而買方經(jīng)紀(jì)人并非驗(yàn)房專家，雖然有一定的相關(guān)知識(shí)，也不能保證看出所有問題。所以，花費(fèi)500加元左右，請(qǐng)一位驗(yàn)房師給出專業(yè)報(bào)告非常必要。任何房屋都有問題，即使新房也不例外，因此，驗(yàn)房中出現(xiàn)問題十分正常。而買家在提交出價(jià)時(shí)，往往也會(huì)在條款中寫明自己愿意承擔(dān)多少價(jià)格范圍內(nèi)的維護(hù)。如果高于自己愿意承擔(dān)的花費(fèi)，那么就可以和賣家商議解決。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)冷清的情況下，賣家相對(duì)通情達(dá)理，會(huì)愿意分擔(dān)一部分費(fèi)用。而在上升的市場(chǎng)中，賣家往往更希望談判破裂，從而讓房產(chǎn)以更高的價(jià)格重新上市。

抵押貸款 如果買家希望全款購(gòu)房，則可以不將抵押貸款作為限制條款。但是，如果買家必須貸款才能完成交易，那就需要使用這個(gè)條款來(lái)保護(hù)自己。在合同生效之后，銀行通常會(huì)派出一個(gè)貸款評(píng)估師來(lái)到買家需要購(gòu)置的產(chǎn)業(yè)中，對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，給出自己的專業(yè)意見，再按照買家的實(shí)際情況，給出貸款的最終額度。如果信用或資產(chǎn)狀況有問題，銀行將不同意為該房屋貸款。

房屋保險(xiǎn) 為房產(chǎn)上保險(xiǎn)，在加拿大被認(rèn)為是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖隆７课荼ｋU(xiǎn)的價(jià)格平均每月在100加元左右，但由于面積不同、安全系數(shù)不同、居住者不同等諸多因素，保費(fèi)有很大的差異。個(gè)人情況對(duì)保費(fèi)也有一定影響。例如，如果你在加拿大已有其他上了保險(xiǎn)的房產(chǎn)，那么保費(fèi)會(huì)有一定程度的優(yōu)惠。建議盡早咨詢房屋保險(xiǎn)的問題，因?yàn)橹挥写_認(rèn)了房屋可以上保險(xiǎn)，才能確認(rèn)可以做貸款。沒有任何機(jī)構(gòu)會(huì)為沒有上保險(xiǎn)的房屋貸款。

第五步，律師過(guò)戶

在加拿大，過(guò)戶通常由律師完成，一般收取買家1000加元左右的費(fèi)用。這包含了律師本身的費(fèi)用和各種注冊(cè)費(fèi)。水、電、煤氣、房產(chǎn)稅、管理費(fèi)等各種費(fèi)用，都會(huì)以調(diào)整日（Adjustment Day）為準(zhǔn)，調(diào)整日之前由賣方負(fù)責(zé)，之后由買方負(fù)責(zé)。各種稅費(fèi)會(huì)在這一天結(jié)清，房款或者首付款也是在這一天要交給律師。調(diào)整日和過(guò)戶日一般是同一天。在當(dāng)天或第二天，你就可以拿到新房的鑰匙。

在加拿大不同城市，在購(gòu)房流程上會(huì)有細(xì)微不同，但總體上與上述流程大同小異。事實(shí)上，大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，在社會(huì)生活的各個(gè)方面與加拿大有很多想通之處。尤其是與加拿大緊鄰的美國(guó)，甚至兩國(guó)的國(guó)際電話區(qū)號(hào)都是一致的，同樣以001開頭。因此，除了某些細(xì)節(jié)的差異，加拿大適用的購(gòu)房流程同樣適用于以美國(guó)為代表的其他發(fā)達(dá)國(guó)家。