上海老洋房二房東的生意經

王欣怡

把“老法租界”的洋房改造后出租，已經成為一門不小的生意。

“現在的上海小囡哪知道什么居住體驗啊？”王軒惆悵的神情中，藏著一絲不易察覺的不屑。成長于上世紀七八十年代的上海弄堂里，他有很多90后、00后以及因為改革開放而涌入的一批“新上海人”沒有的城市記憶。這些童年記憶可以基本概括在4個字里——“老法租界”。

以衡山路、復興中路為中心的總面積7.75平方公里的街區，是舊上海時期的法租界，如今橫跨徐匯和黃浦兩區。

徐匯區的五原路，很可能是外國游客記住上海的第一條路，盡管它對現時生活在上海的人來說很陌生。老洋房下午茶、老洋房花店、老洋房咖啡店、老洋房西服店，可以概括這條街道的商業業態。日暮時分找一個開在洋房花園中的西餐店吃完晚飯，踏著樹影斑駁的石子路一路晃到滿是酒吧的永康路，喝著酒、看著上海人家的市井生活、租住一晚老洋房，這是一個老外的標準上海一日游。

在老上海時，最好的住宅是“邨”，其次是“坊”和“里”，以這些字結尾的住宅往往是當年的高尚社區和名流住所。早期的建筑風格是洋房（1910年前后），后期是新式里弄（1930年以后），更晚期（1950年以后）是建國后給知識分子建造的公寓，但游客們不管這些，統統看作是老洋房。

如今，這些表面仍然“傳統”的老房子，里面已經裝飾一新，被掛在了房屋租賃網站Airbnb、Agoda等短租平臺上，提供最上海的居住體驗并帶來可觀的投資回報。

2015年8月，Airbnb正式進入中國，同年12月，Agoda也來了。雖然早已經有許多上海的短租房源登錄到了平臺上，但上海老洋房一直是稀缺資源。即便是到現在，以“法租界”作為關鍵詞搜房，Airbnb平臺上有107套，Agoda只有10套。而王軒和他的合伙人，可以提供400多套。

二房東誕生記

越來越多的原住民受不了類似“住在酒吧樓上”的生活，逐漸搬離“老法租界”，去中環線以外尋求更寬敞的居住環境。王軒卻執意把家遷回了老洋房中，“早年我就說過一定會把老洋房買回來，現在我做到了。”

2002年，王軒一家生活的老洋房以300萬元售出，當時中環100平方米的2室2廳新建商品房在30萬元左右。2016年，上海老洋房的掛牌價以億元計，最高單價突破40萬元/平方米。

8年前，還是音樂人的王軒向年少時的承諾邁出了第一步：愚園路的一套老公寓。這是王軒收藏的第一套老房子，本來打算用來自住，但卻在裝修期間就被參觀者踏破了門檻。參觀者中有好奇“老房子居然可以這么摩登”的鄰居、“這房子賣不賣”的房產中介、在“老法租界”壓馬路的老外。

王軒沒想到，自己的改造會惹來這么多注意，更沒想到的是還招來了生意。一位來參觀的老外直接提出要租下王軒的這套小公寓，月租金直接出價到1.5萬元，而當時同樣的兩居室公寓月租金不過5000元。3倍的差價和頻繁上門的房產中介，讓王軒意識到了商機。

自那開始，他決意退出搖滾樂隊，放下電貝斯，走上了一條精致二房東的道路。沒有任何設計和建筑學背景的王軒安慰自己：“藝術是相通的，審美比功底重要。”

2007年前后，以低價簽下長租約，經過設計改造，再以高價出租的“二房東”們大多和王軒一樣沒有任何室內設計的專業背書，憑借著各自的品味和收房的魄力在“老法租界”中揭竿而起。這是一段草莽期，人人都有機會成為豪杰。王軒認為，自己最終能在混戰中異軍突起是因為“過人的空間改造能力”。

雖然在衡復歷史街區從來不缺數百上千平方米的花園洋房，但是50平方米的“蝸居”更為常見。一棟很氣派的三層洋房里往往混居著七八戶居民，曾經是“最上海”的居住狀況，其他二房東們并不考慮收租這類房產，王軒卻敢于拿下這些“牙漏”，把一棟洋房里的單間臥室拿下，并像魔術一般變出一套客廳餐廳門廳齊全的現代公寓。

產證面積只有28平方米的安福路公寓，在王軒和團隊手中蛻變出了帶兩個臥室、一個客餐廳的LOFT挑高公寓。這套可以住下兩個年輕游客或一個小型家庭的公寓，在Airbnb上的日租金為1500元。而且，這類便宜的小房子很緊俏。

“一年中空關的時間不會超過90天。”王軒向《財經天下》周刊表示，“短租價格相比長租有3倍的溢價率。”按照王軒的估算，日租金1500元的短租房如果在長租市場，月租金不會超過1.5萬元，一年租金大約為18萬元。但理想的短租可以達到1500元×270天，年收40.5萬元。

自從2014年以來，王軒漸漸把到期的長租房掛到了短租平臺上。但也不是每一套房產都適合短租，王軒目前在出租的衡復街區房產中最貴的月租金是15萬元，如果放到短租平臺，日租金必須保持在2萬元左右才能基本和長租打平。但是愿意花2萬元一晚體驗老上海居住風味的客人顯然還不夠多，至少沒有多到可以保證一年中有270天的出租比例。所以王軒寧可讓它繼續服務長租客人。王軒掛牌的短租房中目前最貴的日租金是1.8萬元，他也在考慮是否要將其轉回長租市場。

“短租一定是趨勢，但長租的客人更穩定，而且供不應求，一有退租很快就有新租客進來。”王軒告訴《財經天下》周刊，目前他大約有六分之一的房產用來短租，長租仍然占絕大多數。但在Airbnb進入中國之前，這個數字只有十分之一。

最好或最壞的時代

Airbnb來了，王軒期待的好日子卻并沒有隨之而來，越來越多的中小二房東正在攪熱或者攪亂這個市場，還有不少一房東也摩拳擦掌地嘗試進入。

就在《財經天下》周刊記者采訪王軒期間，中途被好幾個電話打斷，一位簽訂了10年租約的房東帶著一張法院傳票和一干社會人員沖擊了正在長租中的房屋。“打110報警，現在就打。把客人安置好，一定不能影響客人。”前線突發的沖突顯然激怒了王軒，他身上還有著沒被社會磨平的棱角，從他臉上能看到“這事兒我能理解但絕不能接受”的神情。

以8000～10000元的月租金簽訂了10年合約，改造完成后往往可以達到3萬元的月收入，王軒可以理解這數倍的利益差會對房東產生誘惑力，但他不能接受以這種方式來結束合約。相比商業模式可能存在的漏洞和隱患，王軒更憂慮的是這個事件會產生的連鎖反應。

現在的武康路、衡山路和五原路上，到處都有王軒用長租約維系的物業，如果房東可以通過短租平臺和托管公司直接獲利，那么未來房源將會是一個大問題。王軒最不擔心的反而是價格競爭，“有三五套房源的中小二房東越來越多，從我踏入這個圈子競爭就沒有停歇過，就算最好的年份里也有人做不下去，現在不算壞。關鍵是要有能讓客人認同你的理念。”

王軒在短租平臺上的策略是只接受持旅游簽證的外籍游客，刻意挑客不是給自己增加難度，相反是讓王軒更快賣出自己產品的捷徑。和王軒的第一個主顧一樣，他們無一例外地喜歡王軒給傳統建筑外殼植入的摩登內核。“幾百個出租記錄，好評率百分之百。”王軒得意地展示自己在短租平臺上的評分。

出房率和出房速度是區分Airbnb上的“好房東”和“一般房東”的重要標志。尤其是對于二房東來說，出房率是空置率的一種美化版說法，手上的房產中有多少比例處于出租狀態決定了二房東當晚的睡眠指數。出房速度考驗的是團隊能力，平均多久可以收到一套房子，免租期內（10年長租合約中往往有2個月的免租期）能否完成有品質的裝修，幾個在線解答可以敲定越洋客人的入住。

長租與短租相結合

王軒關于收不到好房源的困擾，卻是魏嶺洪的強項。2005年來到上海后，魏嶺洪做過司機、房產中介和裝修設計，在整個“老法租界”都頗有名氣。從小區保安到居委會阿姨、房東和租客都管這個東北小伙叫“大衛”，反倒是打聽魏嶺洪這個大名時無人知曉。

和王軒誤打誤撞地遇上老洋房商機很相似，大衛的財運是被一位本地房東爺叔生生砸中的。當年在做房產中介時，一位上海大叔要求大衛幫忙托管這套公寓，并提議他重新裝修后賺取差價。大衛清楚地記得當時他只花了4500元就把房子給拾掇出來了，只用了3個月就賺回了裝修花費。

但是，這種機遇現在已經完全過時了，如今大衛的改造成本大約在6000元/平方米，總花費約40萬元。加上收房時長期租約的漲價，收回成本至少需要3～4年。

隨著老洋房行情的水漲船高，大衛也相中了溢價率更高的短租市場。2015年年初，大衛發現了更令他擔憂的現象，衡復歷史街區中長租的外籍客人明顯減少，轉向短租更像是市場迫使他做出的決定。在采訪中他表示：“長租和短租相結合，可能是最適合這個街區的方式。”在大衛看來，長租和短租的旺季和淡季正好是互補的。游客來的季節正好是長租客人回國探親的時節。

雖然借短租入場的小包租客多了，不過大衛覺得近幾年海派文化的氛圍也越來越好了，他認為“市場可以一起做大”。已經經營了13年二房東生意的大衛，如今在上海阿叔阿姨中間找到了歸屬感，他也想把這種融入感和生活體驗傳遞給初次來這個城市的游客。

對于類似跳票的長租約毀約情況，大衛表示并不擔心：“這十多年在上海我知道的，上海人是不會占別人便宜的。”在他看來，上海是全國唯一有適合短租發展的商業土壤的城市。尤其是有“老法租界”這樣同時具有生活氣息和歷史印記的街區。

衡復歷史街區，既是建筑博物館，也有名人故居，更有步行街商業形態。在這里能找到5塊錢一碗的上海大餛飩，也有80元一杯的龍舌蘭雞尾酒，可以在最摩登的手工西服店門口遇到挎著竹籃賣白蘭花的上海阿婆，各種文化、味蕾、記憶的碰撞造就了與眾不同的居住體驗，也成就了這里成為Airbnb上最“上海”的熱門短租市場。

街區給人的印象可以是千人千面的，但大衛和王軒這樣的市場經營者卻希望提供更標準的居住體驗，可以有6米層高的尖頂公寓，老虎窗外是寬敞的派對露臺；也可以有全白極簡的高層公寓，樓里有健身房和游泳池。但無論客人選擇哪一種居住條件，感受的生活理念卻應該是完整而一致的。

本著這個目標，在2016年初，曾經是競爭對手的大衛和王軒決定合伙，成立了“OPUSONE一舍”品牌，并在幾個月內推出了第一棟集中式民宿。大衛告訴《財經天下》周刊：“之前覺得只能做分散式民宿是錯誤的，集中式民宿更能打造標桿。”

在大衛的鼓動下，另外兩位曾經的競爭者也加入一舍，4個合伙人本著做大市場的共同目標，掏光家底拿出了400余套“老法租界”民居，大衛還把自己燒錢做了很久的房屋展示平臺“家在上海”也拿了出來。盡管還沒有接入在線支付功能，純展示用途的這個平臺上已經有上千套“老法租界”的房源，長租、短租甚至掛牌信息都有，總房源數6762套，僅短租就有123套，超過了Airbnb。

4個競爭對手能走在一起，是一種魄力，也是一種對未來趨勢的判斷。面對資本、面對收購，4個合伙人的態度很一致，要對打造一舍品牌有幫助，不接受純粹的收購。有意識或無意識的，他們試圖逐漸洗掉自己身上“二房東”的標簽。