鄒振華

安徽財經大學經濟學院

房地產市場規范化發展的研究

鄒振華

安徽財經大學經濟學院

近年來我國經濟持續走高，各行各業都得到很大的發展，房地產行業也不例外，甚至被稱為中國經濟的引擎。經濟發展促進了房地產經濟的繁榮，城鎮化程度的不斷提高大大提高了房地產行業的發展速度。與此同時，伴隨而來的是房價的持續走高，大型城市的房價更是高入青云，讓廣大人民望而生畏。這房價高漲的背后，不僅僅是經濟的作用，還有其他的成分在幕后推動。房地產價格虛高，經濟適用房制度不規范，保障住房難以滿足人們的需求。抑制過高的房價已經成為中國的當務之急，宏觀調控起著巨大的作用。本文將從制度經濟學的角度，采用理論分析，規范分析，實證分析等方法探究房地產市場背后存在的問題，研究政府和房地產市場規范化之間的關系，并提出相應的整改措施，具體包括合理布局、集約高效、城鄉統籌等，以期促進我國房地產商超規范化發展。

房地產市場；制度經濟學；宏觀調控；實證分析

一、房地產市場的發展現狀和研究意義

（一）發展現狀

房地產市場房地產行業是國民經濟的重要組成部分，在一個國家和地區國民經濟中，房地產行業有著重要的地位和作用。近年來，我國房地產市場迅猛發展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場需求，提升了城鎮居民住房水平，推動了經濟發展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進了城市化進程和城市發展，房地產市場相關制度建設也穩步推進。然而，房地產市場在發展的同時也帶來了大量的問題，房地產價格虛高，經濟適用房，經濟保障性住房制度建設不完善等問題日益凸顯，房地產市場投機加劇了這一局面，泡沫原來越大，宏觀調控和制度改革迫在眉睫，2013年開始，國家陸續推出了相關的制度法規，規范房地產市場，國五條，限購，不動產登記等相關制度開始逐步起到作用。房地產市場的改革和規范問題任然嚴峻，制度完善迫在眉睫。2015年“兩會”政府工作報告中指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。

（二）研究意義

房地產市場的問題已經成為當下我國經濟發展的一個瓶頸，解決這一問題，對于提高我國國民的生活水平有著重要意義，十幾年來，我國的房地產市場持續升溫已經成為熱點話題，相關房地產政策也一直處于探索階段。調控的基本制度不斷完善、手段不斷豐富、力度不斷加強，已形成了階段漸進的特征。然而，社會群眾的不滿卻表明了房地產政策尚未實現最優化目標，市場自發形成的價格戰也達到了難以控制的局面。規范房地產市場，可以豐富房地產市場的理論和研究方法。國外的房地產方面的理論都將房地產市場的價格虛高歸結于經濟發展，國內的不少專家學者也將國內外的情況在一起對比。誠然經濟發展推動房價的上漲，但是這并不完全適用于中國國情，中國特有的土地制度和特有的市場經濟為主體多種所有制經濟共同發展的經濟體制決定我國的房地產價格虛高必然有其內在隱性原因。對于房地產市場的研究有利于豐富相關的理論，為房地產市場的治理提供理論基礎。同時可以豐富相關的探究方法，保障民生，這不僅僅有較大的郵寄價值，也具有極強的現實意義。

二、房地產市場規范化和完善相關法律制度

（一）實證分析

以北京市2005年至2014年的房地產開發投資額x1， 商品房銷售面積x2， 商品房平均銷售價格y為例，投資額，銷售面積和房價之間的關系。

通過Eviewers建立數據模型因此，我國國有獨立工業企業的生產函數為：

其中x1，x2，c的t值較大，通過t檢驗。房地產的投資額和房價之間是呈正向關系，而與銷售面積呈反向關系，通過數據可以發現，北京市委代表的大城市的商品房銷售面積呈逐年遞減的趨勢而銷售價格與投資總額呈現逐年上升的趨勢。

模型的計算結果表明，北京市北京市房地產開發投資額邊際率為4.3503，商品房銷售面積邊際影響率為-2.0357.回歸系數的符號和數值是較為合理的。R2=0.9454，說明模型有很高的擬合優度，F檢驗也是高度顯著的，說明房地產開發投資額和商品房銷售面積對商品房平均銷售價格的總影響是顯著的。從圖看出，解釋變量房地產開發投資額的t 統計量值為7.501，表明資金對企業產出的影響是顯著的。模型中其他變量（包括常數項）的 統計量值都較大，通過檢驗。

從上述模型可以看出，從某種程度上反映了北京市的商品房銷售市場已經呈現一種飽和的穩定狀態，觀測平均銷售價格可以發現，隨著年份的增長，價格卻只漲不跌。并且漲幅特大。這反映了我國房價的暴漲。從供給的角度，供需得到均衡，但是實際上這種均衡是大部分人無力負擔住房的一種均衡。制度經濟學中的均衡不是數量均衡，不是制度的供給數量等于制度的需求數量，而是一種行為均衡，即任何個人或組織都不再有變動現存制度的動機和行為。由于制度均衡時，制度變遷的供給完全適應于制度變遷的需求，即制度變遷需求者的醫院得到充分滿足，因而無力改變現行制度。這從某種程度上可以解釋房地產市場的這種情況得以長久的存在的原因。

(二)政府的作用

由于我國多年來依靠投資拉動經濟增長，事實上，房地產行業在扮演著宏觀經濟引擎的角色，房地產行業儼然已經成為了宏觀經濟發展過程當中不可多得的一劑藥膳。多年來，我國的市場經濟建設圍繞著穩定發展房地產市場做出了很多的調整，甚至是妥協。但是，無論在何種經濟體制下，宏觀調控的主體思想都應該立足于市場經濟各方力量的均衡。中央政府尊重地方政府的合理的利益。事實證明，只有在利益穩定的大格局下，才能進行思想的統一，才能實現兩級政府協同效應的最大公約數，才能將調控政策真正的落到實處。由于房地產行業與生俱來的區域性質和不可移動性質，我國的房地產市場呈現出短期化，分散化，區域化的特點，給中央的宏觀調控帶來很大的難度。而在擁有絕對的地緣優勢的情況下，地方政府理所當然的對地方房地產行業的發展擁有絕對的掌控權。所以，要保證宏觀經濟的穩健運行和房地產行業的良性發展，兩級政府必須擁有大局觀，協同作戰，加強出臺的政策的可實踐性，兼顧地方利益，否則政策措施將會被架空政府由直接管理經濟轉向間接調控管理，為經濟運行提供良好的信用環境和社會服務必將是政府的主要職能。

三、總結

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

總結未來中國房地產業總的發展趨向是：1.合理布局，即單一區域的房產開發將向多個區域發展；2.集約高效，即房地產項目的開發周期將縮短；3.綠色低碳，即建筑物將采用更多符合國際化標準的綠色環保建材；4.城鄉統籌，即城市和鄉鎮的發展將會進行統籌規劃；5.從基本需求向精細化需求發展；6.從單一開發向復合開發發展；7.從追求銷售到持有物業和銷售相結合的方向發展；8.從粗放開發到精細化開發發展；9.從專注建筑到贏得品牌的方向發展；10.從單打獨斗到聯合共贏的方向發展。

通過對我國房地產價格虛高的分析，從中發現了很多問題需要解決，從地產市場、房產市場、住房保障體系、稅制結構和房地產市場與政府的關系各方面進行了分析，得出了相應的結論，從而提出了相應的舉措來性對相應的具體性問題，使我國房地產市場健康發展，對我國經濟增長起到促進作用，又好又快發展。

［1］楊家學.房地產開發流程［M］.北京：法律出版社，2010.

［2］楊文國.房地產業財稅操作與稽查實務［M］.北京：經濟科學出版社，2010.

［3］陳杰.房產稅試點初評與房產稅改革深化的意義［J］.探索與爭鳴，2011（5）.

［4］鄧小鵬，段昊智，袁競峰，張星.PPP 模式下保障性住房的共有產權分配研究［J］.工程管理學報，2012（6）.

［5］何宗婷，房產稅改革可行性分析——基于武漢市房產稅改革居民接受度調查［J］.現代商貿工業，2011（4）.

鄒振華（1994-08-19）性別女，民族漢，安徽六安人，安徽財經大學經濟學院2013級本科生，研究方向：區域經濟