淺析中國租賃房市場

文/周江

淺析中國租賃房市場

文/周江

住建部政策研究中心副主任

目前租賃市場面臨的一個主要困難體現在機構投資者做獨立住宅的問題上，這在過去一段時間里的可行性非常小，基本上沒有操作成功的案例。但是通過這次在幾大城市的調研我們發現，目前市場上已經出現了一些機構投資者做租賃住宅的雛型，并且已經小有規模。應該說，目前發展租賃市場的市場環境已經基本成熟。體現在以下幾個方面：

第一，政策環境在逐步成熟。國務院辦公廳在今年6月出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》文件，其中提出了很多租賃市場的優惠政策，對于相關的從業者來說，無疑是利好消息，一定程度上提高了他們的積極性。

第二，市場環境的變化提供了更多發展機會。特別在一、二線城市，由于高房價倒逼，新參加工作的年輕人只能通過租賃來解決住房問題，催生市場需求。

第三，近年來的宣傳效果初顯，新生代年輕人已經逐漸接受通過租賃方式解決住房問題。

第四，市場估值變化，為機構租賃住宅市場提供了更多機會。目前商業地產過剩現象嚴重，導致商業地產的租金開始低于住宅租金，同時高檔住宅與低檔住宅之間的租金差在加大，這兩個變化為機構投資者做租賃住宅提供了發展空間。

從目前北京、上海以及成都租賃市場發展的實際情況來看，呈現出一個共同的特點，即都不是利用新開發住宅做住宅租賃，而是利用存量房資源大做各類住宅租賃，其中包括存量住房、存量商業地產甚至是存量工業地產。因為從實際成本角度考量，無論是新開發住宅，還是通過招拍掛方式拿地自建住宅，對于租賃住宅市場來說都是不可行的。除非是土地劃撥或者租賃土地方式獲得，但眾所周知在目前的環境下非常難。幸運的是，目前的市場環境恰好提供了像商業地產、工業地產以及低檔住宅之類的住宅資源，改造的空間很大，從而給租賃市場提供了大量嘗試機會。

目前市場上的租賃住宅基本存在三種發展模式。

第一種是北京鏈家地產旗下的自如公寓和成都的優客一家。在管理規模上，前者已經達到30萬間，后者也達到了2萬間，在租賃市場上，這已經是相當大的發展規模了，并且還在繼續快速擴大。綜合兩家租賃機構的發展模式，呈現出以下幾個特點：

首先，充分利用租賃市場的存量房資源，依靠輕資產解決住宅來源問題。

其次，利用空間差價（低端租賃房與中高端租賃房之間的租金差價）為企業爭取盈利空間。即通過裝修改造，提供優質居住空間，提升低租金住房含金量使其成為中高端租金住房，形成差價空間。為什么他們能以較低的價格拿到出租房源呢？因為可以免費對出租的房屋進行裝修改造，并贈送給租戶。同時，接管房屋之后，后續出現的各種房屋維修、物業管理、水電費繳納問題全部由機構接手，租戶當然省時省心。為什么他們又能以高于市場的價格將房屋出租出去呢？因為租房理念的轉變。現在工作在一、二線城市的年輕白領，在租房觀念上已經跟過去大不相同，在經濟能承受的范圍內，他們愿意付出多一點的租金，以換取更好的居住環境和優質服務。并且，目前看，這種對于提升居住環境的意愿還在逐步蔓延。北京現在租住地下室的比例已經大幅度下降。通過這樣一進一出，加上管理和規模效應，規模性的機構租賃逐漸發展起來。

然后，提供優質的物業服務。小到代繳水電費，大到物業維修，包括一系列增值服務，比如在租戶群當中建立社群，組織聯誼活動，深受年輕人喜歡。他們把這稱為“管家服務”，并且實現了

一人統籌百套房子的高效率管理。

最后，充分利用現代化技術手段提升產品品質。利用大數據進行數據開發和軟件開發，利用APP進行管理和服務，整個技術后臺通過不斷獲取的數據進行大數據分析，不斷提升增值服務。團隊總部人員在200-300人左右的規模，后臺做系統開發的就有100多人，占了運營人員的一半以上，這跟我們傳統的租賃住房管理有著明顯的差別。

第二種是通過收購酒店，對酒店整體環境進行改造升級，以為市場提供高端公寓租賃產品。這種模式具備可行性的原因在于，受經濟大環境影響，目前酒店業業績整體下滑，難以為繼，很多酒店作為資產變賣的價格非常低。租賃機構以較低的成本把酒店物業拿過來，經過裝修改造，變為租賃住宅以后獲取的回報可遠遠高于酒店經營回報。

第三種是我們在上海看到的一個經營案例。他們把閑置的工業廠房和商業用房收購過來通過裝修改造，提供的是中低端的員工公寓產品形態。在這種產品形態里，一個房間可以居住6-8人，跟工廠宿舍和學生宿舍的形式類似。這種公寓產品主要是面向企業出租，一般不對個人，是由企業出面租賃然后再轉租給員工。由于很多規模性的用工企業需要對員工統一集中管理，因此這種產品形態在很多一線城市很受歡迎。

幾種發展模式看下來，我們可以看到，隨著市場、觀念和政策的變化，由機構投資者推動的

住宅市場正在不斷發展，并且在未來還有很大的發展空間。

當然，調研過程中我們也發現了一些問題，這些問題有一部分得到了解決，有一些則沒有。

一是稅收的問題。這個問題在6月出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》之后已經得到解決。過去租賃住宅是按照房地產租賃業交稅，稅點在12.5%，太高了。政策出臺以后是按照服務業交稅，服務業增值稅的稅率遠低于房地產租賃業。問題已經解決。

二是金融的問題。零散的房屋租賃問題好解決，因為規模小涉及的資金少，而如果是整棟的房屋租賃，由于涉及的資金規模較大，除了利用自有資金，目前尚且沒有太好的辦法。如果能通過REITs解決這個問題，或許是個機會。對于租賃市場的投資者來說，如果能夠通過REITs購買閑置的商業樓或者工業地產，再轉做租賃經營，固定的租金回報可以形成穩定的現金流，對投資者形成回報，倒是一個比較可行的資金來源。

三是改建過程中政策障礙的問題。特別是與租賃住宅相關的標準。以消防標準為例來說，機構投資者做租賃住宅在消防標準的設置上應當參照哪個行業？由于處于行業發展初期，現在的情況比較亂，有的參照酒店，有的參照工廠，還有的參照學生宿舍，實際上各地的消防部門要求也不一樣。因此未來機構投資者在研究相關標準問題例如消防要求、技術要求時都要做科學的調整。（圖片攝影：張滋琦）