“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范解析

陳香梅

摘 要 營改增是我國稅收調節的重要舉措，可以有效地防止重復征稅、漏稅等現象的出現，也是一種企業減輕稅負的措施。但是，盡管營改增在整個房地產行業來看是起到一定的減稅效果，但是由于每個企業的經營模式不同，對于個別房地產企業來說，營改增以后所承擔的稅負不一定是減輕。本文將會對房地產企業在營改增以后所面臨的稅務風險以及相應的防范措施進行解析，為房地產企業的順利應對營改增稅制改革提供一定的參考。

關鍵詞 “營改增” 房地產企業 稅務風險 風險防范

近年來，我國一直進行營改增的稅制改革。房地產行業的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關重要的一步，房地產行業營改增后，增值稅正式形成環環相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產行業相應的稅務風險也隨之而來，如果處理不好會給企業帶來嚴重的損失，因此有效地進行風險防范可以減少房地產企業的稅務成本，使房地產企業能夠健康穩定地發展。

一、營改增背景下，房地產企業存在的稅務風險

（一）對企業稅負的影響

營改增稅制改革使很多房地產企業的稅負控制面臨著很大的挑戰。根據有關調查得知，在進行了營改增以后，有效地減少了重復征稅、漏稅的情況，使企業的稅負得到了降低。但是由于應交增值稅等于銷項稅減進項稅，企業增值稅稅負的高低除了與銷項稅的多少有關，還主要取決于可抵扣的進項的多少。而作為房地產企業，往往存在高額的融資費用和大量的規劃費、大環境配套費等行政事業收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產企業，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進項的比率遠低于其他行業，如何控制企業的稅負成為當務之急。

（二）增加了財務核算的難度

營改增稅制改革加大房地產企業的財務工作人員的工作的難度。由于增值稅相關的財務核算遠較營業稅復雜，如營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅；營業稅僅根據收入金額計算即可，而增值稅需根據收入金額計算出銷項，再抵扣進項才最終得出應交稅金；同時，財務人員還需關注進項的認證時間限制以及需甄別哪些進項不能抵扣或者需要轉出。這些都加大了財務人員的工作難度，如果不熟悉相關的稅法法規，不熟悉相關的會計核算，極容易帶來稅務風險，給企業造成經濟損失。

（三）加大了發票管理的難度

營改增稅制改革給房地產企業的發票管理加大了難度。相對而言，由于營業稅不能在下一環節抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發票，特別是增值稅專用發票的管理，我國相關的法律法規規定要嚴厲得多。根據我國相關的法律規定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發票等行為甚至會受到無期徒刑等嚴重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發票上述一系列的問題進行嚴格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發票等現象。房地產行業之前長期開具營業稅的發票，缺乏增值稅票管理的經驗，而且，房地產行業發票的票面金額較大，更加大了房地產企業對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產企業面臨著如何規范開具發票和取得發票的難題。

（四）對企業業務流程管理的影響

營改增稅制改革對房地產企業的業務流程管理提出了新的挑戰。由于營改增前，房地產企業繳多少營業稅僅與銷售部門的銷售行為有關，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關，與采購部門的采購行為也息息相關。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進項發票，這些都是房地產企業在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產企業采用怎樣一個經營模式去開發一個項目也會影響應交的增值稅，對房地產企業整個業務流程的重新規劃亦應提上日程。

二、營改增背景下，房地產企業稅務風險防范的措施

（一）制定稅務風險防范機制

房地產企業應該根據自身的實際情況，制定稅務風險防范與預警機制，隨時關注企業的稅務風險，一旦檢測出企業將會出現的稅務風險就及時進行解決，有效地減少企業的損失，穩固企業的發展。定期組織相關人員對稅收負擔率進行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據評估結果制定出相應的稅負變化表，以隨時監控企業的稅負情況，為企業的發展保駕護航。

（二）做好稅收籌劃工作

面對營改增后房地產企業稅負增加的壓力，房地產企業必須做好稅務籌劃工作。針對房地產行業的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產企業要根據自己的實際情況選擇適當的方法。對于房地產的新項目，同樣有稅務籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發一個項目。通過稅務籌劃，盡量將企業的增值稅稅負控制在一個合理的區間。

（三）加強與增值稅相關的全員培訓

由于營改增增加了財務核算的復雜性和發票管理的難度，迫切需要對財務人員進行相關的業務培訓，使其及時掌握稅制的變化以及相應的核算方法，提高其業務水平以加強財務核算工作，規避漏報、錯報增值稅的稅務風險，提供其思想認識以加強增值稅專用發票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發票等帶來的稅務風險。

由于增值稅稅務風險的控制，需要各個部門的協同配合，關于營改增相關的培訓不僅僅是針對財務人員的培訓，而應該是一個全員的培訓。通過全員培訓，讓房地產企業的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰，從企業戰略的高度調整業務流程，乃至組織架構以應對營改增可能帶來的稅務風險，協調其他部門支持財務部門為規避相關稅務風險所統籌的新舉措。通過全員培訓，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認識到控制稅務風險與其息息相關，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產企業控制增值稅稅負的重中之重。

（四）理順與增值稅相關的業務流程

營改增稅制改革以后，房地產企業面臨計稅方法、會計核算、稅控風險點等的一系列變化，這就要求房地產企業要理順與增值稅相關的業務流程，改進相關的組織結構，進而有效地控制稅務風險。

業務流程方面，從供應商的選擇到合同管理都必須因應增值稅的特點進行調整。選擇供應商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質的單位進行合作，對那些小規模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發票（可抵扣3%），并與其商議適當降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務必做到合同名稱、單位名稱與發票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發票”的涉稅條款加到合同中。

組織架構調整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業務功能外包來取得可抵扣的增值稅進項。例如，可以將銷售業務委托給房地產中介公司，將應支付銷售人員的工資獎勵轉換成應支付房地產中介公司的代理費、咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進項。

三、結語

政府實施營改增稅制改革是為了調節社會稅收負擔，減少企業的稅負，促進經濟發展。但是對于部分房地產企業來說，在營改增背景下會出現很多稅務風險，導致企業的發展受到一定的阻礙。本文通過對房地產企業在營改增背景下如何有效地防范稅務風險進行闡述，為房地產企業如何平穩進行營改增過渡提供一定的幫助，進而促進房地產企業的可持續發展。

（作者單位為佛山市南海駿朗會計師事務所有限公司）