二三線城市去庫存壓力大 中航地產變賣房產業務聚焦物業管理

張詩雨

在全國房價再一次高歌猛進之際，以二三線城市業務為主的中航地產卻選擇了急流勇退，把自家的房產業務全部變賣。

今年以來，雖然一線城市房價上漲，二三線城市房價也跟著漲，但以二三線城市業務為主的上市房企中航地產（000043.SZ）卻把自己的房產業務幾乎全部賣盡。

中航地產將旗下10家地產公司賣給了保利地產，交易價格為23億元。中航地產為何要剝離地產業務？尤其是公司一面稱，一些項目開盤銷售率超過80%，一面卻要放棄房地產業務，中航地產房產項目的真實銷售狀況究竟如何呢？記者就相關問題詢問中航地產，公司未能給出一個合理說法。

房產業務盈利能力弱

此次中航地產轉讓的10家房地產項目公司股權以及1個房地產項目在建工程，分別位于成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽、新疆等省市，也就是說基本上都處于二三線不發達城市。

因這些項目所處地理位置不具吸引力，中航地產轉讓10家下屬公司股權僅得到23億元。但這些幾乎是中航地產在地產領域的全部家當，其收購方——保利地產公告透露的信息便是佐證。

關于此次交易，保利地產在公告中稱，“此次房地產業務整合的交易范圍為中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和項目公司的全部股權”。

除了地產外，物業管理也是中航地產的一部分業務。今年上半年，公司物業管理業務占據了總營收的三分之一，房產業務占比則超過二分之一。

由此可見，對于當前的中航地產來說，房地產業務在其總盤子中仍占據大頭。那么，中航地產為何要把自家的房產業務全部變賣？

答案在于中航地產對其房產業務不再抱有信心了。公司在公告中表示：雖然自2014年年末以來房地產市場整體平穩回暖，但宏觀經濟增速放緩、行業整體發展速度減緩。與此同時，房地產行業競爭依然保持激烈狀態、整體盈利能力下滑，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。

中航地產還認為，公司因房產項目主要集中在二三線城市，去庫存壓力較大。其在公告中稱，2015年，雖然全國商品房銷售金額仍同比增長，但是行業庫存仍居歷史高位，2015年年末商品房待售面積較2014年末同比上升15.6%，同時，城市分化嚴重，部分二三線城市庫存壓力巨大。

中航地產的房產項目正是位于貴陽、昆山、贛州等二三線城市，受庫存偏高及經濟不景氣的影響，雖然市場成交和價格呈現恢復態勢，但是未來發展仍面臨較大壓力。

賣掉房產公司股權后，中航地產打算今后著重發展物業管理。在中航地產看來，公司置出未來行業風險較大、盈利增長能力較弱的房地產開發業務，更具有發展前景的物業資產管理業務，增強了公司持續經營能力。

也許，中航地產不看好旗下的房產業務有一定道理，資本市場似乎也對其剝離地產、聚焦物業管理的轉型較認同。因此次重組，中航地產自7月6日停牌，10月21日復牌的當天股價便大漲，3個交易日內，其股價上漲20.9%。因股價猛漲，中航地產還在10月25日披露了股價交易異常波動公告。

銷售不暢致資金緊張

不得不剝離房地產，對公司來說頗為無奈，因為在2014年，中航地產還稱，將進一步聚焦房地產業務。

2014年的說法是“進一步聚焦”，而將房地產作為重點戰略則是在更早以前。而此次剝離房產，也并非中航地產這幾年來第一次剝離重要業務。2011年，中航地產將酒店經營業務剝離出來，當時放棄酒店業務，就是想要“集中優勢資源”發展地產開發。

短短幾年，從聚焦到全面放棄，中航地產怎么走到了這一步，是自身戰略出了問題嗎？

同樣在2011年前后，中航地產明確將開發的重點放在二線城市的新興區域和三四線城市。彼時，中航地產認為，二三線城市房地產業是有發展空間的。公司曾在2010年表示：“2011年房地產行業的剛性需求仍然存在，由于中國人口結構和中國經濟體制以投資為主導驅動因素短期難以轉變，3～5年內中國住宅市場仍然存在較大的潛力。”

以開發二三線城市為主的戰略，起初還是為中航地產帶來業績增長的。但在2011、2012連續兩年房產收入增長后，自2013年開始，公司房地產收入連年減少，顯露疲態。公司2013年房產業務營收為41億元，今年上半年卻只有16億元，遠不足2013年的一半。

房產收入減少，直接影響到中航地產的盈利狀況。公司2015年凈利潤為4億元，同比減少18%，今年上半年，公司凈利潤也只有336萬元。而這樣的財務數據也是公司分別依靠2015年出售旗下4家公司股權，以及今年上半年轉讓下屬企業“深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司”股權來實現的。

盈利狀況不佳，主要是因為房子沒有以前好賣了。記者通過其年報數據發現，中航地產2015年在售項目簽約率僅為52.3%，2016年上半年則下降到51.4%。與此同時，公司今年上半年存貨余額也比去年年末增加了6億元左右，這也就證明其存貨壓力確實較大。

庫存壓力大，房子銷售不暢的中航地產最近資金也較緊張，今年上半年末，其資產負債率達80%。中航地產也坦承：本次交易旨在通過重大資產出售方式剝離市場前景不佳的房地產開發相關業務和資產，減輕上市公司的經營負擔，降低公司資產負債率，提升資產流動性。

二三線城市房價增長潛力不再

中航地產退出房地產業務最令人疑惑不解之處在于，從數據上看今年房地產市場較火爆，房企日子應該挺好過。今年9月，全國54個大中城市簽約量達到21.7萬套，1～8月份，全國商品住宅銷售額同比增長40.1%。統計局新聞發言人盛來運也曾表示，房地產銷售對GDP增長起到了重要作用，房地產行業對中國1-9月份的GDP增長貢獻了8%。

那么，大部分二三線城市此番又跟著這輪房產熱，房價大漲一番，其房價后續增長潛力如何，房企們會側重開發二三線城市嗎？答案并非如此，除了中航地產干脆放棄了地產業務，萬科和碧桂園等巨頭也公開表示過，將在一二線城市加碼。

而房企之所以在一二線城市、尤其是一線城市重點開發，在分析師看來主要因二三線城市房價已無增長潛力。中原地產分析師宋會雍對《投資者報》記者表示：“二三線城市本身房價發展也經歷過幾次高潮，但現在它們的存量大多已經過剩、發展的熱潮已過去。中小城市因為人口凈流入較少，無論是租賃還是出售，都很難有新增需求，因而房價很難持續上漲”。

另一可以說明二三線城市房價增長潛力不足的證據是：盡管二三線城市商品房銷售金額增長，但購房者用于自住的并不多，投資客占比卻不在少數。宋會雍告訴記者，今年超發的貨幣不少流入了房地產市場，就我們調查的二三線城市新增住房中，用于投資的比例超過30%。由于社會投資人群和開發商的積極購房、購地，市場情緒就被調動起來了。

房地產公司買地當然不會全靠自有資金，今年以來，大多房地產公司都在加杠桿入場，不止中航地產資產負債率超80%，萬科、綠地、華夏幸福等地產巨頭資產負債率均超過80%。在房地產紅火的同時，中國房企的杠桿率也在創新高，而這一狀況也頗令人擔憂，地產企業如此激進地拿地，導致債臺高筑，這是否會在一二線城市制造出更大的泡沫？

賣房產的中航地產對房產業務不再看好，那么買房產的保利地產呢？

不同于中航地產，截至今年上半年末，保利地產的房產項目中，一二線城市占比約71.4%。保利地產也在半年報中透露“一二線城市成交火爆，銷售表現顯著優于三線城市，公司仍將拓展重心集中在一線和部分核心的二線城市”。這說明保利地產對開發中小城市并不看重。那么，作為接盤方，保利地產將如何運營中航地產轉讓的二三線城市項目，能否令這些項目起死回生？《投資者報》將持續關注。