房地產市場企業集中度、股東背景分析

林凡

本文主要分析房地產開發企業的市場集中度和企業股東背景等方面，據此來討論其對房地產市場未來發展的影響，在此基礎上進一步預判未來房地產企業的發展走勢。

一、房地產市場集中度分析

分析房地產市場的集中度主要是進行房地產企業之間的橫向比較，以及在時間維度上對未來趨勢的研究。集中度的分析一般主要是從房地產企業當年的銷售金額和銷售面積上考慮，來分析房地產市場中排名靠前的大企業市場占有情況。本文選取的數據是房地產企業的總量銷售數據，計算集中度的公式如下所示：

銷售金額集中度=當年入榜企業的銷售金額/當年全國商品房銷售金額*100% （1）

銷售面積集中度=當年入榜企業的銷售面積/當年全國商品房銷售面積*100% （2）

需要說明的是，因房地產企業單獨的住宅銷售額和銷售面積數據難以收集，故本文選取的是房地產企業的銷售額和銷售面積總量數據。根據上述公式，本文分別計算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產企業最近三年的集中度，結果如表1和表2所示。從表1中，我們可以看出，最近三年，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，房地產企業銷售金額的集中度都在逐年上升，表明大企業的實力有進一步增強的趨勢和傾向，截止2012年，全國所有的房地產開發企業一共有89859家，鑒于房地產開發企業數量如此之大，目前上榜的這10家、20家、50家企業的銷售金額集中度可以說是相當高，進一步從表2看，也可以得出同樣的結論，銷售面積的集中度也是逐年上升，且占比相對較高。未來，在日趨激烈的市場環境中，大的房地產開發企業具有明顯的資金實力、開發規模等優勢，在利率市場化的大背景下，未來一段時間內利率中樞有抬升的趨勢，這對小的房地產開發企業而言，面臨被洗牌的風險較大，而大的開發企業在市場重組中能獲得相對較多的優勢和收益，產生明顯的馬太效應。

表1 上榜企業銷售金額集中度

注：數據來源于CRIC，中國房地產測評中心。

表2 上榜企業銷售面積集中度

注：數據來源于CRIC，中國房地產測評中心。

表3 上榜企業銷售金額/銷售面積之比

根據表1和表2，將二者的集中度相除，其比值數據如表3所示，該表至少反映了以下兩個問題。第一，表中歷年的數字顯著大于1，即相對上榜企業的銷售面積而言，其對應的銷售金額占比更大，表明上榜企業的品牌價值較大，產品的認可度高，最重要的是定價能力強，這可能是基于兩方面的原因，其一，即使在同一區域，大的房地產開發企業的產品也可以比小企業的產品定價高，因為品牌的認可度高，定價相對偏高也可以順利實現銷售;其二，即使在行情不好時，大的房地產開發企業由于資金實力雄厚，不需要通過降價或者只進行小幅度的降價銷售來回籠資金，而小的房地產開發企業由于資金鏈的高度緊張，通常更愿意進行更大幅度的降價促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個原因，都表明大的開發商所面臨的風險比小開發商要小的多，且收益率相對高很多。第二，從最近三年的變動趨勢來看，都有顯著降低的趨勢，表明市場的競爭日趨激烈，即使大的房地產開發商也有利潤下滑的趨勢，這很可能是源于土地的價格持續走高，導致其成本顯著上升。

綜上所述，未來市場的集中度有進一步增加的趨勢，大企業發展所面臨的風險相對較小，而小的房地產開發企業則在日益激烈的競爭環境中生存的壓力更大，面臨被洗牌的風險。尤其是未來隨著房地產企業盈利模式的轉變，小的房地產開發企業在轉型過程中面臨資金支持不足的問題，其被淘汰的概率大幅度上升。

二、房地產企業股東背景分析

為了進一步分析上述上榜企業實力背后的影響因素，本文側重從股東背景和是否為上市公司兩個角度展開分析。相關的統計結果如表4和表5所示。

表4 2013年上榜企業的股東背景

表5 2013年上榜企業上市融資情況

表4顯示了上榜企業的股東背景，主要從是否是國有控股還是民營控股兩個角度看，統計結果顯示，上榜的企業中，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，上榜的企業中民營企業的占比達到了半壁江山，總體維持在60%的比例左右，說明目前的房地產市場，并不是國有企業一家獨大，民營企業由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標比較明確，所以在未來的市場發展中，更有可能獲得較大的發展，可持續性也較強。上述結論主要是鑒于以往房地產企業發展的一些標志性事件來判斷，在過去十年房地產市場發展的黃金時期，尤其是在地王頻出的幾年里，我們可以看到，獲得地區地王稱號的基本上是國有或國有控股的房地產企業，由于其資金實力雄厚，加上領導的考核模式，國有房地產更加注重企業的規模大小，而對利潤等指標的重視程度不夠，導致他們在做決策時往往強調的是市場份額、開發區位等，盈利能力相對較差。他們的決策使得房地產市場在過熱的時候起到了添油加醋的效果，最終導致所有參與者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，國資委針對78家央企進入房地產行業表態：“處于調整階段的中央企業集團下屬控股或參股的房地產公司，要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出的方案。”由此可見，今后民營房地產企業由于較高的效率會更上一層樓，整個市場也會表現的更加理性。

實際的市場表現也確實如此，我們可以從最近十年的房地產開發企業的數量變化當中看出一些端倪，從1998年國有房地產開發企業{1}一家獨大，經過短短幾年的發展，民營房地產企業在數量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是達到了90%以上的絕對多數，但是不可否認的是，現存的國有房地產開發企業在體量上平均明顯偏大，而民營房地產開發企業發展參差不齊，比如在2003年和2008年出現兩個房地產企業顯著增加的時段，當時由于房地產行業的火爆，一些主營業務并非房地產開發的企業通過成立項目公司的形式，購買一兩塊土地就開始搞房地產開發，這樣的企業在行情不好的時候很容易被淘汰。但不可否認的是，目前民營房地產企業在國內的房地產開發、投資中地位不可同日而語，排名靠前的企業相對實力有了顯著的提升，在未來的發展中處于相對有利的位置。

其次，從上市的角度分析，如表5所示，上榜企業各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上，說明上市的房地產企業在市場當中很有競爭力，這一點不難理解，通過上市這一行為，可以大量的擴充自有資本金，企業的實力自然快速提升，在房地產這樣一個資金密集型行業，資金的優勢往往就是企業實力的象征、行業地位的保障。從今年3月份開始，房地產企業的上市融資重新開閘，可以想象，獲得上市融資的企業實力可以獲得進一步的增強，在應對市場行情周期波動中也可以游刃有余，因此，可以說，房地產企業上市的好處是顯而易見的。

三、未來房地產企業的走向

我國房地產市場經歷了十多年的市場化發展，雖然市場的集中度有所上升，但目前仍然呈現比較分散的競爭格局。究其原因，一方面是市場供不應求和土地紅利為行業提供可觀的利潤空間;另一方面在整個價值鏈當中利潤集中在拿地環節，其他環節技術粗放，均可外包。形成了高利潤、低門檻，因而分散割據，并形成行業以拿地環節和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實施招拍掛后，土地價格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤空間，且受持續的宏觀調控影響，融資成本的大幅攀升和銀行開發貸款的限制，進一步壓縮開發商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上，各類宏觀調控行政干預政策，使近年來行業的競爭門檻和行業風險不斷提高，讓具備資金規模、融資能力、區域土地獲取能力強的企業加快兼并市場，加速了行業的整合。因此，我們看到了近幾年市場的集中提有了一定的提升。

展望未來十年，行業整合步伐繼續加速，參考發達國家與地區的房地產行業演進，本文認為隨著行業的精細化、專業化分工的發展，未來行業將向綜合型和各環節專業型公司兩大類分化。因為土地紅利空間的下降迫使行業的盈利模式，從僅僅集中在拿地環節，逐步向下游各個環節延伸。通過各環節的精細化管理發展，提升盈利能力和可持續的競爭力。

注釋

{1}這里的國有房地產開發企業主要包括國有企業和國有集體企業兩種性質的房地產開發企業。