談營改增對地產行業的影響及應對策略

梁 亞 春

(山西衡宇招標代理有限公司，山西 太原 030006)

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·房地產開發·

談營改增對地產行業的影響及應對策略

梁 亞 春

(山西衡宇招標代理有限公司，山西 太原 030006)

分析了營改增對我國房地產行業造成的影響，從供應商管理、合同談判、招標管理、經營流程等方面，提出了房地產行業應對營改增的建議和對策，對保障房地產行業的發展具有重要的意義。

營業稅，增值稅，房地產企業，稅率

目前我國的地產行業已經從黃金時期進入了白銀時代，面臨著激烈的行業競爭壓力，營改增政策的實施對于營業收入占較大比重的房地產行業來說將會造成較大的影響。如何更好的面對營改增新政的落地及實施對于每個地產人提出了更高的要求。可以說，營改增實施對于行業來說既是機遇也是挑戰。把握的好則使項目有更好的市場競爭力，反之則要付出慘重的代價。

房地產業上下游所涉及的增值稅稅率結構如表1所示。

1 “營改增”對房地產企業的影響

1.1 短期內面臨賦稅上升風險

據分析所知，企業賦稅上升的主要原因有以下兩點：1)稅率高。房地產行業及主要上下游行業目前的現行稅率在3%～5%之間，“營改增”實施后，房地產企業的增值稅稅率達17%或11%，所以，企業的稅收負擔不降反升。2)抵扣難。“營改增”目前還只是試點階段，房地產行業及主要的上下游并沒有完全被納入試點范圍，所以目前還沒有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現了房地產產業鏈增值稅抵扣困難的現象。比如，建筑工程人工費占工程總造價的20%～30%，而勞務用工主要來源于建筑勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司為企業提供專業的建筑勞務，取得勞務收入如按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%的營業稅率相比，增加了8%的賦稅。勞務公司作為微利企業，承受不了這么重的賦稅，就很可能將增加的賦稅成本轉嫁到總承包企業。另外，農民工提供零星勞務產生的人工費，也沒有增值稅發票，必定加大企業人工費的賦稅。

1.2 財務管理與會計處理的影響

營業稅按照營業收入全額來計算所得稅，增值稅計稅時所采用的則是差額增稅，應繳納的稅款是銷項稅與進項稅的差額。“營改增”后，房地產企業的會計核算會增加上十個會計科目，以及由此造成的會計政策和制度的變化，要求財務管理和會計人員不斷通過各種措施來提升財務工作者的工作素質和專業技術能力，使所完成的工作是符合會計準則和制度的，從而降低納稅風險。

表1 房地產業上下游所涉及的增值稅稅率結構

1.3 營改增會造成房地產企業的現金流缺失

當前的房地產行業主要的運營模式是項目公司式。該種形式下，房地產開發的項目先要根據預期的銷售收入來繳納一定的稅款，只有項目完成后房地產公司才會獲得大量的進項稅款金額。房地產企業在開發項目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產企業不斷增加成本，使得房地產企業自由現金流較少，進而會造成企業的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國家對房地產行業的控制，使得房地產企業和公司面臨著較為嚴重的資金短缺問題。

2 應對“營改增”的對策和建議

2.1 完善對供應商管理

提升納稅意識。在房地產原材料采購過程中和選擇建筑施工方時，房地產行業應該嚴格進行選擇，尤其是要選擇那些能夠開具增值稅發票以及有正規資質的施工單位和供應企業。房地產在選擇供應商時同樣要考慮能否有效地降低稅率。在招標環節中的資格預審階段就投標單位的納稅性質(是一般納稅人還是小規模納稅人)、適用的稅率進行梳理，原則上要求參與競標的要為一般納稅人并能提供增值專用發票。即使中標單位為小規模納稅人也要明確要求能提供3%的增值稅專用發票。同時企業內部也應該對會計核算體系進行優化和完善，切實做到賬實相符，當企業不能夠獲得正規的用于抵扣的發票時，一定不能進行抵扣，以便會計核算準確性得到提高。

2.2 合同談判的策略

具體到某個項目公司上說，如項目公司和總承包單位均采取簡易計稅，不得抵扣進項，建安企業的合同金額全額反映為項目公司的成本，則應控制總價。建安企業合同總價越低，項目公司成本越低；如項目公司采取簡易計稅，總承包單位采取一般計稅，建安企業的合同金額全額反映為項目公司的成本，建安企業稅率增高，為保持自身利潤，將向項目公司轉嫁稅負，從而使項目公司成本上升，應盡量避免此情形的出現；如項目公司采取一般計稅，總承包單位采取簡易計稅，項目公司可以抵扣進項。總承包單位簡易計稅辦法下，其利潤水平變化不大。如總承包單位簡易計稅下可以開具增值稅專用發票，則在總包價格不變的情況下，項目公司成本下降，如可以進一步控制總包總價，則成本可能進一步下降；如項目公司和總承包單位均采取一般計稅方法，項目公司可以抵扣進項。建安企業稅率增高，為保持自身利潤，將向項目公司轉嫁稅負。如果全額轉嫁稅負，則項目公司成本不變，但現金流支出大幅上升。從項目公司成本及現金流角度，應盡量控制總包的總價及不含稅價格。

2.3 對于招標管理及合同實施方面

招標管理環節中建立價稅雙維的采購比價分析，詳細掌握投標單位及成本結構(各檔進項稅率發票的占比)及進項情況。不含稅價相等的情況下，稅率低者則更有利于降低招標人的現金流占用。對于高稅率業務，合同金額可進行拆分。如門窗工程可分別列明門窗供貨金額與安裝金額，門窗部分可取得17%的進稅票，安裝部分則可取得11%的進項稅票；低稅率業務，如建筑合同包含的材料運費，不建議將運費部分單獨列明，以避免取得6%的進項稅票。稅改后，關注機電設備安裝及精裝修工程中甲供材的采購比例，獲取17%的進項稅票，同時要綜合考慮項目公司的現金流及綜合管理水平。

2.4 優化經營流程籌劃稅務

房地產企業根據企業自身的特點以及經營情況，來籌劃稅收的繳納，通過合理地籌劃最大程度地降低企業的稅收負擔。該企業應該對公司的項目進行分析，找出能夠依據進項稅額的抵扣對稅負造成遞減的項目，從而有效地降低企業的稅收負擔，當前房地產行業的發展面臨著機遇和挑戰，如何在激烈的市場競爭中抓住“營改增”的機遇，發揮房地產行業的優勢成為該行業發展的一個重要課題。房地產企業在經營過程中要不斷做好企業的稅收籌劃相關的工作，同時以房地產企業自身的實際情況為出發點，為企業的發展制定好相應過渡政策，不斷完善房地產企業的經營模式，以“營改增”為契機，為企業的發展爭取到更多的優惠和政策支持，在整個房地產行業競爭中得以穩定、快速和健康的發展。營改增的實施對房地產開發企業來說，存在一定的機遇，但同時也會遇到各種問題。想要在執行新稅收政策的同時提高企業發展效率，應針對行業與市場發展特征，從政府與企業兩個方面進行分析，選擇切實可行的措施進行管理，爭取不斷提高其實施的效率。

[1] 田志偉,胡怡建.“營改增”對各行業稅負影響的動態分析——基于CGE模型的分析[J].財經論叢,2013(4)：80-81.

[2] 姜 濤.淺談營業稅改增值稅對建筑施工企業的影響及對策[J].建筑施工,2013，35(6)：557-560.

[3] 丘兆波.關于“營改增”對房地產企業財務管理影響的思考[J].企業研究,2013(24)：168-169.

[4] 吳金光,歐陽玲,段中元.“營改增”的影響效應研究——以上海市的改革試點為例[J].財經問題研究,2014(2)：64-66.

Discussion on the influence and countermeasures of business tax instead of value added tax to real estate industry

Liang Yachun

(ShanxiHengyuBiddingAgencyCo.,Ltd,Taiyuan030006,China)

This paper analyzed the influence of business tax instead of value added tax to our real estate industry, from the supplier management, contract negotiation, bidding management, business process and other aspects, put forward the suggestions and countermeasures of real estate industry to deal with the business tax instead of value added tax, had important significance to the development of security of real estate industry.

business tax, value added tax, real estate industry, tax rate

1009-6825(2016)22-0205-02

2016-05-23

梁亞春(1982- )，女，工程師

F293.3

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