天津市房地產市場泡沫預警分析

常軍衛

[提要] 房地產行業的發展對推動經濟增長有重要意義。測量房地產市場泡沫的方法很多，本研究采用功效系數法，在對四類預警指標進行綜合評價的基礎上，進一步分析房價的影響因素，發現人均GDP、房地產造價和土地價格是影響房地產價格的主要因素。建議政府應加強宏觀調控力度，從源頭控制成本，加快經濟適用房和廉租房建設，以多渠道、多途徑促進房地產市場合理、有序、健康發展。

關鍵詞：房地產市場;預警指標;功效系數法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年12月10日

一、引言

房地產行業的發展對擴大內需、推動經濟增長有重要意義。2008年美國次貸危機后，我國政府為恢復市場信心，推出了“保增長”的目標，宣布在未來兩年中投資4萬億元的計劃，并出臺了一系列減免稅收、鼓勵居民理性消費的政策。但隨之而來的是房地產市場出現了過熱現象，并一度出現房地產泡沫。本研究利用東部天津市2005～2010年的數據，采用房地產泡沫預警指標功效系數法，試圖觀察分析天津市的房地產市場泡沫產生程度，并進而分析影響房價的主要因素，為合理抑制房地產泡沫提出可行性建議。

二、天津市房地產市場泡沫預警實證分析

國內外測量房地產市場泡沫的方法很多，主要有指標測量法、統計檢驗法、基礎價值測度法等。本研究主要采用目前學者們常用的功效系數法進行分析。功效系數法是根據多目標規劃原理，通過計算各指標滿意度程度，綜合加權測算被評估對象的綜合狀況的一種方法。

（一）預警性指標的選擇。測量房地產市場是否過熱，通常根據房地產的生產經營流程，選擇生產類、交易狀況類、消費狀況類和金融類四類預警指標作為評價標準，本研究分別以房地產投資增長率、商品房銷售額增長率、房價增長率和房屋貸款利率四項指標代表上述各類預警指標，選擇東部天津市2005～2010年數據為例進行分析。（表1）計算分析發現，2005～2010年天津市房地產市場各預警指標均出現了明顯的波動趨勢，其波動在2008年達到極值，該年天津市房地產投資增長達到頂峰，比2007年增長約4個百分點，接近30%，而其銷售額及房價卻出現了大幅下滑，到達谷底，尤其是商品銷售額比上年降低了16.30%，房價僅比2007年提高了3.50%。

（二）確定各項指標的不允許值和滿意值。每類指標其不允許值及滿意值的選擇需根據歷史統計數據，并參照相關標準進行確定。本研究結合歷年房地產投資增長率，確定房地產投資增長率占GDP的比重不應超過2，增長率為16.00%作為滿意值。為避免出現大面積空置房，商品房銷售額增長率應與商品房的竣工面積增長幅度一致，差異不大，因此將其滿意值定為15%，不應超過20%。通常，房價增長率不宜超過該市GDP的增長率，應低于城鎮職工年人均可支配收入的增長率，故房價增長率的滿意值設為10%，不允許值為歷年GDP增長率均值15.70%。同時，根據國內外經驗，將貸款利率的滿意值和不允許值分別定為6%和8%。

（三）功效系數值計算。本研究采用李偉哲等人提出的功效

根據公式（1）及結合歷史統計數據估計的不允許值和滿意值，計算的各預警指標的功效系數值如表2所示。（表2）

（四）綜合預警系數的計算。結合各項指標對房地產市場泡沫影響程度，分別確定各項指標的權重系數為0.3、0.5、0.1和0.1。根據公式K=∑WiYi測算各類指標的加權后的綜合預警系數如表3所示。（表3）通常，設定綜合預警系數K<60時表示發生房地產泡沫，K值越小則房地產泡沫越嚴重，當K<-100時顯示高度危險，而K>60則需根據房地產經濟運行的具體情況加以分析，或無預警或高度危險。分析發現，2005年后天津市的房地產市場出現了明顯的波動趨勢，尤其在2008年美國次貸金融危機后，受全球大環境的影響，其房地產泡沫也進入了高度危險級別。

三、天津市房價影響因素分析

結合文獻，本研究選擇人均GDP（x1）、人口密度（x2）、房地產造價（x3）、地價（x4）、貸款利率（x5）和通貨膨脹率（x6）等6項指標作為影響天津市房地產價格的主要因素，利用Eviews軟件進行回歸分析。表4是回歸結果及各指標的可決系數值R2。（表4）根據可決系數，分析可知，對房價影響有顯著統計學意義的變量包括人均GDP（x1）、房地產造價（x3）和地價（x4），相關系數達到了78%以上，其中人均GDP影響最大，而房地產造價和地價是推動房價上升的主要直接因素。

四、結論及啟示

通過對天津市房地產市場泡沫預警指標的分析及房價影響因素的探討，發現天津市2008年以來其房地產市場始終處于危險級別，而影響房價的主要因素除了地區的GDP水平外，最主要的是房地產造價和地價，即房地產的投入指標。為保證房地產市場合理、良性、健康發展，抑制房地產市場投機倒賣等行為，提出以下建議：

一是發揮政府的宏觀調控職能。利用利率等杠桿工具合理調節商品房的售賣，提高二套房及多套房的首付比例，防止囤房、倒賣等行為，減少空置商品房。加強法律政策的約束，完善房地產市場相關政策。同時，通過加強房地產開發稅收管理，合理調控商品房買賣行為。

二是從源頭上降低房地產成本，以抑制房價。政府應在建筑材料的成本、生產資料的價格上加以控制，降低房屋造價成本。同時，通過加強對土地資源的審批力度及競標監管，增加經濟適用房等保障性住房用地審批，從生產供應環節控制房價。

三是加快經濟適用房和廉租房建設。在目前我國房地產監管機制不完善、居民人均可支配收入不高、剛性需求較強的現狀下，貸款買房是居民購房的主要資金來源。合理調整銀行銀根，有利于抑制房地產投機行為。同時，進一步加大保障性住房建設，合理鑒定和識別低收入人群，解決低收入人群的基本住房問題，降低普通居民對商品房的需求，對于維護社會穩定、構建和諧社會有重要意義。

主要參考文獻：

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