“一地兩證”能否辦理轉(zhuǎn)移登記

◎ 張穎

“一地兩證”能否辦理轉(zhuǎn)移登記

◎ 張穎

案　例

2008年，甲企業(yè)取得某宗地的建設(shè)用地使用權(quán)，并辦理了國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。后甲企業(yè)謊稱該宗地的使用權(quán)證書丟失，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請了補辦。登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)甲企業(yè)遺失、滅失聲明15個工作日后，為甲企業(yè)補辦了證書，但未在登記簿上記載，也未在證書上注明“補發(fā)”字樣。2015年，甲企業(yè)將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)并依法辦理了登記。2016年，乙企業(yè)與丙企業(yè)簽訂合同約定將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給丙企業(yè)，雙方到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)手中仍然持有補發(fā)前建設(shè)用地使用權(quán)證書。登記機(jī)構(gòu)能否辦理轉(zhuǎn)移？

分　析

一、物權(quán)狀況以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”該法第十七條同時規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”據(jù)此可知，不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，在效力上低于不動產(chǎn)登記簿，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記簿不一致時，一般應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。本案中，判斷該宗地的權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤。因此本案涉及的該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為記載在不動產(chǎn)登記簿上的乙企業(yè)。

二、在符合轉(zhuǎn)移登記條件下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)移登記。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定：“登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。”本案中，雖然甲企業(yè)仍然持有補辦前的證書，但是在登記機(jī)構(gòu)完成刊發(fā)遺失、滅失聲明的程序并在不動產(chǎn)登記簿上記載該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人為乙企業(yè)起，原土地權(quán)利證書就已經(jīng)失效了，并不屬于該條規(guī)定的存在權(quán)屬爭議的情形。乙企業(yè)作為合法的權(quán)利人，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理轉(zhuǎn)移登記。

三、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在向權(quán)利人補發(fā)新證時應(yīng)當(dāng)及時刊發(fā)聲明，并在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上記載補發(fā)情況。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明‘補發(fā)’字樣。” 本案中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在甲企業(yè)申請補發(fā)新證時，已經(jīng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站上刊發(fā)了甲企業(yè)的遺失、滅失聲明，15個工作日滿無異議后，也應(yīng)當(dāng)及時將補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的事項記載在不動產(chǎn)登記簿上，并在補發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書上注明“補發(fā)”字樣，避免不動產(chǎn)權(quán)屬證書持有人產(chǎn)生疑惑，引發(fā)糾紛。

（摘自《中國土地》，作者供職于國土資源部不動產(chǎn)登記中心）