淺談委托公證在新建商品房所有權轉移登記中的作用

摘 要：近年來，新建商品房的數量急劇增長，而辦理商品房所有權轉移登記這一套繁瑣而專業的流程和嚴格的審核使購房者精疲力竭，望而卻步。公證機構在這種情況下能夠遵循相關法律法規的前積極主動地適應群眾和社會需求，不斷創新服務方式，變更服務理念，在售樓現場辦理的委托公證為新購商品房所有權轉移登記提供一站式法律服務。

關鍵詞：新建商品房 所有權轉移登記 委托公證 一站式服務

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權轉移登記面臨的困境

近年來，隨著城鄉一體化進程的不斷加快，城市區域范圍的快速擴張，新建商品房的數量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》的正式施行，標志著房屋所有權等相關不動產權利的統一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產權登記申請人和不動產登記機構帶來不小的挑戰。

對于產權登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉移登記程序繁瑣而復雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續、領取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務機關減免稅收使用、房屋測繪、稅務登記、與開發商共同申請產權轉移登記、交納相關稅費、交納維修資金及相關費用、領取產權證書、貸款的購房人進行抵押權登記，然后再次領取產權證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發商協助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對于不動產登記機構來說，成千上萬套新建商品房產權轉移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰：一方面面臨著新建商品房數量大、購房者人數多、登記程序復雜等情況；另一方面面臨著房產登記機構工作人員數量有限、法律素養欠缺、機構運轉能力不足等問題。而且，《不動產登記暫行條例》以及《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律規定的施行，雖然給房產登記機構履職行為提供了完善的法律依據，但同時也規定了嚴格的法律責任，如：根據《物權法》的相關規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，這表明登記行為的準確性、合法性已成為房產登記機構在登記工作中應當慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產登記中心的普通工作人員有些并不具備專業的法律素養，對相關法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發生變更或家庭情況比較復雜等情況，如何依法確定房產的產權登記人確實給他們提出更為嚴格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權轉移登記提供一站式服務

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預防性的司法證明制度，具有服務、溝通、證明、監督等功能，在經濟社會發展進程中，始終扮演著積極主動適應社會需求，不斷創新服務方式的經濟發展方向指引者、經濟民事關系協調者和公共服務供給者的角色。《公證法》第36條規定“經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據”。《民事訴訟法》第69條也規定“經過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據”。《不動產登記暫行條例實施細則》中，包含公證內容的條款多次出現，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯。可見，公證制度對于保障不動產在市場的安全流轉、維護買賣雙方的合法權益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實踐

針對前面所述新建商品房所有權轉移登記面臨的困境，著眼公證業務的科學發展和為經濟社會發展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應群眾和社會需求，不斷創新服務方式，變更服務理念，為人民群眾提供更便民法律服務的軌道。其中，不動產產權轉移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產權轉移登記時，公證處便指派了解稅務政策、熟悉產權登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發樓盤，向購房人進行與產權轉移登記相關的法律宣傳，并告知購房者相關的辦理流程和程序、所需要提交的相關材料及所交納的稅費及其他相關費用。同時征求購房人的意見，根據其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現場為購房者根據其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區業主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產權轉移登記的流程及相關法律規定，公證員均會耐心地為小區群眾一一解答。據不完全統計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權轉移登記的委托公證就有上萬件。

（三）委托公證的社會意義

對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產局各部門、稅務局及其他部門的所有手續即可全部辦完，只等領房屋所有權證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產登記機構來說，不動產申請人在申請辦理不動產登記業務中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規避了風險，又節省了時間，提高了工作效率，使得產權登記機構及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產登記工作。對公證處來說，擔負著調整民事關系與經濟關系，建立社會主義的民事和經濟法律關系，預防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結的重任，通過辦理業務，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發揮了公證工作的職能作用，對推進經濟建設，維護社會主義市場經濟秩序、維護社會穩定、維護國家利益和公民、法人及其他經濟組織的合法權益都產生了積極影響，發揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權轉移登記委托公證帶給公證事業的有益啟示

辦理新建商品房產權轉移登記委托公證的辦理給了公證事業一個重要啟示：隨著經濟的飛速發展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務。

作為法定的證明機構，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發展的經濟領域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學發展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業的重要啟示是：首先，公證處是法律服務部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學習新知識，鉆研新領域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯系并加以運用，才能真正體現出公證處及公證人的價值。其次，公證與經濟社會發展密不可分。公證處必須密切關注經濟的發展、社會的需要，并結合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經濟社會發展進程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國物權法

[2] 司法部于2014年12月發布的司發〔2014〕12號《司法部關于進一步加強公證工作的意見》

（作者簡介：仝云霞（1976—），女，山西大同人，太原市城南公證處公證一科副科長 030006）

（責編：陳博元）