樓市亂象調查樓盤“藝名藏貓膩”

金姬

如果說“黑心中介”壞了二手房市場的風氣，那么“無良開發商”則是一手房亂象的始作俑者，后者“算計”購房者的套路不多，卻屢試不爽。

《新民周刊》曾于2016年5月做過一期有關中介亂象的樓市封面，當時恰逢上海對房地產經紀進行專項整治，并出臺“滬九條”與金融新規，希望這樣的組合拳能夠規范中介行業并進一步穩定二手房市場。半年過去了，上海又乘勝追擊推出“滬六條”，并開始整頓房地產開發企業，以此規范一手房市場。

如果說“黑心中介”壞了二手房市場的風氣，那么“無良開發商”則是一手房亂象的始作俑者，后者“算計”購房者的套路不多，卻屢試不爽。本刊編輯部真心希望此次上海有關部門的重拳整飭，能夠真正規范房地產市場秩序，讓一手房買家能夠吃上“定心丸”。

開發商不能擅自提價？

上海市住建委、市規土局有關負責人10月18日表示，上海市各相關部門正在按照住建部及本市相關文件要求，依法查處房地產開發企業不正當經營行為，進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，規范房地產市場秩序。

據介紹，2016年3月25日上海出臺“滬九條”新政以來，市住建、工商、價格管理部門開展房地產市場秩序專項整治工作，查處了一批違法違規案件。隨著新政實施效果顯現，過熱的交易量逐步回落，市場趨于平穩。

據悉，2016年8月，受土地市場活躍及謠言影響，市場再次出現非理性情緒，捂盤惜售、擅自提價銷售、虛簽合同、虛假交易等違法違規現象有所抬頭。10月8日，上海出臺“滬六條”，要求在繼續嚴格執行“滬九條”基礎上，進一步強化市場監管，加大執法力度，規范市場秩序。此后，上海市住建委根據“滬六條”及住建部相關要求，開展全面排查。截至10月18日，已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展立案調查工作，并已暫停涉案項目網簽資格；對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規行為的7家房地產中介企業做出行政處罰。

這是上海有關部門近年來第一次對開發商揮起大棒，而很多人也不明白“擅自提價銷售”具體是指什么。老百姓通常認為市場經濟下，開發商可以自由漲價，“我的樓盤我做主”，你如果覺得價太高可以不買唄。其實，開發商一旦定價就不能隨意更改了。

2011年，國家發改委就下發了《商品房銷售明碼標價規定》，要求“取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”，“商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房”。

遺憾的是，此次被查的8家房企都沒有接受《新民周刊》的采訪要求，因此“擅自提價銷售”的細節不得而知。尤其是涉及兩個項目的正榮集團，對此諱莫如深。

備案多次為漲價？

據悉，根據2011年發改委的規定，目前實際操作中，房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度等內容在內的商品住房預售方案。開發商如果想要調高售價，必須重新申請備案后方可調價。

《新民周刊》查了上海住建委的官網，需要點擊多次才能查到“商品房預售許可證”，但上面并沒有樓盤預售價格及變動幅度的相關信息，只有名稱、地址和許可證編號、開發企業名稱和發證日期這幾項內容。而此次8家被查公司的“信用記錄”名下“不好信用信息記錄”顯示為“空白”。

上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”的信息相對較全，每個樓盤開盤后“最高報價/最低報價”的內容。深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉告訴《新民周刊》，這就是備案價，通常可以有15%的浮動。如果浮動超過這個區間，開發商需要重新申請預售證。記者發現，此次被查出的樓盤拿過好幾次預售證，而每申請一次之后的報價都比之前高出不少。

例如被查的崧澤華城泰禾苑項目，這個位于青浦趙巷的樓盤，分別于2015年7月和2016年3月拿到預售證，第一次開盤的報價在2.4萬-2.8萬/平方米，而第二次開盤的報價就在2.8萬-3.5萬/平方米了，而這都是位于同一小區的相同房型。奇怪的是，這一樓盤在2016年10月第三次開盤，報價躍升至3.8萬-4.6萬/平方米，而這一次并沒有查到預售證的可靠信息——“網上房地產”只有一個預售證編號，點開后沒有內容；住建委官網連這一次的預售證編號都查不到。

樓盤“藝名”藏貓膩

對于普通購房者而言，很難知道自己現在買的崧澤華城泰禾苑，一年前可能只有一半的報價。因為他們未必知道網上有公開備案信息；即便知道，他們也未必查得到，因為他們在售樓處買的房子并不叫這個名字。這就是開發商耍的另一個“花招”——備案名和售樓名不一致。

無論在泰禾集團這家上市房企的官網還是位于青浦區的售樓處，幾乎看不到任何有關“崧澤華城泰禾苑”的信息，取而代之的是“泰禾紅橋”。如果不是樓盤地址和售樓電話完全一致，你可能怎么也想不到此次上海有關部門立案調查的“崧澤華城泰禾苑”就是你排隊搶來的“泰禾紅橋”。

據悉，一個樓盤出現兩個名字的現象在地產界是明規則，主要是因為開發商在賣房前期就取了個“藝名”進行推廣，而“真名”要等相關部門審核后才確定，這中間有一個時間差。至于這一現象會對購房者查詢樓盤信息房造成一定困擾，如果有關部門也是睜一眼閉一眼，開發商對于商品房售價就有更大的操作空間。

以此次同樣受到調查的華潤置地九里園項目為例，在華潤置地這家央企的官網上的樓盤名字是“佘山九里”。克而瑞數據顯示，華潤置地九里園項目2016年2月價格為25000元/平方米，3月上漲為33000元/平方米，8月又上漲至45000元/平方米。9月份，華潤置地九里園的成交均價為41998元/平方米，而網上房地產數據顯示，該項目在2016年4月申領的預售許可證的最高備案價為36600元/平方米，顯然成交價格高出備案價不少。

而且，信息不透明也助長了開發商“捂盤惜售”的氣焰。還是以華潤置地九里園項目為例，網上房地產提供的數據發現可售套數為170多套，而現場銷售人員在11月初表示只剩幾十套了，單價為5萬元/平方米。

寧可關門，也不愿降價？

值得注意的是，包括華潤置地九里園在內的8個立案調查項目，目前都處于暫停銷售的狀態。而上海其他一些樓盤，也開始“消極怠工”了。不少售樓中心一改往日熱火朝天的場景：圍繞著樓盤一圈的巨幅沿街廣告統統撤下，有些樓盤只有安保人員在崗，有些樓盤即使有銷售人員上班，也熱情不再，既不做推銷，也不帶看房，只是讓看房市民自行參觀。

業內人士向《新民周刊》透露，在“嚴禁漲價”的風聲下，開發商寧愿關門也不愿打折。甚至有購房者到松江九亭的一處售樓處要求買房，銷售人員以樓盤“裝修整改”為由恕不接待。

而且，今年很多房企在前10個月已經基本完成全年任務，年內“以價換量沖業績”的情況不大可能出現，而且結余部分會放到明年，降價的可能性也較低。

電商加價是常態？

10月14日國家住建部對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

業內人士指出，“變相收取定金預訂款”和“暗中加價收費”矛頭直指電商。電商是互聯網時代下，中介托高房價的又一手法。購房者在買房時，通常需要支付一筆不開發票的電商服務費。只有支付了這筆費用，才能獲得樓盤提供的所謂“優惠”。

據知情人士透露，新房銷售代理一般分為“前傭”“后傭”。目前市場上正規和傳統的代理公司，都是采用后傭——即開發商按照成交金額和一定的點數，支付銷售傭金，這是市場正規的操作方式。由開發商支付，消費者購房的房價不變。

但是“前傭”則為消費者提前以各種諸如折扣款等名義，先行支付給電商作為傭金。這部分不在房價里體現。比如原本100萬元的房子，經紀人會報價103萬，再減去用3萬元買來的優惠后，以100萬元成交。而3萬元支付給電商。

電商服務費在某種意義上是有合理性的。因為，開發商賣房子，很多時候沒有能力自己找客源，需要通過房屋中介等第三方平臺賣房子。可是，按照開發商內部規定，能給到第三方平臺的營銷費用非常少，往往不到房屋總價的1%。可中介公司做二手房業務，一般是房屋總價的2%甚至更多，當然就不樂意賣一手房了。于是，開發商就采用收取“電商服務費”這樣的模式讓中介幫忙帶客，用電商服務費的名義收費，然后作為獎金發放給經紀公司和經紀人。

問題是這一模式，不在工商、房管、稅收等部門的監管范圍內，在房地產消費的過程中，極易發生消費者退房或者放棄買房后，電商服務費無法退返的消費維權問題。

開發商不怕罰？

雖然政府此次整頓一手房市場的決心不小，但是開發商受到的懲處和如今的高房價相比不足掛齒。

根據2011年發改委的規定，“對于不標明價格的，如未在交易場所醒目位置實行一套一標和未一次性公開全部銷售房源等，根據未實行一套一標的在售房源實際套數或未公開的在售房源實際套數，按每套5000元罰款處罰”“對于標示已售房源價格但未如實標示實際成交價格的……對每個項目處以50萬元的罰款。”這意味著開發商只要每套房多賣5000元或者每個樓盤多賣50萬就能收回成本，而現在的情況是一套房就能多賣50萬。

而且，遇到某些極品開發商，處于弱勢群體的購房者即便“抱團”也沒用。今年10月31日，上海市普陀區中環名品公館的100多名業主收到開發商上海智富茂城置業有限公司的解約通知，并要求業主賠付數十萬元。

原來，雙方2015年12月簽訂的預售合同中規定，購房款的貸款部分要在2016年1月到賬，逾期50天，開發商有權解除合同。但造成這100多名業主貸款逾期的原因，是開發商沒有辦理抵押注銷，導致銀行不能辦理預告登記，從而不能辦理抵押登記。

這家開發商與業主“互撕”已經不是第一次了。2014年，智富茂城給當時的業主漲價3%才去辦產證，以此彌補自己因為項目容積率超標被政府罰的款。2015年，中環名品公館四次逾期交房，普陀區房管局和街道信訪辦組織協調未果。到了2016年6月，開發商又通過砌石墻的方式，阻止業主車輛進入小區地下車庫，從而“推銷”售價70萬的固定車位。

諷刺的是，即便開發商和業主吵得不可開交，新的購房者仍然趨之若鶩，開發商也頂多和個別業主打打官司，房照賣，錢照賺。

上海重拳出擊來醫治樓市亂象值得期待。我們不禁要問：如果開發商的違法成本很低，一手房市場怎能有序發展？