土地儲備與城市土地市場運行

王德潤（拜泉縣土地礦業權儲備交易中心，黑龍江 齊齊哈爾 164700）

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土地儲備與城市土地市場運行

王德潤
（拜泉縣土地礦業權儲備交易中心，黑龍江 齊齊哈爾 164700）

摘 要：我國在城市土地發展的過程中，面臨的最主要的問題是市場力量的薄弱，政府在這一過程中的作用也沒有得到有效的發揮，而土地儲備制度的出現使這一現象得到了很大的改善。筆者通過對城市土地市場在發展過程中存在的問題進行分析，提出幾點解決的對策，僅供參考。

關鍵詞：土地儲備；城市土地；功能

國家在對土地市場進行調控的過程中，主要依靠的就是土地的儲備制度，這一制度的出現，極大地提高了政府調控市場的職能，而且對促進城市經濟的發展也起著重要的作用，而要想更好地發揮好土地儲備制度的作用，就要加強對城市土地市場在發展過程中存在問題的探討。

一、城市土地市場在發展中存在的問題

城市土地市場主要是指城市的土地用作商品在市場中進行流通交易，形成的各種經濟關系的總和，其實質的問題就是土地所有權在各個經濟體之間發生流轉而產生的經濟關系。這種發展的形式是從1987年的深圳開始的，從此之后土地資源市場化配置的大門就被打開了。在發展的過程中，我國的土地市場無論在制度上、法律上還是信息化方面都取得了有效的發展成果，主要表現為以下幾點：

（1）有償供地的范圍、方式制度化；

（2）建設用地供應總量控制已經法制化；

（3）市場交易汗理逐步規范化；

（4）市場服務開始信息化；

（5）中介服務正在市場化。

隨著土地市場的不斷完善，使得我國在土地資源的配置上也有了很大的提升，使市場在資源配置中的基礎性作用得到了很大增強，但是相比于其他國家，我國在這一方面的發展時間還比較短，在一些配套工作的開展過程中還有很多需要完善的地方，所以仍然還有很長時間一段路要走。

1 市場在資源配置方面的作用沒有得到充分發揮

由于市場覆蓋面窄，市場機制在配置城鎮土地資源中的作用尚未充分發揮，不能按照效率原則調整城市土地利用結構，促進城市土地的集約利用。如南京市新街口到鼓樓地區，居住用地約占50%，商業等第三產業用地只占25%，其他用地約占25%。作為南京市的CBD，工業、居住等用地占到75%的比重與城市土地資源合理配置的要求相距甚遠，使城市中心寸金之地未能得以充分利用。

2 市場缺乏競爭力，土地價格扭曲

在現有的土地有償轉讓的方式中，主要就是協議、拍賣和招標3種。在這3種出讓方式中，最主要的還是協議式轉讓，其余兩種形式在處理的過程中使用率只在10%左右，但是在出讓價格方面，招標方式出讓土地的價格大概高出協議出讓的3～5倍左右，而拍賣出讓的方式高出協議出讓的4～10倍左右，所以協議式的土地出讓方式使得土地的使用權失去了競爭的機制，在確定低價和土地使用條件過程中受到承辦者極大的影響。而協議的方式在規范性方面嚴重的缺乏，這就導致在出讓的價格上都是比較低的，使得國有土地所有權的經濟利益得不到有效的保障，而且由于其是在非公開的前提下進行的，經常會出現一些腐敗的現象，使得國有土地資源造成極大的浪費。這樣的出讓方式給使用者帶來的好處是比較明顯的，但是在使用動機上就很容易出現不足。

3 隱形的土地市場大量存在

隱形市場的大量存在的一個最主要原因就是一些已經轉讓的土地資金沒有及時地補救，或者是土地使用權的劃撥以及一些沒有得到征用就入市，而我國目前的土地有償使用和行政劃撥的過程中，實行的都是雙軌制的制度，這樣就出現了土地價格的雙規并行的模式，而劃撥過程中的土地費用也要比出讓、轉讓的費用低很多，受到雙軌制的巨額差價影響，就會滋生一些腐敗的社會現象，進而出現暗地里進行隱形交易的現象。土地隱形市場現象的存在，還會使得一些國有的土地財產關系模糊，造成了極大的損失。在隱形市場當中土地的價格具有很多不確定的因素，這對于正常的土地出讓環境來說形成了很大的困擾，也影響了土地市場的正常發展。

從整體的發展角度來看，我國的土地市場在發展過程中存在的最主要問題就是市場發展的不規范，沒有真正發揮好自身在資源配置方面的作用，具體有以下幾方面原因：

（1）雙軌制的運行模式，使得尋租的現象大量存在，這樣一來土地的市場化程度就得到極大地降低，使其原有的價值不能得到很好地體現，而價格方面的扭曲現象，也造成了國有土地資源的極大浪費。

（2）政府在這一過程中的職能沒有得到很好的實現，很多越權批地、違法批地的現象大量存在，土地隱形交易的現象也越來越多，這就使政府失去了對土地資源的有效控制。

（3）市場在資源配置中的作用得不到有效的發揮，使一些舊城市的發展速度也十分緩慢，農業土地具有很強的外部經濟特點，但是這一特點并沒有在其自身的市場價值中體現出來，所以土地的市場價格就會被壓低很多，使其失去自身的競爭優勢，讓一些在價格上具有優勢地位的土地吞噬。舊城在發展的過程中，對公共產品的需求是非常大的，而市場的不足在這一過程中被充分顯示出來。

二、土地儲備制度的功能

土地儲備制度都是由政府機關委托一些機構，來進行土地的征用、收購以及轉制等，進而讓一些比較分散的土地更加集中，然后政府或者是一些委托的機構負責對土地進行集中的開發，把前期整理工作做完之后，要按照城市土地的年度計劃，來把現有的一些土地投入到市場當中。土地的儲備制度在解決政府職能得不到有效發揮和市場配置作用得不到增強的問題處理上有著重要的作用，可以讓政府在調節市場資源的職能得到增強，對于市場的發展也有著重要的促進作用，使得土地資源的配置效率得到很好的提升，而作為政府部門，要在制度創新工作上有所加強，現有的土地儲備制度功能如下：

1 增強市場的調節能力

通過土地儲備制度的建立，不僅可以增強政府對土地一級市場的壟斷，還可以增強市場的調控作用，在一些委托機構的征收、采購以及轉讓等工作中，也可以進行一些直接的儲備，也可以開發之后再進行儲備，之后再按照相應的計劃規定來進行土地的出讓或者出租。土地儲備制度讓政府更好地掌握了收購的權利，讓一些比較分散的土地變得更加集中，可以用同一儲備體系來對土地進行管理，這樣既實現了政府集中管理，又增強了市場對資源的調配作用。

2 提高儲備制度的透明度，防尋租行為的發生

要把土地儲備的數量、區位以及等定期進行公開，然后按照實際對土地利用的規劃要求，把這一過程中出讓土地的數量、等級以及用途等進行公開，在對土地出讓的過程中，要按照相關的法律規定來對招標的土地進行經營管理，但是也要把結果進行公開。通過儲備制度的透明化，來把市場運行過程中受到個人因素的影響降到最低，防止尋租現象的出現，可以確保交易過程中更加的公平公正。在市場配置土地資源的過程中，土地的價格主要是由供求關系決定的，所以必須要對土地價格的扭曲現象進行糾正，可以讓一些存量的土地盤活，更好地規范市場的運作機制，以免出現土地收益流失的現象，這對于促進城市的基礎設施建設也有著重要的幫助。

3 優化原有土地結構，改善城市功能

我國的各個城市在生產功能方面的作用都很強，城市內部的工業用地也比較多，和發達國家相比在交通用地、廣場用地和綠地的比例上，我國都占有明顯的優勢。盡管如此，但是市場的發育程度還是比較低的，土地的產權也不夠清晰，所以就使交易的成本有所增加，要想單純依靠市場的作用來對城市的土地結構進行優化，雖然可以達到一定的效果，但是在時間上會是比較漫長的，另一方面也是因為市場調節的機制在社會對公共產品需求的供應上也不能滿足，對一些非營利性質的產業在供給上的問題也得不到有效的解決。土地儲備制度的建立，可以通過一些行政手段來對原有城市的發展進行改造，在規劃、開發、管理工作上可以更加統一，這樣不僅做到了優化城市土地結構的目的，還使得城市的功能得到了很大的改善。

4 提升城市土地資本價值，調控城市經濟發展

通過土地儲備計劃，對儲備區域的土地進行集中成片設計和整理，重點進行基礎設施的建設，改善區位條件，使儲備的土地形成聚集和規模效益，從而提升城市土地資本價值。通過土地出讓，依靠市場運作形成城市基礎設施資金的良性循環，提高政府經營城市的能力。同時，政府通過控制土地供應來調控城市投資、引進外資的方向、速度和規模，對城市產業結構的合理調整進行適度調控，促進城市經濟快速、協調發展。

結語

通過土地儲備制度，提高了土地資源配置的市場化程度，促進了公正、公開和公平的土地市場的發育。通過這種新的制度供給，強化了土地管理職能。土地儲備機構統一購地和統一供地，強化了政府對土地市場的調控。在舊城改造、顯化城市土地資產價值方面，土地儲備制度具有明顯的積極作用。因此，土地儲備制度是土地資源配置政府行為和市場行為的最佳結合點。

參考文獻

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［5］張紅霞.城市土地市場運行的政府調控評價研究［D］.華中科技大學，2010.

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