營改增后房地產開發企業的賬務處理

路露

摘 要：自財稅2016年36號“營改增”綱領性文件發布后，國家稅務總局又出臺了多項涉及不動產的公告，這也突顯出房地產業營改增的復雜程度。本文通過對房地產開發企業經歷營改增后產生的賬務處理方式上的轉變以及營改增后對房地產開發企業賬務指標的影響，深入探討營改增后房地產開發企業將要面臨的賬務難題，并提出相應的賬務處理對策，希望為房地產開發企業積極應對營改增后的變化提供一定參考。

關鍵詞：營改增；房地產開發企業；賬務處理；對策

一、營改增后房地產開發企業賬務處理方式的轉變

（一）核算方式變化。1、以往繳納營業稅時，稅率為5%，營改增后其稅率和計稅方法也發生了變化。一般納稅人適用一般計稅方法，如不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅。2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產開發商一般納稅人，在計算銷售房地產增值稅額時，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。此外，開發成本占比較大的建安成本也納入進項稅抵扣。3、房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（二）會計處理的變化。房地產開發企業在實行營改增之后，企業需要繳納的增值稅應該屬于價外稅，也就是房地產開發企業銷售總額度中劃去一部分，因此，房地產開發企業的總營業收入將會一定程度上減少。由于營改增之后購買的商品以及獲得的勞務取得的進項稅額可以按照稅額抵扣辦法進行相應抵扣，可以看出，房地產開發企業的營業成本將會得到一定的降低。而后房地產開發企業實施營改增之后不用繳納營業稅，企業的營業稅額也將大幅度降低。最終，依據上述營業收入、營業成本以及營業稅額的變化最終將導致房地產開發企業的利潤總額以及凈利潤將會減少。

二、營改增對房地產開發企業賬務指標的影響

（一）對房地產開發企業運營能力的影響。企業的運營能力指的是企業營運資產的效率和所帶來的效益。一般而言，衡量企業的運營能力指標包括：企業流動資金周轉率、企業存貨周轉率、企業總資產周轉率，這些周轉率背后的產出所對應的是企業的營業收入。營改增政策在房地產開發企業實施之后，企業的流動資金、企業的存貨、企業的總資產將會大幅度的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產開發企業的運營能力是降低的。

（二）對房地產開發企業盈利能力的影響。企業的盈利能力值得是企業獲利的能力。一般而言，衡量企業的盈利能力指標包括：總資產收益率、凈資產收益率，這些收益率的背后產出的是企業的凈利潤以及利潤總額。營改增政策在房地產開發企業實施之后，企業的總的利潤以及凈利潤也將會大幅度減少，而利潤總額和凈利潤的減少小于資產總額以及凈資產的減少，因而可以得出，營改增之后，房地產開發企業的盈利能力是提高的。

（三）對房地產開發企業償債能力的影響。企業的償債能力指的是企業償還企業短期債務以及長期債務的能力，是企業實力衡量的一項重要指標。一般而言，衡量企業的償債能力指標包括：資產負債率、流動比率等，這些比率背后的產出是企業的總負債以及企業的流動負債。房地產開發企業在實行營改增之后流動負債以及總負債的減少小于流動資產以及總資產的減少，因而可以看出，營改增之后，房地產開發企業的償債能力是有所提高的。

三、營改增后房地產將要面臨的賬務難題

（一）賬務處理難度將會增加。營改增政策內容規定，只有符合管理規范，賬務清晰的企業才能進行準確的申報納稅，這種方式的改變將給房地產開發企業的財務工作提出更高的要求。一是財務人員面臨新舊制度的變化，后續工作的銜接，政策的變化使得財務工作人員的具體工作發生了較大的改變，因此在任務銜接上出現某些方面的難題。加之房地產開發企業的財務人員的素質和職業水平參差不齊，對于政策改變的理解、相關業務的處理以及稅收的申報等難以做到步調一致，因而給房地產開發企業的賬務處理上帶來一定的風險，影響企業的收益。二是之前的營業稅制度是對企業的營業額進行直接征稅，會計內容相對較為簡單，核算方式也較為簡易，容易看懂。而增值稅政策的實施，采用抵扣的核算方式，企業所繳納的納稅額等于銷項稅減去進項稅，會計核算內容增多，核算起來較為復雜，相比之前的營業稅處理難度加大。

（二）增值稅專用發票難以管理。營改增所帶來的改變不只是核算方式上的轉變，同時帶來開票系統、報稅系統、認證系統等方面一系列的問題。發票歷來都是企業財務關注的重點，營改增的實施，更加重視發票的管理。

由于房地產開發企業具有開發周期長、項目內容紛繁復雜的特點，項目的立項必須嚴格執行土地取得、前期項目設計、建設施工、竣工驗收以及交付等六大環節，每一個環節都是由于不同的業務部么進行承辦。這些業務部門在營改增之后大多數是第一次接觸業務上的轉變，對于增值稅的專用發票不是特別熟悉，這就給業務人員帶來諸多工作上的不便。營改增規定增值稅的發票必須在180天內認證完畢，這無疑給沒有相關經驗的工作人員帶來巨大的挑戰。因此，營改增之后的增值稅專用發票的管理是房地產開發企業關注的重中之重，將直接影響企業的效益。

四、營改增后房地產開發企業加強賬務處理的對策

為應對“營改增”帶來的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多問題，筆者認為應該做到以下幾點：

（一）積極做好財務核算工作，加強人員的培訓。營改增對于房地產開發企業的賬務處理提出了新的要求，營改增之后的稅收政策、賬務處理和賬務核算業務等都產生了較大的轉變，這也是企業的財務人員必須面臨的問題。針對于此，企業應該加強對財務人員的培訓力度，引導企業財會人員積極學習相關的稅收知識，具體包括：增值稅概念、原理、計算方式、納稅環節、申報環節等，確保財務人員在改革之后可以進行熟練的業務處理。除此之外核算工作也得做好，企業應該監督財務人員積極做好核算工作，保證房地產開發企業的運營效率。

（二）制定和完善企業相關財稅制度。營改增之后使得企業的財務核算方式產生了較大的改變，增值稅發票的管理對于企業具有較大的影響，因此企業制定和完善相關的財稅制度來控制企業的財務風險顯得尤為重要。制度內容應該包括對房地產開發企業的采購環節、開發環節、納稅環節以及銷售環節等進行嚴密控制，盡量規避上述環節給企業帶來的財務風險。

（三）重視增值稅專用發票的管理，慎重選擇供應商。營改增規定納稅企業所納的增值稅額由銷項稅額減去進項稅額所得，若納稅人所取得的增值稅憑證不符合相關制度規定的，其進項稅額不能從銷項稅額中扣除，因此增值稅專用發票的管理是企業應該重視的問題。房地產開發企業可從以下幾方面進行管理規范：一是切實重視增值稅專用發票的管理，及時取得收集好相關可以抵扣的發票，例如提升企業財務人員的發票意識、慎重合理選擇供應商。二是加強專用發票的認證管理，在規定的時間內完成認證，避免超期無法進行認證，給企業帶來一定的經濟損失。

五、結語

營改增作為我國稅制改革的重要方針舉措，關乎著我國經濟的長遠發展。房地產開發企業應該積極響國家的政策，財務人員需做好企業的賬務工作，確保企業取得最大的收益。（作者單位：安徽水安建設集團股份有限公司）

參考文獻：

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[3] 紀巧莉.淺析房地產開發企業營改增后供應商的選擇[J].財會學習，2016，16：167+170.