房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標體系優(yōu)化研究

黃潔

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅速，牽涉面廣。所以，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對國民經(jīng)濟有著重要的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞決定了其長期戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn)，從而對企業(yè)價值具有較大影響。本文以房地產(chǎn)上市公司為例，結(jié)合我國現(xiàn)有營運能力評價指標，對營運能力指標進行優(yōu)化，新的指標體系能更加準確評價企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量和資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)，同時也希望對其他行業(yè)有借鑒作用。

關(guān)鍵詞：營運能力評價指標；優(yōu)化；房地產(chǎn)上市公司

一、研究意義

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，投資數(shù)額巨大，非常依賴金融機構(gòu)，所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞影響著企業(yè)自身的價值，決定著其長期戰(zhàn)略目標能否順利實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉(zhuǎn)能力和營運能力上存在諸多問題，所以需結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營運能力評價指標，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標進行改進，使企業(yè)管理者和利益相關(guān)者能準確判斷和評價企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量和經(jīng)濟資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀。Dutta（2005）認為公司輸入資源并轉(zhuǎn)換產(chǎn)出相對能力，就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來定義每個能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個企業(yè)可以利用自己的資源投入，例如研究開發(fā)，市場營銷，廣告投資，到商業(yè)預期目標，例如新技術(shù)的發(fā)展，銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結(jié)合眾多企業(yè)的實際資料，深入研究了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金存量對企業(yè)收益的影響。通過研究發(fā)現(xiàn)，擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現(xiàn)金，穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益，其現(xiàn)金在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比越高，收益率也越高。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀。李會娟（2013）對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)營運狀況與企業(yè)績效之間的關(guān)系進行探究，得出結(jié)論房地產(chǎn)上市公司的營運能力與企業(yè)績效之間存在顯著的負相關(guān)關(guān)系。公司的營運能力狀況越低，企業(yè)績效則越強。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，回收期較長的特征。黃水媚（2014）提出強調(diào)相關(guān)體系的建立有著重大的作用，體系建設(shè)具有綜合性。要想加強對企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解，就應當通過一些一級指標和一些二級指標來分析，得出綜合性的判定結(jié)果。另外，應當注意的是：所選擇的變量性指標應當具有顯著的可對比性。

（三）文獻綜述。對于財務(wù)評價指標的研究，一些有價值的成果相繼涌現(xiàn)，但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統(tǒng)的財務(wù)指標體系均參照工業(yè)時代提出的杜邦分析體系，將資產(chǎn)收益率和利潤率作為中心，重點評價企業(yè)的盈利能力。（2）雖然國內(nèi)外學者對企業(yè)關(guān)營運能力狀況和資金周轉(zhuǎn)能力上。提供了一些關(guān)于財務(wù)決策的建議，但是如何在實踐中運用這些指標，企業(yè)如何運用這些指標來保證企業(yè)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，這些指標又如何給企業(yè)提供準確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷，這些均沒有指出，所以缺乏實踐性。

三、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)特征

中國的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績提高，但在發(fā)展中潛在很多問題。由于房地產(chǎn)本身的特點、房地產(chǎn)銷售模式、其開發(fā)特點以及金融工具不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導致了房地產(chǎn)是高價值耐用的消費品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機價值，導致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格具有實體經(jīng)濟與符號經(jīng)濟特征。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標體系構(gòu)成及其存在問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標體系構(gòu)成

1、應收賬款周轉(zhuǎn)率：應收賬款起點是銷售，終點是現(xiàn)金，企業(yè)的應收款項能否夠順利如期收回，關(guān)系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量。

應收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/應收賬款平均余額

2、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=當期營業(yè)收入/流動資產(chǎn)平均占用額

3、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)率反映的是利用存貨周轉(zhuǎn)的情況，一般來說，它是和營運能力呈正相關(guān)的，越高的存貨周轉(zhuǎn)率就說明有越穩(wěn)定的購入、產(chǎn)出、銷售等綜合營運能力。

存貨周轉(zhuǎn)率=本期銷售成本/存貨平均余額

4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力，影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，甚至影響到企業(yè)營運能力和盈余能力。

固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用來綜合評價企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營管理質(zhì)量。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，總資產(chǎn)經(jīng)營管理質(zhì)量就好，有利于有利于企業(yè)減少負債從而提升企業(yè)競爭力。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

（二）房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標體系存在的問題

1、反映現(xiàn)金流量的指標不全面。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價基本指標中，沒有一個指標與現(xiàn)金流量相關(guān)。

2、財務(wù)指標衡量標準的缺陷。我國對營運能力指標目前只是在評判指標數(shù)值的高低作為評價標準，沒有統(tǒng)一指標標準值，使得財務(wù)指標計算結(jié)果沒有可比性。

3、不能充分反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。忽視了非財務(wù)因素對企業(yè)營運能力評價的影響，由于財務(wù)評價標準的局限性以及環(huán)境的變化，企業(yè)未來的營運能力分析并不能在當期的財務(wù)指標中得到反映，將非財務(wù)指標信息加入營運能力分析具有科學性。

五、房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標體系改進

（一）增設(shè)凈營運資本周轉(zhuǎn)率指標。凈營運資本周轉(zhuǎn)率具有很強的綜合性，評價整體資產(chǎn)營運能力分析的財務(wù)指標，能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財務(wù)風險。凈資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)通常伴隨著收益的增加，周轉(zhuǎn)越快，效率越高。

凈營運資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售收入/（流動資產(chǎn)-流動負債）

（二）增設(shè)與現(xiàn)金流量有關(guān)的營運能力指標。本研究通過主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率兩個指標來反映現(xiàn)金流量狀況。

1、主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標，反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)的運營狀況和主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率，企業(yè)通過當期主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入

2、經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率，該指標反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額的比重，是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動性的重要指標。

經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/總資產(chǎn)

（三）增設(shè)資產(chǎn)保值增值率指標。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說明企業(yè)資金投入經(jīng)營效益良好，資本在原有基礎(chǔ)上實現(xiàn)了利益增值。

資本保值增值率=期初所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益

六、結(jié)論與建議

新的營運指標評價體系是在傳統(tǒng)營運能力評價指標體系基礎(chǔ)上的升華，更加注重營運資金運轉(zhuǎn)效率，用所有者權(quán)益比率去反映企業(yè)的運轉(zhuǎn)效益和安全狀況，更加注重現(xiàn)金流量的作用，變靜態(tài)為動態(tài)，更真實、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營運狀況，對引導行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

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[4] 李會娟.房地產(chǎn)上市公司營運力與企業(yè)經(jīng)營績效關(guān)系的實證研究[J].商界論壇.2014（25）：239.