我國土地空間權管理探討

摘 要 伴隨著城市化進程的加速，人類對土地的利用由平面向縱深化方向發展，產生土地空間權。目前，我國土地空間權管理中還存在許多問題，為此，本文建議通過合理有償使用土地空間、建立規范的土地空間產權登記制度、建立三維地籍管理系統等措施，以加強土地空間權管理。

關鍵詞 土地 空間權 土地登記制度

作者簡介：趙劍橋，中國農業大學信息與電氣工程學院學生。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.247

我國正處于城鎮化快速發展時期。隨著城市化進程加速，城市人口逐漸增加，土地資源日益緊缺。而建設用地是社會經濟發展的基礎性物質資源，當前土地資源供給緊張，18億畝耕地紅線不可突破，土地資源立體分層次開發利用已成必然趨勢，如在地面上修建高架公路、鐵路、橋梁，在地下修建地下商場、停車場和地鐵等。地表上下空間的開發利用成為提高城市土地利用效率、緩解城市中心密度、實現人車立體分流、擴充基礎設施容量、減少環境污染、改善城市生態最為有效的途徑。目前，我國尚未建立土地空間權制度。隨著經濟社會發展，在城鎮化過程中高層建筑越來越多，隨之而來分割居住主體越來越多，土地所有權、土地使用權與土地空間權的關系顯得極為密切，因此，完善土地空間權制度，具有十分重要的理論意義和現實意義。

一、土地空間權的內涵

（一）土地空間權的概念

土地空間權是以土地之上一定范圍內的空間或地表之下橫切—立體空間為客體而成立的不動產權，是對在一定空間上所設定的各種物權的綜合表述，而不是一種單獨的用益物權 。土地的延伸部分——上下空間也具有價值，但權利的行使不能影響地表權利人的合法權利。

（二）國外土地空間權管理情況

以立體方式利用土地，已成為世界范圍的普遍趨勢。在這一趨勢的帶動下，空間權制度得以在各國法律上相繼建立。英美法系的美國、英國與大陸法系的法國、日本，都曾采納過土地所有權的傳統觀念，即絕對土地所有權理念，也就是土地所有權延伸至無限空間。不過事實證明這種制度阻撓了經濟發展，損害了公共利益。因此，各國逐漸對絕對土地所有權加以完善。法國通過允許他人享有特定空間的使用權，限制土地所有權人的絕對土地所有權。日本在《民法典》中“區分地上權”，將地下或空間作為地上權的標的。1922年，美國頒布了《空間讓與與租賃的成文法》，允許土地所有者將土地上空分割讓渡、租賃。我國可以借鑒各國的立法例，對空間權制度做出規定。

二、加強土地空間權管理的意義

（一）促進資源利用

我國人口眾多，土地資源稀缺。在城市化進程中，外延式發展造成土地資源的浪費。因此，建立、完善土地空間權制度，一方面有助于提高人們的“土地空間”意識，保護權利人的合法權益；另一方面能夠充分開發利用資源，合理使用每一方空間，集約節約使用土地。

（二）減少社會矛盾

隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步確立，商品經濟逐漸發達，容易引發大量空間權歸屬糾紛。因此，建立、完善土地空間權制度，明確各種權利之間平面或立體的相互關系，對相應的權利、義務加以規范，有利于在解決空間權糾紛時有法可依。

（三）維護土地所有者的合法權益

我國實行土地公有制，因此土地的空間所有權也應當規定為公有 。國家健全土地空間權制度，通過有償出讓、租賃土地空間使用權，收取相應的出讓金、租金等，以維護土地所有者的合法權益。

三、土地空間權管理中存在的問題

2007年10月1日頒布施行的《中華人民共和國物權法》明確規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”不過這一規定比較籠統，其中對于土地空間權的管理仍存在許多問題，主要表現在以下方面：

（一）土地空間權的權利客體范圍不確定

現有法規中對建設用地使用權所及的上下范圍沒有明確規定。如在土地地下空間登記過程中，一般以地表建筑物可使用的最深建筑深度確定土地使用權利人對地下空間的使用范圍，而不同的建筑物深度不一，形成不同建筑物間地下空間的深度、寬度不一，這一現狀明顯影響了對地下空間使用的城市統一規劃和建設。

（二）沒有統一的土地空間權管理機構

目前地下空間開發中涉及人防工程、地下交通設施、地下管廊建設、過街地道等，牽涉民防、交通、市政工程、建委等多個部門，各個部門相互之間缺乏溝通聯系，不能實現資料共享，無法進行統一管理，造成對地下空間的無序使用、無序開發，不能發揮最佳效益。

（三）尚無土地空間開發管理的專門法律法規

在土地空間開發利用以及相關管理制度方面，現行法律法規尚無專門立法 。正是由于沒有對地下空間開發原則、出讓辦法、空間深度的確定、價格的測算等內容做出明確規定，相關部門也就無法進行管理。

（四）土地登記制度無法涵蓋土地空間權

土地空間權登記法律制度能夠有效保護所有權和交易安全性。目前，人們投資意識增強、法律意識增強，地下室、閣樓等地上、地下建筑進一步市場化，但目前的土地登記制度無法解決它們的登記問題。因為我國還沒有針對土地空間權登記進行立法，僅在一些經濟發達地區進行了局部探索 。在當前我國逐步建立不動產統一登記制度的背景之下，應當重視土地空間權登記法律制度的規范和完善。

四、加強土地空間權管理的建議

（一）合理有償使用土地空間

土地空間權產生于土地的立體利用過程中，因此要結合工作實際，從集約節約利用土地的角度出發，全面考慮土地的上下空間資源，對土地空間的利用做出整體性、統籌性規劃。同時，探索建立土地空間有償使用的制度，從區域、空間位置等因素入手，制定空間權使用價格評估辦法，建立收取標準評估機制，合理利用土地空間資源。有的專家指出，地下商業的土地出讓金收取標準不能搞“一刀切”，政府應盡早制定地下商鋪土地價值的評估機制，按區位、商圈成熟度、軌道交通接駁情況，制定各不同區位、不同營商情況地下商鋪土地價值的評估辦法 。

（二）建立規范的土地空間權登記制度

土地所有權、土地使用權、土地空間權可并存于同一土地的上下各層空間，權利人利用的空間必須是特定的，不能延伸至他人所享有、使用的空間范圍 。國土資源行政主管部門應當根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫登記簿、歸戶卡和權利證書。土地空間權利人依法辦理登記手續，領取證書，保護權利人的合法利益。

（三）建立三維地籍管理系統

當前的地籍是以二維空間數據管理為基礎的，是二維的平面地籍。隨著當前經濟社會的發展，已不能全面反映區域空間內土地利用的狀況，在保障土地使用者權益和為社會經濟發展規劃提供基礎數據等方面存在著一定的缺陷。而土地空間的開發利用使土地使用權客體由平面變成了立體。因此，建立三維地籍，對土地空間利用三維空間信息進行記載，對土地利用的不同層面存在的權利進行劃分和登記，從而提高土地利用集約程的程度，保障土地使用者的合法權益。

綜上所述，加強土地空間權管理，建立健全土地空間權制度，合理開發利用城市土地空間，不僅有助于完善我國法律體系建設，也是促進城市發展、建設生態文明的需要。

注釋：

付堅強、徐瑋晶. 土地空間權及其相關概念辨析.學習與探索.2014（1）.60.

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