論2016“營改增”改革對房地產企業稅負影響

曾艷

摘要：2016年李克強總理在國務院常務會議上提出全面推開“營改增”試點，將建筑業、金融業、房地產業以及生活服務業納入到“營改增”范圍之內，并于2016年5月1日起正式實施。對于房地產企業來說，實施“營改增”可以被視為是一把雙刃劍，一方面“營改增”的實施在一定程度上能夠解決重復征稅問題，另一方面也是間接鞭策房地產業積極調整自身發展方向，如果不與時俱進將會被淘汰。本文從房地產企業稅負角度出發進行論述，不僅討論了“營改增”對房地產企業的影響，而且還提出了幾點“營改增”大環境下的稅務籌劃建議，以促進房地產企業在“營改增”的浪潮中平穩發展。

關鍵詞：“營改增” 房地產企業 稅負

隨著市場經濟發展步伐不斷加快，近些年我國進入了經濟發展新常態，各行各業競爭日益激烈。房地產企業也不例外，經營管理壓力日益增加，據國家統計局數據顯示，2015年我國房地產企業銷售利潤增速較往年相比明顯下降。同時，政府為了能夠加強對房地產企業的稅收調控，土地增值稅稅收政策的收緊在一定程度上也加大了房地產企業的運營壓力。據普華永道會計師事務所提供的20家房地產企業稅務相關數據顯示，“營改增”全面推行之后這些房地產企業中的九成稅負不降反升，而且接近四成的企業認為稅負會明顯上升。對此，房地產企業必須審時度勢積極進行稅收籌劃，合理避稅，為企業穩健發展提供保障。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）上游企業稅負轉嫁的影響

全面實施“營改增”之后，不僅是房地產企業，其他相關行業也會受到一定影響，與房地產企業聯系緊密的一些企業，諸如建筑業、金融業、服務業等上游企業為了能夠減輕自身稅負勢必會采取一定措施將稅負轉嫁給處于下游的房地產企業，難免會給房地產企業帶來一定的沖擊。尤其是建筑業相對于其他行業來說受到的影響相對較大，并且建筑業與房地產業密不可分，直接會給房地產企業造成巨大影響。2016年5月1日起“營改增”實施之后，建筑行業的新舊項目就會出現一道分水嶺，對于一些“營改增”實施之前的老項目，相關部門允許建筑企業采取簡易計稅方法進行稅務核算，對于這些項目企業稅負會得到一定程度上的減輕；而“營改增”實施之后的項目則不可以運用以上方式進行稅務核算、申報，必須先選用11%的增值稅稅率核算銷項額，再減去可抵扣的進項額進而核算出實際需要繳納的增值稅額。但是，建筑行業在開展項目過程中一部分人工費、管理費用等很難獲取相應的發票，無法進行進項稅額的抵扣，這樣一來有可能造成一部分建筑企業的稅負不降反升的情況。一些建筑企業為了能夠保護自身利潤不得不將稅負轉嫁給下游的房地產企業。

（二）對房地產企業建設材料采購造成的影響

房地產企業在開展項目過程中建設費用支出金額非常巨大，在各種支出費用中鋼筋、水泥以及各類小型材料等建設材料費用占有很大的比重，從一些企業財務所披露的財務報表中可以看出，材料成本約占建筑業工程結算成本的60%。房地產企業在采購建設材料過程中不僅要考慮工程項目質量，而且還要考慮自身利潤，對于一些大型建筑材料的選擇通常較為謹慎，一般都會選擇一些規模較大、資質較好的材料供應商，這類供應商通常能夠為房地產企業通過增值稅專用發票。但是一部分房地產企業在輔助材料的選擇上為了能夠降低成本則選擇一些個體工商戶、私營業主和其他小規模納稅人為其提供材料，這些材料供應商在銷售材料過程中銷售價格相對低廉，但是無法開具增值稅專用發票。一般來說，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，如果材料無法抵扣的話，“營改增”后房地產企業需要繳納11%的增值稅額，直接導致房地產企業稅負增加。

（三）對房地產企業建筑勞務成本的影響

房地產企業建設成本除了材料成本之外還有另一個重要組成部分，那就是勞務成本。從一些企業所披露的財務信息數據中可以看出，一個工程項目勞務成本能夠占到總成本的30%，而從事此項工作的人員通常為勞務公司派遣人員和農村的農民工。勞務公司在運營過程中沒有進項稅抵扣其所產生的銷項稅，只能將稅負轉嫁給房地產企業。同時，農民工由于處于零散狀態更不可能為房地產企業提供進項稅，這樣一來就會導致房地產企業稅負增加。

（四）對其他費用抵扣的影響

政府行政性事業收費是否可以抵扣增值稅以及抵扣幅度都直接影響著房地產企業的稅負。雖然一部分管理費用以及銷售費用可以抵扣，但是抵扣金額具有一定的局限性，諸如交際應酬費、差旅費等都是抵扣不了的。同時，諸如資金利息拆遷補償費等規費也是不能抵扣的，所以房地產企業可以抵扣的增值稅進項稅額占銷售收入的比例就不會太大。特別是一些一二線大城市，由于這些城市的房價相對較高，而且費用抵扣也存在局限性，根本不能起到降低稅負的作用，“營改增”在房地產業全面實施之后房地產企業稅負出現不降反升的情況。

雖然全面實施“營改增”對房地產行業造成一定消極影響，但是也起到了一定積極作用，稅制改革在一定程度上推進了企業稅收制度的進一步完善，使以往企業重復征稅情況大幅度減少，促進房地產企業市場行為更加規范，有利于社會整體經濟效益的提高。

二、“營改增”下的稅務籌劃建議

（一）房地產企業應加強對“營改增”的重視程度

房地產企業要想在這個競爭激烈的大環境下脫穎而出穩健運營必須緊跟國家稅制改革步伐，重視“營改增”這一政策。首先，房地產企業應當加強對“營改增”的宣傳力度，不僅要使財務部門了解和認識到“營改增”與企業發展的關聯性，而且還要通過各種宣傳方式促進各個部門配合財務部門的工作，為財務部門反饋更加準確、全面的信息數據，為企業稅務籌劃工作奠定堅實基礎；其次，房地產企業要重視稅務籌劃的崗位設置，安排專人負責稅務籌劃工作，合理選擇計稅方法，對2016年4月30日之前的老項目進行認真的測算，確定是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法。同時，財務人員還要對自身業務流程進行梳理整合，確認和分析房地產企業運營中各個環節的稅收支出，及時反饋給領導層，共同商議稅收籌劃對策進行合理避稅，進而達到降低企業稅負，提升企業利潤空間，提高企業市場競爭力的目的。

（二）完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額的抵扣

全面實施“營改增”之后能夠從根本上降低房地產企業稅負的方法還是進項稅額抵扣。對此，房地產企業必須完善對進項稅額抵扣的管理，加大進項稅額抵扣力度。首先，房地產企業應當采取一定措施控制上游企業稅負轉嫁情況的方式，企業在提出此問題時難免會引起上游企業的不滿。這時企業應當加強與上游企業之間的溝通交流，雙方共同研討能夠平衡上游企業的稅收負擔和開發商的利益的方案，盡可能地獲取更多的進項稅發票進行抵扣。其次，企業在“營改增”大環境下應當合理選擇建設材料供應商，不僅要嚴格要求大型建筑材料供應商的資質，而且還要重視五金電器等輔助材料供應商的資質，摸清供應商的性質，到底是小規模納稅人還是一般納稅人，在能夠保證材料質量的基礎上盡量選擇一些能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，實現企業進項稅抵扣，減輕企業稅負。再次，房地產企業與其他行業存在著一定不同，其項目不僅成本巨大，而且開發時間過長。對此，房地產企業應當在工程項目實施期間對工程建設成本進行合理分攤處理，保持稅負平穩，將所發生的增值稅均勻的分攤到各個會計期間中去。這樣在一定程度上能夠更好地控制和防范財務風險的發生，有利于企業穩健發展；最后，房地產企業還應當重視勞務成本的合理籌劃，可以通過公開招標的方式與一些能夠繳納勞務支出稅款的正規勞務公司進行合作，盡可能地降低建設支出。

（三）積極開展稅收籌劃工作，提高財務人員的工作能力

“營改增”全面實施之后，房地產企業要想合理納稅必須積極開展稅收籌劃工作，而稅收籌劃工作是否能夠順利進行與財務人員的工作能力有著密切的關系。首先，房地產企業應當重視對財務人員的選聘工作，不僅要在學歷上對其進行嚴格要求，而且還要通過筆試、面試等方式對其實務能力進行考核，盡可能地選擇一些理論知識和實務能力都較強的人員擔任相應職務；其次，房地產企業應當積極完善財務管理相關規章制度，明確權責，一旦出現問題能夠落實到個人，并將財務人員工作情況與其績效相掛鉤，對于一些稅收籌劃工作完成出色人員要給予一定獎勵，對于一些工作上經常出錯的人員要給予一些懲罰，督促其重視此項工作；最后，房地產企業應當加強對財務人員繼續教育培訓力度，邀請一些權威人士到企業中來進行有針對性的指導，及時糾正企業財務人員工作不當之處。同時，企業還可以組織一些繼續教育培訓課程，提高財務人員對“營改增”最新法律法規的了解和認識，間接提升企業稅收籌劃工作質量，為企業能夠合理避稅提供一定保障。

三、結束語

“營改增”的全面實施對房地產業造成了一些積極和消極影響，企業不僅要合理利用有利于自身發展的政策內容，而且還要不斷完善自身稅收籌劃工作來消除對企業發展的不利影響，充分提升企業的市場競爭力，保證企業健康發展。

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（作者單位：長沙縣星城建設投資有限公司）