我國(guó)旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

曹炳汝　吳楠

[提要] 旅游地產(chǎn)是將旅游和房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)融合衍生的一種新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)引起各地政府的高度關(guān)注，并在一些地區(qū)蓬勃發(fā)展。本文對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵和開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行分析，并進(jìn)一步說(shuō)明旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，同時(shí)分析旅游地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn);開(kāi)發(fā)模式;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)淺析

收錄日期：2015年12月19日

一、旅游地產(chǎn)興起的背景

產(chǎn)業(yè)的交叉與融合是當(dāng)今世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩大產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，也呈現(xiàn)融合創(chuàng)新的趨勢(shì)，旅游地產(chǎn)的概念即是在這一背景下出現(xiàn)的。一方面伴隨著我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展，居民旅游的模式也開(kāi)始由觀光型向休閑和度假型轉(zhuǎn)變，旅游區(qū)的短期或長(zhǎng)期居住消費(fèi)比重不斷提高，從而出現(xiàn)大量旅游區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃或購(gòu)買(mǎi)需求;另一方面我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，特別是近年來(lái)在國(guó)家政策的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)也面臨業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，而旅游概念的引入作為提升項(xiàng)目附加值的重要手段，已經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

二、旅游地產(chǎn)的概念與特征

（一）旅游地產(chǎn)的概念。旅游地產(chǎn)是一門(mén)新興產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際上并沒(méi)有明確的概念或定義。國(guó)外最接近的即為“分時(shí)度假”。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)此也有不少研究，最早是沈飛提出：“旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能”。此后，人們對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不斷深化和豐富，如吳老二提出：“從廣義上講，所有同旅游相結(jié)合的物業(yè)都可以叫旅游房地產(chǎn);從狹義上講，特指引入分時(shí)度假模式的與傳統(tǒng)相區(qū)別的旅游房地產(chǎn)”。尹罡認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)是一類(lèi)重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。邱仁都認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)顧名思義是指旅游加地產(chǎn)，它是一類(lèi)重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是旅游性的商業(yè)房地產(chǎn)，圍繞旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，為旅游系統(tǒng)中的旅游企業(yè)子系統(tǒng)項(xiàng)目以及旅游目的地吸引力子系統(tǒng)部分項(xiàng)目提供物質(zhì)空間與相應(yīng)服務(wù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品”。丁姍指出：旅游地產(chǎn)是一個(gè)更為寬泛的概念，包括景觀住宅、度假休閑區(qū)、主題公園、康體娛樂(lè)區(qū)、商業(yè)游憩區(qū)等多種形式，所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依附于旅游資源而形成的地產(chǎn)形態(tài)都可歸類(lèi)于旅游地產(chǎn)。可以說(shuō)，上述研究與概念闡述基本已經(jīng)涉及了旅游地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)的核心和基礎(chǔ)，即“旅游”+“房地產(chǎn)”。

（二）旅游地產(chǎn)的特征。總結(jié)上述觀點(diǎn)，廣義的旅游地產(chǎn)是由“旅游+地產(chǎn)”而形成的房地產(chǎn)業(yè)及其附著的土地資產(chǎn)運(yùn)作，從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)主要有以下特征：（1）毗鄰旅游資源或者旅游景區(qū)，并以其作為主要特色開(kāi)發(fā)房地產(chǎn);（2）服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假的游客;（3）旅游地產(chǎn)大多依賴于旅游需求，表現(xiàn)為假期或旅游季節(jié)需求旺盛，平時(shí)入住率較低，后期物業(yè)管理難度較大;（4）資金需求大，環(huán)境保護(hù)及資源利用要求高;（5）景區(qū)土地資產(chǎn)的運(yùn)作具有一定的壟斷性。

三、我國(guó)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

（一）旅游地產(chǎn)面臨的需求環(huán)境。從我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展階段來(lái)看，理論上旅游業(yè)的發(fā)展一般都經(jīng)歷了“觀光游-休閑游-度假游”三個(gè)階段，各階段的需求與主要產(chǎn)品有著較大差異。借鑒歐洲到北美再到亞洲的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，可以認(rèn)為生活水平的提高是旅游地產(chǎn)興起的原因與動(dòng)力。

（二）旅游地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)主體。旅游地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代萌芽，近年來(lái)已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，以上海、北京、廣州、深圳為第一集團(tuán);大連、天津、青島、南京、杭州、蘇州、桂林、廈門(mén)、成都等中等旅游城市為第二集團(tuán);以沈陽(yáng)、西安、溫州、煙臺(tái)等發(fā)展中城市為第三集團(tuán)形成了一二三線城市層層滲透的局勢(shì)。近幾年，由于國(guó)家在銀行、稅收、資金等方面實(shí)施一系列限購(gòu)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)投資成為熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)隊(duì)伍迅速擴(kuò)張。但同時(shí)，高額的投資成本、土地的稀缺、對(duì)資源環(huán)境保護(hù)的限制又無(wú)形中對(duì)此行業(yè)的進(jìn)入設(shè)置了屏障。從目前來(lái)看，或有意進(jìn)入此領(lǐng)域的管理或投資者大多由如下兩類(lèi)構(gòu)成：一是擁有雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)或旅游開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)。國(guó)內(nèi)目前經(jīng)營(yíng)范圍涉及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司已經(jīng)有百余家，如華僑城、首創(chuàng)、中信、海航、中旅等大型旅游相關(guān)企業(yè)，也包括萬(wàn)科集團(tuán)、珠江地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商或開(kāi)發(fā)商，這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周?chē)?二是景區(qū)管理機(jī)構(gòu)或地方政府投融資平臺(tái)。對(duì)于開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，大型房地產(chǎn)商固然在資金和運(yùn)作上具備一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也面臨著土地獲取、規(guī)劃限制及資源保護(hù)的問(wèn)題。此類(lèi)問(wèn)題以往多由風(fēng)景旅游區(qū)管理委員會(huì)一類(lèi)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)作，引入市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制后許多政府投融資平臺(tái)也逐步涉足這一領(lǐng)域，特別在目前房地產(chǎn)金融政策日趨收緊的情勢(shì)下，大部分擁有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或者資源統(tǒng)籌運(yùn)作職能的政府投融資平臺(tái)，具備了天然優(yōu)勢(shì)。

四、我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

（一）單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)模式。廣義的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分為單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)兩種模式。其中，單一地產(chǎn)主要包括旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)，房地產(chǎn)商可獨(dú)立完成;后者則類(lèi)似于城市區(qū)域開(kāi)發(fā)概念，存在三層聯(lián)動(dòng)、積累開(kāi)發(fā)、耦合開(kāi)發(fā)及輻射開(kāi)發(fā)等多種模式，多由屬地政府機(jī)構(gòu)或區(qū)域運(yùn)營(yíng)商（如投融資平臺(tái)）進(jìn)行運(yùn)作。單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相對(duì)簡(jiǎn)單，而伴隨旅游地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，將各種單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)一整合的復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)正在成為趨勢(shì)，因此本文將復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)作為討論的重點(diǎn)。風(fēng)景旅游資源雖然具有一定的使用價(jià)值，但其本身并不能夠產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，只有給這些資源配備了合適的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并與之形成了有機(jī)的綜合體，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢變成一塊旅游旺地，從而促進(jìn)旅游區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)增值和旅游區(qū)內(nèi)消費(fèi)水平的提高以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，復(fù)合旅游地產(chǎn)的一般開(kāi)發(fā)模式就是通過(guò)資金籌集首先對(duì)只具備環(huán)境效益的旅游資源進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上提升原始景區(qū)土地價(jià)值，再通過(guò)旅游地產(chǎn)及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使其具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的土地增值收益及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益用以償還先期融資，最后對(duì)該區(qū)域進(jìn)行整體滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)與平衡。

（二）政府投融資平臺(tái)運(yùn)作基本流程與內(nèi)容。能夠以“地、房聯(lián)動(dòng)”方式運(yùn)作復(fù)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的，大多具有一定的國(guó)有企業(yè)或政府背景，如政府投融資平臺(tái)，在旅游資源豐富的地區(qū)，如西安、海口、南京、杭州等地，當(dāng)?shù)爻峭丁⑽耐兜绕脚_(tái)公司或多或少均參與了一定的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商拿地建設(shè)方式不同的是，這一運(yùn)作方式既是對(duì)城市整體資源的統(tǒng)籌運(yùn)用，也是對(duì)旅游景區(qū)的區(qū)域性開(kāi)發(fā)。投融資平臺(tái)通過(guò)從政府部門(mén)得到周邊具有豐富的旅游資源的土地或具有旅游價(jià)值的房產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流向市場(chǎng)，或者開(kāi)發(fā)后交回政府部門(mén)，通過(guò)政府部門(mén)流向市場(chǎng)，土地出讓收益以及自主開(kāi)發(fā)收益最終流回平臺(tái)進(jìn)行下一輪滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

五、旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略

（一）旅游地產(chǎn)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投入資金量大、資金變現(xiàn)能力差、影響因素復(fù)雜，而且旅游地產(chǎn)一般檔次較高，容易受到旅游環(huán)境變化影響，因此旅游地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更加復(fù)雜，其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更大。

1、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象出臺(tái)了一系列政策措施。日益嚴(yán)格的土地管理制度、投資項(xiàng)目資本金比例的提高、房地產(chǎn)交易稅的增加等，都使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的政策調(diào)控加大。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)投資、投機(jī)問(wèn)題也相繼出臺(tái)了嚴(yán)格信貸業(yè)務(wù)管理、提高房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)貸款利率、降低商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人的貸款比例等政策。這些宏觀產(chǎn)業(yè)政策及金融政策，無(wú)疑給相關(guān)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其所依附的旅游景點(diǎn)的自然資源或人文資源息息相關(guān)。一個(gè)地方的旅游資源規(guī)模是能支撐區(qū)域性復(fù)合開(kāi)發(fā)還是單一性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？具體到項(xiàng)目上，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、資源品味等因素適合何種開(kāi)發(fā)模式？這些對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策及其后面的收益有著決定性的影響。因此，開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵要素之一。

3、策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是新興事物，對(duì)其市場(chǎng)及規(guī)律的研究尚處于探索階段。在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)中，因項(xiàng)目定位失誤或設(shè)計(jì)偏離，造成項(xiàng)目的主題、策劃或布局不符合市場(chǎng)要求，就會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生將會(huì)對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，直接造成項(xiàng)目建成投入使用后缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)的局面。

4、管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的很多旅游區(qū)都依附于風(fēng)景區(qū)甚至風(fēng)景名勝區(qū)，在這些地區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)性質(zhì)的設(shè)施或房地產(chǎn)，資源環(huán)境保護(hù)與管理是投資項(xiàng)目成敗的重要因素。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理者的管理能力、經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)周邊環(huán)境的保護(hù)力度都將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成功率，這無(wú)疑是旅游地產(chǎn)不同于城市房地產(chǎn)或城市新區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)所在。

5、商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有類(lèi)似之處，項(xiàng)目建成后的營(yíng)銷(xiāo)看似只是出售，但其實(shí)是貫穿了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或產(chǎn)品定位、模式選擇、設(shè)計(jì)、策劃以及后續(xù)管理的全過(guò)程，地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，最后的落腳點(diǎn)都是營(yíng)銷(xiāo)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是最顯而易見(jiàn)的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

6、不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)是依托旅游業(yè)而發(fā)展的，然而由于自然界各種災(zāi)害的不可抗拒性，如地震、海嘯、颶風(fēng)等，往往給旅游業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性影響。此外，一些流行病爆發(fā)對(duì)近年旅游業(yè)造成的損失很大。災(zāi)害會(huì)導(dǎo)致旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)對(duì)以旅游為依托的旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略及建議。旅游地產(chǎn)投資有著諸多的優(yōu)勢(shì)和誘惑力，但同時(shí)也面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，投資商如何及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)制定有效的應(yīng)對(duì)措施，以化解危機(jī)或減緩它們的消極影響，是必須關(guān)注的問(wèn)題。以筆者之見(jiàn)，旅游地產(chǎn)投資者可通過(guò)以下方法來(lái)規(guī)避或控制風(fēng)險(xiǎn)：

1、充分市場(chǎng)調(diào)查。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，模式選擇、策劃設(shè)計(jì)乃至市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的失誤都會(huì)造成在實(shí)際運(yùn)營(yíng)階段投資回收偏離預(yù)期。為了降低可行性研究過(guò)程中的不確定性，從而減少這種“偏離”，應(yīng)盡可能進(jìn)行廣泛細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，獲得充分的信息。特別是對(duì)于投資項(xiàng)目信息、時(shí)機(jī)選擇、區(qū)位條件、租售選擇等問(wèn)題。要通過(guò)充分調(diào)研把不確定性降到最低，以控制旅游地產(chǎn)投資過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

2、科學(xué)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。旅游業(yè)的落腳點(diǎn)是市場(chǎng)與客源，房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)也需要大量的顧客和業(yè)主，科學(xué)地進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是項(xiàng)目可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。對(duì)于旅游地客源的預(yù)測(cè)需要打破傳統(tǒng)的地產(chǎn)預(yù)測(cè)模型，重點(diǎn)考慮各影響因素包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游景區(qū)等級(jí)、城市綜合形象、景區(qū)吸引力、地產(chǎn)類(lèi)型、市場(chǎng)可進(jìn)入性、擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品等，根據(jù)多方綜合影響進(jìn)行多因素復(fù)合預(yù)測(cè)。因此，旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)需要進(jìn)行大量信息的搜集，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

3、合理資金測(cè)算。旅游地產(chǎn)是一項(xiàng)資金需求量很大的投資，如何科學(xué)合理地進(jìn)行資金平衡測(cè)算，進(jìn)行融資模式和方案的設(shè)計(jì)及操作，關(guān)系到整個(gè)投資資金鏈的延續(xù)。融資可行性方案必須考量國(guó)家貨幣金融政策以及自身承受能力，綜合考慮資金成本及時(shí)序要求，降低融資風(fēng)險(xiǎn)與成本。

4、完善后期管理。完整的項(xiàng)目管理是一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效果的重要保證，面向高端和較高端群體的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更是如此。對(duì)一些剛剛涉足此領(lǐng)域，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商，應(yīng)尋找具備相關(guān)資質(zhì)、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的旅游物業(yè)管理公司進(jìn)行后期管理。并通過(guò)行之有效的機(jī)制，促使物業(yè)公司嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和運(yùn)行成本相關(guān)信息披露制度，提高物業(yè)管理效率，降低空置率，有效控制和降低項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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