房產(chǎn)稅的國際比較及對我國的啟示

□夏普云

（江西財經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

房產(chǎn)稅的國際比較及對我國的啟示

□夏普云

（江西財經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

分稅制改革以來，土地財政弊端日漸暴露，地方財政收入不可持續(xù)，房產(chǎn)稅改革勢在必行。如何實現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控作用仍面臨很多爭議。本文通過將日本、美國、英國和中國在房產(chǎn)稅稅制要素各個方面進行比較分析，在國際經(jīng)驗中提煉出我國房產(chǎn)稅改革的啟示。

房產(chǎn)稅；國際比較；啟示

從財產(chǎn)稅實踐來看，國際上房產(chǎn)稅主要有選擇性財產(chǎn)稅、凈財富稅和一般性財產(chǎn)稅三種模式。各國房產(chǎn)稅稱呼以及稅制要素可能有很大差別。通過對日本、美國、英國和中國四個國家的房產(chǎn)稅進行比較，必將對我國房產(chǎn)稅改革有所啟示。

1　征稅對象的國際比較

房產(chǎn)稅征稅對象一般包括土地和地上建筑物，有對兩者一起征收的房產(chǎn)稅，也有對兩者分開征收的。

表1　四個國家房產(chǎn)稅類型和征稅對象的比較

以上國家房產(chǎn)稅實質(zhì)上就是房地產(chǎn)稅，征稅對象都包括土地和地上建筑物。不同點是房產(chǎn)稅類型稱呼不一樣，課稅對象容量也有些差別。日本征稅對象還包括折舊資產(chǎn)，超過一定金額的大型折舊資產(chǎn)由都道府縣征稅。在美國，所有房子都要交納房產(chǎn)稅。英國征稅對象還包括可供住宅用的船只。

對我國的啟示：我國房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅地區(qū)是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，但實際僅在上海、重慶試點征收。我國房產(chǎn)稅首先應(yīng)該選一批大城市生產(chǎn)經(jīng)營或出租的房產(chǎn)試點，再向縣城和全面房產(chǎn)鋪開。

2　計稅依據(jù)的國際比較

計稅依據(jù)是確定稅基的重要因素，世界各國確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)方法有以下幾種：房地產(chǎn)市價或租賃價格，如日本；僅以土地的市場價值，如法國；房屋的歷史價值，很少國家采用；面積、人數(shù)等，如捷克；將房產(chǎn)劃分為有限的類別再確定單位稅額，如英國；政府估價，如德國。

表2　四個國家房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和監(jiān)管體制的比較

從上表看出，計稅依據(jù)的確定除了英國營業(yè)房產(chǎn)稅采用評估租金外，其他國家都采用的是房產(chǎn)評估價值。但是具體確定房屋評估值的方法，以上國家有各自獨特性。日本固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅是以房屋交易價格為計稅依據(jù)，一般是每3年估價1次。美國各州房產(chǎn)評估采用的方法不統(tǒng)一，一般以市場價值為主。英國海關(guān)總署下屬的評估辦公室負(fù)責(zé)居住房屋價值的評估，一般每5年重估一次。英國營業(yè)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)則是指房產(chǎn)合理的市場租金。

對我國的啟示：采用房產(chǎn)評估價作為計稅依據(jù)是各國房產(chǎn)稅的主要趨勢，而且大多數(shù)國家針對的是房產(chǎn)保有階段征收，而不是在取得或者交易階段征收。我國可以試探性地修改房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，評估方法可以參考以上國家。比如日本建立了房地產(chǎn)登記制度與公示制度，美國政府會雇傭?qū)I(yè)的評估員估價，并指派專人進行監(jiān)督，所有評估工作都公開透明。

房產(chǎn)評估工程浩大，評估成本高，我國可以先選擇試點，積累經(jīng)驗后推行。美國的評估體系有60年的歷史，英國和日本房產(chǎn)評估系統(tǒng)也比較完善，所以他們可以每3年或5年評估一次。我國在初級階段，為保證公平和房產(chǎn)價值更加貼合市場價值，可以選擇每年評估一次。

3　稅率的國際比較

稅率是稅制要素重要一環(huán)。對于房產(chǎn)稅稅率形式的設(shè)計，大多數(shù)國家選擇從價法，只有極少數(shù)國家輔助利用從量計征的辦法。

日本采用固定資產(chǎn)稅（標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%）和城市規(guī)劃稅（最高稅率為0.3%）；美國采用房產(chǎn)稅，各州不一，實際稅率大約在1%至3%，最低的是阿拉巴馬為0.32%。

英國采用居住房屋稅（將房屋價值按地區(qū)不同劃分A—H8個等級，并規(guī)定每個級次的稅收乘數(shù)。D基準(zhǔn)級稅率大概為0.67%至2%）和營業(yè)房產(chǎn)稅（實行全國統(tǒng)一的比例稅率）；我國采用房產(chǎn)稅從價1.2%,從租12%收取。

四個國家房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計上充分體現(xiàn)了差異化特點。從價計征的日本標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，美國平均為1.5%，英國也在0.67%至2%之間，稅率大小基本相近。我國采用從價計征的房產(chǎn)稅是按原值扣除10%~30%比例后的余額作為計稅依據(jù)，稅率1.2%，稍顯偏低。

對我國房產(chǎn)稅的啟示：英國和美國稅率的確定方式有一定的借鑒性。美國房產(chǎn)稅的稅率是根據(jù)地方支出預(yù)算和房產(chǎn)計稅依據(jù)而確定的，具體程序是:政府首先對其財政年內(nèi)對應(yīng)房產(chǎn)稅來承擔(dān)的支出進行預(yù)算，然后將轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)進行評估并求和，二者相除即為房產(chǎn)稅稅率。這樣的方式可以提前估計好所需的稅收金額，并做到充分利用，同時又公開、公平、公正。英國居住房屋稅的稅率也是由地方政府按當(dāng)年的預(yù)算開支情況以及從其他渠道可獲得收入的數(shù)額來確定。

4　稅收歸屬的國際比較

從世界范圍來看，房產(chǎn)稅在各國家稅種中所占地位不一樣，或者說各國對房產(chǎn)稅立法或征管的層級不同，決定了各國房產(chǎn)稅稅收歸屬上有差異。

日本采用固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，屬于町村稅；美國采用房產(chǎn)稅，稅收歸屬于屬郡稅，市稅，學(xué)區(qū)稅，歸地方政府；英國采用居住房屋稅歸屬地方稅和營業(yè)房產(chǎn)稅歸屬于中央稅，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)返還地方；我國采用房產(chǎn)稅歸屬于地方政府。

以上四個國家房產(chǎn)稅中，除了英國營業(yè)房產(chǎn)稅屬于中央稅外，其他國家房產(chǎn)稅都屬于地方稅。但是英國營業(yè)房產(chǎn)稅收入表面上地方征收上繳給了中央，但是中央又按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方。

對我國房產(chǎn)稅的啟示：房產(chǎn)稅收入是世界各國地方政府的主要收入來源，稅收歸屬也歸地方一級政府。在我國進行全面營改增背景下，地方政府稅收收入急劇下降。房產(chǎn)稅設(shè)計成地方稅，可以增加地方政府的稅收收入，緩沖一下“營改增”形勢下中央與地方稅收收入的相對不平衡局面。

[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2015.

1004-7026（2016）01-0090-02中國圖書分類號：F293.3;F812.42

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本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.01.62

夏普云（1990-）,男,漢族,江西南昌人,經(jīng)濟學(xué)碩士,單位:江西財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)專業(yè),研究方向:財稅理論與實踐。