關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題分析
——以長春雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

藺大勇 郭曉霏

1.吉林工商學(xué)院 吉林長春 130000 2.長春市地稅局稽查二局 吉林長春 13000

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題分析
——以長春雨潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

藺大勇1郭曉霏2

1.吉林工商學(xué)院 吉林長春 130000 2.長春市地稅局稽查二局 吉林長春 13000

一、雨潤公司房地產(chǎn)稅收籌劃方案

（一）籌劃稅種統(tǒng)籌兼顧

雨潤房地產(chǎn)有限公司涉稅種類繁多，稅負(fù)也非常繁重。其中以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅為主在公司所占稅額比重約90%左右。雨潤公司目前以這三種稅作為企業(yè)稅收籌劃的重點(diǎn)。同時(shí)兼顧印花說，土地占用稅、契稅等其他稅種，從而達(dá)到減輕公司整體稅負(fù)的目的。

（二）稅收籌劃動(dòng)態(tài)控制

稅收籌劃動(dòng)態(tài)控制就是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的工作時(shí)，一定要對稅法保持了解，從而及時(shí)更新企業(yè)稅收籌劃的方式方法。雨潤公司主要采用的是方案分析，修正和及時(shí)的監(jiān)控與反饋。由于國家的政策具有階段性的特點(diǎn)，通過保持稅收籌劃的動(dòng)態(tài)控制，雨潤公司可以時(shí)刻對更新的稅法進(jìn)行相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，達(dá)到降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)整體稅負(fù)的最終目標(biāo)總體目標(biāo)。

（三）分階段開展稅收籌劃工作

當(dāng)前雨潤房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作正處于逐步完善當(dāng)中，并已經(jīng)納入了公司管理體系。在管理的不同時(shí)期進(jìn)行不同的稅收籌劃,成為了公司涉稅管理的重要任務(wù)之一，主要有(1)可行性分析階段，簽訂合同，對重要條款進(jìn)行評估；（2）規(guī)劃階段，建立稅收籌劃的大體框架，確定處理原則；(3)項(xiàng)目開始前階段，此時(shí)要制定納稅方案，對整體方案進(jìn)行一個(gè)預(yù)測；(4)建設(shè)階段，此時(shí)一定要密切關(guān)注國家的稅收政策變化，以便隨時(shí)調(diào)整稅收方案；(5)完工銷售階段，此時(shí)工程已經(jīng)大體完工，最后在進(jìn)行一遍模擬清算，查漏補(bǔ)缺；(6)進(jìn)行清算。房地產(chǎn)公司配合稅務(wù)機(jī)關(guān)，繳納稅款或退還多余款項(xiàng)。

二、雨潤房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的突出問題

（一）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏，部門之間缺乏合力

開展納稅籌劃時(shí)，雨潤公司多部門并沒有團(tuán)結(jié)協(xié)作，協(xié)調(diào)一致的開展稅收籌劃工作，難以為公司謀取最大的收益。有些部門之間的內(nèi)部出現(xiàn)了合作脫節(jié)的現(xiàn)象，比如公司的銷售部門在與購房客戶簽訂商品房銷售合同的時(shí)候，由于房屋銷售人員缺乏必要的稅收政策知識(shí)，相關(guān)的簽訂操作過程沒有符合我國稅法中的相關(guān)規(guī)定，這也導(dǎo)致了財(cái)務(wù)部門在核算該筆業(yè)務(wù)時(shí)，出現(xiàn)了較多的問題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計(jì)稅方式有所不同，其中打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房子送裝修是依據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。

（二）工作人員納稅籌劃能力不強(qiáng)

雨潤公司目前的會(huì)計(jì)工作人員只停留在做好自己賬目的層面上，沒意識(shí)到納稅籌劃能力提高的重要性。雨潤房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作都是交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，但是稅收籌劃是一個(gè)需要高度專業(yè)性的工作，同時(shí)要求相關(guān)的人員全面了解稅收法律和政策，可是雨潤公司目前的稅收籌劃人員并未對相關(guān)法律法規(guī)具有相關(guān)知識(shí)。即使許多工作人員已經(jīng)開始意識(shí)到納稅籌劃的重要性，但是因?yàn)樗麄兊幕I劃能力不強(qiáng)以及相關(guān)政策了解程度不夠，得到的效果也是差強(qiáng)人意的。直到目前，雨潤公司的稅收籌劃較比其他房地產(chǎn)公司仍為薄弱板塊，在此方面損失許多利潤，成為公司持續(xù)發(fā)展的阻礙。

（三）企業(yè)內(nèi)部對稅收籌劃重視程度不夠

雨潤房地產(chǎn)公司涉及的業(yè)務(wù)范圍廣，稅種繁多，稅負(fù)成本比例高。但是雨潤公司內(nèi)部對企業(yè)稅收籌劃的普及度不夠，他們忽視了稅收籌劃對企業(yè)的重要性。在實(shí)際工作中，雨潤公司并沒有組織財(cái)會(huì)人員的納稅籌劃專門學(xué)習(xí)培訓(xùn)，相關(guān)部門對于稅收籌劃的知識(shí)更是一無所知。公司內(nèi)部對稅收籌劃的重視度不夠，甚至有一些公司管理人員存在認(rèn)為稅收籌劃對公司的運(yùn)營不會(huì)起到太大的作用的錯(cuò)誤觀念。企業(yè)內(nèi)部對稅收籌劃的宣傳工作也不到位，財(cái)會(huì)人員以及相關(guān)部門人員沒有對其產(chǎn)生重視，稅收籌劃的一些具體方案難以在企業(yè)中得到落實(shí)，致使雨潤公司目前稅收籌劃沒有得到應(yīng)有的效果。

三、解決雨潤房地產(chǎn)公司稅收籌劃問題的對策

（一）設(shè)立專門的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理

當(dāng)前雨潤房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失，內(nèi)部管理混亂，致使全公司不能有效實(shí)行稅收籌劃。為此我們應(yīng)在公司內(nèi)部建立專門的稅收籌劃組織，由專門的組織來進(jìn)行稅收籌劃工作，重視起企業(yè)內(nèi)部管理的重要性。必須讓公司內(nèi)部參與到稅收環(huán)節(jié)的各部門保持信息共享的狀態(tài)，對內(nèi)部的各個(gè)參與者進(jìn)行稅收籌劃以及相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，杜絕部門合作中產(chǎn)生脫節(jié)的現(xiàn)象。稅收籌劃部門也必須對企業(yè)中每個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營以及納稅信息做到清楚明白，然后在此基礎(chǔ)上，為公司設(shè)計(jì)出真正能獲得納稅福利的稅收籌劃方案，使每個(gè)稅收有關(guān)環(huán)節(jié)的參與者做到不懈怠稅收籌劃工作，進(jìn)而可以提高稅收籌劃的工作效率，為企業(yè)贏得利潤。

（二）工作人員應(yīng)提高納稅籌劃能力

雨潤公司目前的某些納稅籌劃工作人員尚未意識(shí)到納稅籌劃能力提高的重要性，公司針對這部分的職員，可以聘請專家或者有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)骨干經(jīng)常進(jìn)行一些交流學(xué)習(xí)工作。稅法是不斷更新的，在稅法更新時(shí)更要第一時(shí)間組織納稅籌劃工作人員的座談會(huì)，并且部署下一步的工作方案，針對納稅籌劃的工作人員的工作方式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，全面提高工作人員的納稅籌劃能力，從而得到良好的稅收籌劃效果。同時(shí)也可以組織一些稅收籌劃知識(shí)競賽等，給予員工一些業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高員工積極性，減少業(yè)務(wù)執(zhí)行障礙，從而打通納稅籌劃工作的內(nèi)部障礙，有利于稅收籌劃工作的開展。

（三）企業(yè)內(nèi)部應(yīng)加大開展稅收籌劃宣傳力度

針對當(dāng)前雨潤公司內(nèi)部稅收籌劃普及度低的這種情況，企業(yè)內(nèi)部可以通過舉辦地區(qū)性講座交流會(huì)、印發(fā)小冊子和多進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部管理部門進(jìn)行公司內(nèi)部的稅收籌劃普及工作，從而讓企業(yè)從內(nèi)部提高對稅收籌劃的重視程度，讓他們明白進(jìn)行稅收籌劃的基本流程和提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。同時(shí)也可以破除一些工作人員認(rèn)為稅收籌劃作用不大的陳舊觀念，使稅收籌劃的一些具體方案在企業(yè)中得到有效的落實(shí)。也可以實(shí)行一些適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)制度，更能促進(jìn)公司員工他們在了解稅收籌劃的前提下自我學(xué)習(xí)。

藺大勇，籍貫：黑龍江省海倫市，學(xué)歷：碩士研究生，職稱：助教，科員，工作單位：吉林工商學(xué)院，研究方向：稅收理論研究。

郭曉霏，籍貫：吉林省長春市，工作單位：長春市地稅局稽查二局。