不應長期抑制樓市投資需求

董希淼

今年國慶節，朋友圈除了被各種出游信息刷屏之外，各地房產限購的消息也不絕于耳，成為長假獨有的一道“風景線”。

短短幾天之內，就有南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山等城市先后發布限購政策，或進一步收緊原有的限購措施。在這之前，杭州等地已經實施限購。

在我國，房產是一種特殊的商品，具有消費與投資雙重屬性。作為消費品，房產是百姓日常生活的基本需求之一，關系到國計民生與社會穩定；作為投資品，房產是百姓的主要資產，是財富保值增值的重要載體。而且，作為我國的支柱產業，房地產與其他產業關聯性十分強，上、下游行業和產品非常多。

我國房地產行業的走向不但影響到國民經濟的健康發展，還關系到社會的和諧與穩定。從2003年開始，我國政府對房地產市場集中實施宏觀調控，截至目前，先后出臺相關調控政策超過40次，但房價卻是“邊漲邊調，越調越漲”。

2009年12月，國務院針對房地產市場提出4項措施，明確表態“遏制房價過快上漲”，拉開了新一輪調控的序幕（業內稱國四條）。但房價快速上漲的勢頭并未得到遏制，相反，房價上漲、銷售火爆的現象迅速向二、三線城市傳導和蔓延。在這種情況之下，2010年4月，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（業內稱國十條），提出“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。這是我國政府首次正式提出房產限購的思路。

2011年1月，國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

這是對限購政策的進一步明確和細化。在中央力推之下，2011年開始，全國一些房價過高的城市，紛紛出臺房產限購政策。同時，央行、銀監會也推出“限貸”措施，對房地產信貸政策進行調整。

但是，實行兩三年之后，隨著房地產市場回落和庫存增加，從2014年4月底南寧打響放松限購第一槍開始，各地的限購、限貸政策迅速進入松綁階段。至2014年9月，原來實行限購的大中城市中的絕大多數都已經退出或者變相退出限購，只有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市尚未退出。

而2015年下半年以來，上海市房地產市場出現了非理性過熱、房價加速上漲的趨勢。3月25日，上海市政府在原有措施的基礎上，進一步收緊限購政策，拉開了全國性新一輪宏觀調控的序幕。截至目前，全國實施房產限購政策的城市已超過20個，涵蓋了北、上、廣、深等一線城市以及部分二、三線城市。據估算，這些限購城市的GDP占全國的3成左右。

應該說，房產是一種特殊商品，房地產是一個特殊行業。房地產市場外部性強，又容易失靈，政府對其進行適度調控是必要的。限購政策作為調控的一種手段，在特定的時期發揮一定的積極作用。尤其是在房價大幅度快速上漲、房地產市場供求嚴重失衡的情況下，通過出臺限購政策，有助于抑制投資性購房需求，擠出不理性的資產泡沫，促使房地產市場供求曲線的平衡點下落，合理引導房地產價格回落。這既是保持房地產市場健康持續發展的需要，也是響應百姓呼聲、維護社會穩定的要求。

但是，限購是對房地產市場的行政干預，是一種在非常時期、非常情況下的非常規調控手段。如果作為長期手段使用，其負面作用較多。對于房地產市場，長期抵制投資需求，不僅會影響合理的需求，還會減少正常的供給，不利于整個行業的健康發展。更重要的是，限購政策如果長期實行，會扭曲房地產市場的正常價格，影響人們對房價走勢的正確預期。此外，不合理的限購，還容易導致“上有政策、下有對策”的非合作性博弈，如前段時間不少地方出現為獲得購房資格而排隊離婚等現象。

不過，對房地產市場進行調控的方法和手段可以很多，總的來說可以分為兩類——直接調控和間接調控：直接調控，包括以計劃制定、規劃實施與行政干預等方式對房地產市場進行直接干預，限購就是直接調控的一種；間接調控，是指通過采取各項經濟手段，包括實施財政政策、貨幣政策和土地政策等。在新的形勢下，政府對房地調控的主要手段應以間接調控為主。這也符合“發揮市場在資源配置中的決定性作用”的精神。

當下，有兩方面工作要盡快付諸行動：

一是將貨幣政策保持在穩健中性的狀態。吳敬璉先生認為，房價上漲的根本原因是貨幣超發。在國內經濟出現企穩跡象的時候，央行政策重心應逐漸從穩增長移向調結構和防風險上來，通過窗口指導、公開市場操作等手段適度調節市場流動性，切勿讓貨幣政策走向寬松，以免進一步刺激房地產市場。同時，商業銀行要實施嚴格的差別化住房信貸政策。

二是進一步完善住房保障體系。通過住房建設規劃的編制，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例，盡快形成中低價位普通住房的有效供應。對保障性住房、普通商品住房的用地，要保證優先供應。鑒于我國目前存在大量空置住房，還可以由政府對其進行收購而轉變為保障性住房。同時，加快廉租房、公租房等建設。

從長遠看，我國應適時推出房地產稅。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。房地產稅將提高房產保有環節的成本，降低房產投資屬性，抑制房地產投資性需求，引導房產回歸為消費品。在營改增的背景下，房地產稅的推出，給長期依賴土地財政的地方政府一個穩定的收入渠道，使各地的土地政策更加合理。而土地政策是影響整個房地產市場尤其是房產價格的關鍵因素。文貫中教授認為，應對土地制度進行全局性改革，建立起全國統一的土地市場。

10月6日，在“2016年第四次二十國集團財長和央行行長會議”上，央行行長周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。下一步，我國政府還將祭出哪些大招，我們拭目以待。