敢破善立 甘于奉獻 努力破解新區“問題產權”辦證難題

殷 勇

青島市黃島區不動產登記中心

敢破善立 甘于奉獻 努力破解新區“問題產權”辦證難題

殷 勇

青島市黃島區不動產登記中心

黃島，歷經30余年的發展變革，昔日貧瘠漁村迅速發展為集航運、物流、旅游、制造為一體的國際化新城區。在快速城市化過程中，因法規政策不完善、職能部門管理不到位和建設部門不積極推進等歷史原因，遺留了一批無法辦理房地產權證的“問題產權”房屋，嚴重影響群眾合法權益，如何依法、合規、妥善解決“問題產權”辦證難題，是亟需解決的重要民生問題。

“問題產權”辦證

“問題產權”產生的歷史背景

“問題產權”是指開發建設單位出售交付房屋后，由于歷史原因，缺少各種辦理產權登記的要件，導致購房人無法辦理產權登記，長期領不到《房地產權證》的房地產項目。“問題產權”產生的原因主要有以下幾方面：一是建設項目未取得合法的土地、規劃、竣工等建設手續；二是建設單位欠繳配套費、營業稅、土地出讓金等相關稅費；三是建設單位未按照批建情況進行建設，擅自變更規劃、容積率等；四是開發建設單位吊（注）銷、下落不明等。

“問題產權”導致居民落戶、兒童入學、房屋交易等合法利益受到嚴重影響，群體性上訪事件時有發生。據統計，因“問題產權”導致的信訪事件占總信訪量的30%。尤其是義務教育階段入學劃片按照房屋、戶籍所在地原則，導致一部分兒童有房無證無法就近入學，引發群眾不滿情緒。加上近年來經濟增速放緩，實體經濟頻遇資金瓶頸，“問題產權”房屋無法辦理過戶、抵押等業務，影響群眾經營資金流動。解決“問題產權”辦證問題不僅是改善民生，更是維護社會和諧發展。

為妥善解決該難題，切實為群眾排憂解難，按照區、局部署，作為解決“問題產權”辦證工作的具體負責人，積極開展解“問題產權”辦證具體推進實施工作。按照按照“尊重歷史、實事求是、以人為本、先易后難、分期分批”的工作思路，將全區29000余戶“問題產權”房屋分三批解決。同時，在組織機制、工作方式及處置措施等方面大膽創新，探索出一條合理解決“問題產權”辦證難題的新途徑，困擾群眾多年的難題得以攻克。

強化組織、完善制度，為解決“問題產權”提供保障

針對“問題產權”辦證工作呈現涉及服務部門多、政策障礙多等特點，為保障各項工作協調有序推進，積極向區政府諫言獻策。從區到職能部門，自上而下成立了工作領導小組，建立健全了工作機制，形成組織嚴密、制度嚴密、作風嚴格的領導體系，為解決“問題產權”辦證工作提供有力保障。

一是成立區解決“問題產權”領導組織。黃島區高度重視“問題產權”辦證這一民生工程，將此項工作列為2015年度重點工作，成立以分管副區長為組長的領導組織，明確了工作原則、工作流程及工作時限，保障了該項工作順利推進。

二是建立“問題產權”辦證工作聯席會議制度，以區政府分管領導為召集人，國土、稅務、財政等15個職能部門和相關鎮（街道）為成員的聯席會議制度。聯席會議明確了各部門工作職責，細化各部門責任分工，明確各項工作辦結時限，啟動問責機制。通過定期召開聯席會議，及時解決存在問題、通報工作進度，促進解決“問題產權”工作扎實推進。

三是各部門成立職能小組。各局抽調業務骨干組成攻堅小組，具體負責“問題產權”的處置、聯絡等具體工作。我作為黃島區不動產登記中心辦公室主任，具體負責各“問題產權”項目調查摸底、解決方案擬定及督促推進工作。

迅速行動、深入調研，摸準“問題產權”癥結

依法合規、便捷迅速的解決民生問題，是貫徹落實群眾路線的重要表現。及時準確摸清“問題產權”癥結是解決問題的關鍵。

一是“快”。聯席會議制度建立后，各職能部門迅速行動，我牽頭擬定了《關于加快推進解決“問題產權”辦證工作的通知》，確定工作目標，明確辦理步驟及責任分工，確保各項工作有序開展。

二是“實”。為快速、準確摸清全區“問題產權”詳細情況，積極進行前期調研，通過走訪村（居）、電話詢問、現場核實、召開會議、調閱檔案、擬發轉辦單等方式，克服因部分樓座建成年代較早等原因導致的找知情人難、了解實情難、尋找資料難等重重困難，認真梳理“問題產權”項目的詳細情況。歷時兩個月，對全區56個項目、720棟、29000余戶“問題產權”進行調查摸底，認真梳理歸類，逐一研究解決措施，形成工作匯報并報區政府常務會議研究通過。

三是“準”。根據前期梳理情況，召集各“問題產權”項目負責人攜帶項目原始資料進行現場會審。通過項目單位自行提報、工作組復核多級審查，最終摸清“問題產權”癥結，為準確制定解決辦法提供有力保障。

攻堅克難、部門聯動，創新解決“問題產權”舉措

破題“問題產權”，也要依法行政。只有在法律法規范圍內完善相關手續，才可以辦理房地產權證。為此，依照《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規，在征稅標準、完善手續等方面大膽突破創新，提出合理化建議，報區政府研究落實，取得了良好成效。

一是在征稅標準上進行突破。對于開發建設單位未交清相關稅費，無法為購房人開具購房發票的項目，根據國務院《關于同意設立青島西海岸新區的批復》精神和相關政策，按照“能免盡免”的原則，由地稅部門予以免除；對于確不能免的項目，由開發建設單位按照出售當年的成交價格和稅率向地稅部門交納相關稅費后開具購房發票、契稅發票或完稅證明；對于短期內確不能交納的項目，按照先辦證后追繳的方式予以辦證（大部分“問題產權”項目均存在稅費問題）。

二是在完善土地審批手續上進行突破。2014年7月，青島市土地審批權限下放我區，為解決因土地審批手續不齊造成的“問題產權”拓展權限。對于用地已轉為國有建設用地，但未辦理出讓或劃撥手續的村莊改造安置房和農民經濟適用房項目，由辦事處牽頭，負責組織收集提報相關申請材料，完善用地手續，國土房管部門積極配合組件報區政府批準（鹽灘社區、廬山小區、丁家河社區、薛家島六社區等21個項目、約250棟、8900戶可按此意見辦理，占總戶數的31%）；對于用地已經批準，但欠繳土地出讓金或未交納土地劃撥費用的村莊改造安置房和農民經濟適用房項目，由項目所在辦事處協調用地單位交納后為購房人登記發證。房地產開發項目由國土房管部門按照先辦證后追繳的方式通過訴訟、仲裁等方式追繳（紅衛小區、貴府花園、西于家河社區等3個項目、37棟、約1500戶可按此意見辦理，占總戶數的5%）；對于用地標注為公建、商業等用途，實際建設為住宅，需要變更用途；建筑物占壓地界或超紅線建設的項目，由國土房管部門負責，按照“特事特辦”的原則組件報區政府批準。

三是在完善手續上進行突破。對于缺少竣工驗收手續的項目，由城市建設部門負責，按照“特事特辦”的原則，辦理竣工驗收手續；對于因建成年代久遠確不能辦理竣工驗收手續的，經有資質的房屋安全鑒定單位鑒定合格并出具鑒定報告，城市建設部門出具房屋已竣工證明后國土房管部門予以辦證；對于缺少規劃手續的項目，由規劃部門負責，按照“特事特辦”的原則，辦理《建設工程規劃許可證》；對于因建成年代久遠確不能辦理《建設工程規劃許可證》的，由規劃部門根據房屋現狀出具符合規劃的證明后國土房管部門予以辦證。

四是在服務方式上實現突破。對于開發建設單位吊（注）銷、下落不明的，職能單位主動作為，由進門申請變為主動調查。由區國土房管部門負責牽頭辦理，收集建設項目的有關批準文件，經公示無異議后，由購房人單方申請登記發證。涉及土地問題的，由區國土房管部門負責完善用地手續；涉及規劃、竣工驗收問題的，由區規劃部門、城建部門等相關職能部門按照各自職責辦理有關手續；涉及稅費問題的，國土房、財政、地稅等相關部門負責解決，短期內確不能繳納的，先辦證后追繳。

五是在適用法律法規上實現突破。對涉法涉訴項目，法制辦積極介入，牽頭司法、公安等部門在依法辦事的前提下，研究此類“問題產權”項目解決意見，為依法攻克“問題產權”辦證難題提供法律保障。

勇挑重擔，積極作為，全力破解“問題產權”辦證難題

本著對歷史負責、對人民負責的態度，職能部門不畏艱險，勇挑重擔，扎實推進此項工作。

一是“抓緊”。每天召開調度會議，逐一梳理總結當天推進項目進展情況，針對當前問題及時討論研究，擬定解決方案，并部署下一步工作計劃。

二是“包干”。選派5名不動產登記部門業務精通并熟悉“問題產權”情況的中層為聯絡員，按照“分片包干、責任到人”的原則，以街道為單位，分別負責轄區內各問題產權項目的推進工作，以便第一時間掌握各項目的進展情況。

三是“跟進”通過現場見面、電話聯絡的方式，各聯絡員及時了解項目的具體進程，若項目遇到辦事“瓶頸”，聯絡員主動與相關部門協調，按照聯席會議確立的解決意見，最大程度簡化手續，開辟綠色通道，提高解決問題效率。

四是簽訂目標責任書。以街道為單位劃分責任范圍，明確責任主體，街道辦事處負責本轄區內問題產權協調推進工作，并簽訂目標責任書，實行主要負責人問責機制，確保2015年底完成所有“問題產權”辦證工作（需經市政府批準和涉法涉訴項目除外）。

五是定期下發工作進展通報。將每解決工作進展情況及時總結匯總，對于進展迅速的單位通報表揚，對于行動遲緩的單位點名批評，并問責部門負責人，推進效率明顯提高。

截止目前，共有254棟、11650套房屋具備辦證條件，剩余問題產權除涉法涉訴及需市政府批準的，按照確定的解決方案在2015年年底之前辦結。困擾群眾多年的房產辦證“頑疾”得以攻克。2萬多戶群眾可拿到期盼已久的房產證。因為“問題產權”引發的群眾上訪投訴率下降80%，不僅維護人民群眾利益，更促進社會和諧穩定。80多歲的苗老漢拿到房產證后，感慨的表示，在有生之年解決房屋產權，不給孩子留下麻煩，此生沒有遺憾啦。

施政所向、民心所望。群眾滿意是我們黨和政府工作的落腳點。解決“問題產權”辦證工作取得的成績，得到了區、市領導及社會各界的充分肯定。區領導給予高度評價，在第27期信息專報作肯定性批示；在2015年政府工作報告、新區工委區委理論學習中心組讀書會暨全區領導干部會議上的講話作詳細闡述。市局領導親自帶隊調研推廣。青島日報、齊魯晚報、半島都市報等媒體針對我區先進做法多次進行報道，社會各界反響良好。