代建制管理模式的改進研究

夏壯嶺，陳 武

（炎黃職業技術學院建筑工程系，江蘇 淮安 223400）

代建制管理模式的改進研究

夏壯嶺，陳 武

（炎黃職業技術學院建筑工程系，江蘇 淮安 223400）

文章在調研的基礎上，通過對北京回龍觀醫院的前期、中期、后期的資金、工期等因素的數據對比，分析其利弊，從法律法規、中國優秀案例以及總結經驗教訓三個部分入手，闡述代建制的實際問題，從而使得代建制在我國的發展現狀更加清晰明了。

代建制；代建法律法規；代建模式

1　目前代建制度開展情況及存在的問題

（1）尚未制定“代建制”法律法規。代建制屬于委托合同，通過委托代建的房屋，可能存在一些安全質量等方面的問題，這些問題有的是當時就發現沒有妥善解決的，有些是交付使用過后才出現的問題。出現了該現象，房屋建筑的使用者要進行維權，一般都會把矛頭指向政府部門。發展代建制可以讓政府部門從非專業領域中解脫出來，不必承擔這些本就無力承擔的責任。但是，由于沒有完整法律的保護，這種情形下代建關系不清、責任不明，政府部門就逃脫不了責任，其實際的風險沒有轉移，一旦發生安全質量等問題，政府部門更是逃脫不了行政責任。所以，應盡快建立健全“代建制”法律法規。

（2）存在多個法律管轄“代建制”。我國與建設工程相關的制度有工程監理制度、工程設計制度、工程咨詢制度、中介服務制度，這些制度互相疊加，對代建制都有管轄的法條。但是，管理的主體又各不相同，所以做了大量重復的工作，浪費了人力資源。代建單位也重復地做了很多工作，造成代建單位成本的浪費，提高了工程成本。

（3）隸屬于政府的代建單位。代建企業的性質可分為兩種：①市場公平競爭的企業，由于完全靠市場競爭，一般具有強大的經濟實力，能夠擔得起重大的責任，這類企業的發展已經進入了一個良好的循環階段；②國有性質的代建企業，屬于國有企業，一般隸屬于一個政府部門，是其下屬單位，這類企業的人員一般由政府部門抽調內部工作人員組成，該種企業對于代建制的發展是不公平的，所以急需盡快立法解決此問題。

（4）代建單位沒有真正的權利。政府部門作為公共項目的投資者，尋找代建方的重要原因是他們對建設工程領域不了解，并且不愿意放棄這些權利轉移給代建方。因此在工程建設時，政府部門可能會對代建單位指手畫腳。所以，專業的代建單位并沒有真正的權利，有時對政府部門錯誤的決斷也只能聽之任之。

（5）“代建制”服務范圍狹小。目前代建制仍處于試點階段，局限于政府投資非經營性項目。代建制有很多優點，希望逐步擴大代建制的服務范圍，并運用到政府投資經營性項目、個體項目等工程中去。

（6）亟待提高從業人員整體素質。代建制對管理人員的素質要求較高，不僅其具有工程實戰經驗，還要求其精通法律、心理等，具有創新和奉獻精神。另外，政府應從法律層面對從業人員進行規范，包括從業人員的資質要求、培訓計劃、考核機制等。

2　實際案例

工程概況：北京回龍觀醫院建于1986年，位于北京市昌平區回龍觀鎮，醫院設置病床1369張，職工1200余人。其中回龍觀醫院1號病房樓試行的公共項目代建制，一號病房樓總建筑面積12600m2左右，樓層高六層，主體為框架剪力墻結構，建筑總高度23.4m，沿建筑一周設計消防車車道，八十多輛機動車停靠完全在地面實現。這座樓作為精神病病房樓，對功能具有特殊要求（見圖1）。

圖1　北京回龍觀醫院

投資方：北京回龍觀醫院（國家計委投資）。代建人：北京高校房地產開發總公司。承建方：××集團。存在問題：預算超出概算400萬元。

超額原因：①地質情況無法滿足原設計要求，需要變更設計增加CFG（Cement Fly-ash Gravel水泥粉煤灰石樁）樁使投資增加；②設計變更要求建筑面積增加700m2，使得費用增加（原圖紙設計面積為1.2萬m2）；③原設計可利用地下水，由于含沙量大而無法使用，使得費用增加。

應對措施：①以同等質量地板代替進口地板，節省費用；②在保證質量要求的前提下，節約措施費；③蓄水塔和自來水同時利用，節約蓄水池量。由于代建方的種種合理措施，最終還是在保質保量的前提下，消化吸收了400萬的超預算費用。

從此案例可以看到：“代建模式，有利于推行限額設計，把好工程質量關，加快工程進度，對于政府投資的項目而言，更有利于政府的投資控制。”政府投資項目，在傳統的“自建、自管、自用、自修”的運營模式下，投資主體責任不清，崗位不明，項目三超現象“超標準、超規模、超投資”異常嚴重。規劃面積和實際建成面積差距大，規劃10萬m2，最后可能突破到20萬m2；原本1000元/m2左右的裝修標準，也可能上漲到1800元/m2。另外，“自建、自管、自用、自修”模式由于項目成員大部分都是從公司臨時抽調的人員，缺乏經驗和專業常識，自然難免會出差錯，出現交學費的現象。再者，“自建、自管、自用”模式缺乏成熟的運營機制，使得腐敗現象橫生，最終出現“大樓起干部倒”的另類常態。

而實行項目代建制，特別是政府項目公共項目代建制，甲方不再需要自行承擔具體施工管理，把專業的事交給專業的人去做，不但能夠按時按質交工，業主單位也可以節約大量的人力物力財力。另外，代建方認為，“我來代建這個項目，一旦超過預算，超出的部分就得由我來出，我當然得精打細算了”。只需按照制度和法律與代建方簽訂合同，形成制約，從根本上阻止了暗箱操作，從根源上預防了腐敗橫生現象。

3　項目代建制的業務范圍類型

項目代建制的業務范圍類型如下：①項目前期的土地征用、拆遷等工作；②項目前期的可行性研究、項目定義、項目策劃、可行性研究報告等工作；③項目前期的各項審批制度和手續；④協助招標工作（包括勘察、設計、施工、監理等工作）；⑤為業主服務（承擔業主的工程咨詢顧問）；⑥參與合同的談判過程、合同的簽訂；⑦審查設計單位的初步設計、擴大初步設計、施工圖設計；⑧審核施工組織設計、施工方案；⑨全面管理合同，協調各單位之間的關系；⑩控制工程安全、進度、質量、投資成本、文明施工等指標；Q11制定投資資金用度計劃（審核權在業主）；Q12同意或否定變更設計，報業主審核；Q13組織五方主體（承包方、設計方、監理方、勘設方、政府部門）竣工驗收；Q14進行項目的后評價。由此可見，項目代建單位是代表業主（也可稱代甲方）對項目進行專業化的管理，它區別于甲方代表，也區別于監理工程師，它是為業主提供的一種專業化咨詢和管理服務的機構。

4　結束語

綜上所述，代建單位一般在項目定義后介入，也有一些是在項目的可行性研究階段就介入的，還有一些是在項目立項后就介入的。他們從業主的角度出發，發揮代建企業的專業優勢，控制弊端，為業主控制好投入資金、工程質量、工期進度。因此，我們要積極地尋求好的途徑，發揚代建制的優勢，逐步解決代建制的弊端，為代建制創造一個健康、公平公正的市場。

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