城市經濟發展與商業綜合體的矛盾略談

蘇婧

[摘要]隨著城市化步伐日益加快，城市中的商業綜合體的發展日趨猛烈，這就導致城市經濟發展與商業綜合體之間出現了矛盾。其原因有商業綜合體本身過度開發的問題，也與地方政府為了財政和稅收收入，大肆引進商業綜合體有關。為了解決城市經濟發展和商業綜合體的矛盾，一定要充分而全面的進行考慮，注重地段的選擇，制定商業綜合體建設的規劃，再對商業綜合體引進。

[關鍵詞]商業綜合體；城市經濟發展；矛盾；分析

一、商業綜合體的概況

（一）商業綜合體的定義

商業綜合體這個概念最先被提出是來自于“城市綜合體”，其實商業綜合體是包括城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等等城市生活空間，然后將這三種以上的功能組合在一起，并且各部分之間存在一種相互依存，對彼此有益的能動性關系，從而形成一個具有多功能、高效率復雜而又統一的綜合體。

（二）商業綜合體的背景

商業綜合體最早出現于二次世界大戰之后，在這之后，經濟百廢待興，各個國家致力于發展本國的經濟，隨著經濟的慢慢復蘇，人們對生活方式有了更高的追求，人們的消費觀念也發生了改變，原來相對傳統的百貨商店等一類的商業建筑已經不能夠滿足人們的日常需求，人們由單一的購物方式逐漸開始向集消費、娛樂和休息為一體的新型消費方式轉變。因此也就導致了商業綜合體的出現。尤其是在近些年來，商業綜合體發展的速度迅猛，因為城市經濟發展迅速，人口逐漸的增多，土地資源開始變得稀缺，為了提高土地的利用率、滿足人們的多種需求和改善交通狀況，商業綜合體迅速興起。

（三）商業綜合體的特征

商業綜合體因為具有多功能性，能夠滿足人們的多樣式需求，所以表現出極大的生命力和廣闊的發展空間，并且因為規模比較大，功能比較全，城市綜合體儼然成為“城中之城”，商業綜合體的特征主要分為兩部分：

1.外部特征

（1）高可達性。商業綜合體大多都是位于城市交通比較發達和城市比較繁榮的中心區域，能夠與外界緊密的進行聯系，并且在信息網絡和交通網絡方面具有極大的優勢。

（2）密集性。商業綜合體所在的區域基本上都是高樓林立，這里往往都是城市的中心繁華地帶，因此這里人口比較密集，晝夜、工作日、周末人口都比較多，更因為這些不同的功能而形成了互補。

（3）統一性。商業綜合體的建筑風格都比較統一，一般都才采用內向封閉的建筑形態，建筑物的出入口基本都是靠近交通量比較多大的道路，并且入口的位置都比較容易辨認，利于顧客進入商場進行消費。

（4）多功能整合性。商業綜合體的整體設施都是一套完整的配套設施，基本都是集休息、娛樂、購物消費于一體。這種完整的配套設施對于顧客來說十分方便。

2.內部特征

（1）室內外空間大。商業綜合體的室內外空間都比較大，這樣可以很好的與每個城市的規模進行匹配，還可以與建筑功能進行匹配，這樣比較容易吸引人們的目光。

（2）景觀元素的融入。在進行商業綜合體的設計時，可以將現代的城市景觀元素融入到其中，例如可以選擇標志物、小品或者獨特的街道和一些植物盆栽等，利用這些手段使商業綜合體更具有魅力和更加的吸引人。

（3）高科技性。商業綜合體是處于一個城市的發達地段，因此可以將一些高科技的手段用于建設商業綜合體。

二、我國城市經濟發展的現狀分析

我國的城市經濟發展是在改革開放后才開始起步，近年來發展十分迅速。我國從城市規模來說可以分為五大類，分別是特大城市、大城市、中等城市、小城市和建制鎮。如果從行政等級上來說可以分為直轄市、副省級城市、地級市、縣級市和建制鎮。截至2014年，我國共有644個城市，包含港澳目前有四個直轄市，2個特別行政區，283個地級市和374個縣級市，這些城市是我國經濟發展重要的一部分，也是促進經濟發展的中堅力量。

自改革開放而來，在中國特色社會主義市場經濟環境的條件下，我國的經濟正在蓬勃有力地發展著，無論是工業生產、外貿進出口、房地產業還是固定資產投資、財政收入等方面都取到了比較好的成果。盡管我們經歷了金融危機，但是在整體基礎上我國的城市經濟還是在平穩的發展著，物價總水平基本穩定，就業狀況也符合預期，人們的收入和消費水平在逐步的提高。

三、城市經濟發展與商業綜合體的矛盾

（一）城市綜合體數量大幅度增加、市場飽和

根據我國在2014年發布的《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》中得出的結論是我國大部分城市的商業綜合體數量較多，并且還有大幅度增加的趨勢。2015年，我國的一線城市和二線城市超過3.3億平方米。到2015年下半年，商業綜合體的存量面積又開始大幅度增加，根據調查結果顯示，有可能增加到3.7億平方米左右，等到2016年以后，商業綜合體的總面積就有可能會達到4.4億平方米左右。2015年，我國的商業綜合體大約是1000個左右，比去年商業綜合體的數量增加大約15%左右。預計到2016年下半年就有可能達到1100個左右。由此可見，我國的一線城市和二線城市的商業綜合體的增長幅度十分驚人。商業綜合體的增長趨勢愈演愈烈，不僅是我國本土的投資商比較看好商業綜合體的發展，外資也對我國的商業綜合體的發展趨勢十分看好，紛紛不惜花重金購買，尤其是對我國一線城市的商業綜合體的關注和開發。外資一旦發現國內有比價好的商業投資項目，就立刻進行談判收購。

商業綜合體的發展是城市經濟發展的必然產物，這種趨勢勢不可擋，商業綜合發展改善了城市的交通環境狀況，提高了土地資源的利用率，并且完善了城市建設的功能，滿足了人們對消費的需求。中國以萬達為代表的商業綜合體的開發，迅速推進了中國商業綜合體的發展，投機商選擇城市的黃金地段進行商業綜合體的開發，對于二線或者三線城市的發展，也有一定的重要意義。但是大規模的進行商業綜合體的開發，會使這個城市的市場飽和，超過這個城市所能夠承載的消費程度，這就會導致城市的經濟發展速度和人們的消費需求無法跟上商業綜合體迅速發展的趨勢。商業綜合體大規模的開發，一旦超出城市難以承受的范圍，就不會再促進城市的經濟發展，而是在商業綜合體的背后出現巨大的商業風險。例如現在很多城市都有一些商業店鋪寫著出租出兌還有一些完全就是空著，這都是商業綜合體大幅度開發造成的后果。在商業綜合體無比繁華的背后，也隱藏著不可估計的風險。

（二）難以為商業綜合體開發提供有利的支撐

近年來，由于房價增長速度快，導致人們很難承擔房價。所以國內開始對房地產市場進行打壓，在這種國家施壓的情況下，房地產商將住宅房地產向商業房地產轉型。房地產商進行商業房產的開發，能夠讓資金的運轉速度加快，資金可以快速的回流。因此房地產商為了這一大優勢，大規模的開始進行商業綜合體的開發，在這種情況下開發出來的商業綜合體，缺乏相應完備的配套措施，這樣的商業綜合體不僅不能夠為城市的經濟發展貢獻力量，更非常有可能成為城市經濟發展的阻礙。其實這種商業綜合體大規模開發情況的出現，與中央政府的政策和地方政府大量的引進商業投資項目有關系，地方政府為了增加當地的財政和稅收收入，對于引進商業綜合體的項目來者不拒，這種大規模的引進，并不適用于本地的經濟發展。因為地方政府在過度引進商業綜合體時，忽略了支撐商業綜合體發展的就是本地城市人民的消費水平和消費需求，這就促使引進來的商業綜合體難以獲得有利的支撐。從上述內容中不難發現，一個城市商業綜合體的發展離不開當地城市的經濟發展水平，如果這個城市的經濟水平，無法為商業綜合體提供強有力的支撐，那么這個城市的商業綜合體很難得到較大的發展。所以面對商業綜合體大規模開發的問題，房地產商和地方政府都應該謹慎行事，不可隨意冒進。

四、解決城市經濟發展與商業綜合體矛盾的方法

（一）注重地段的選擇

在商業綜合體開發的問題上，首先最需要做的就是對地段的選擇，尤其是對一線城市來講，可以在老地段的商業綜合體的基礎上進行翻新，重新投資建設。并且要注意這個地段的發展空間和資金投入的問題。一定要建立與之相配套的商業綜合體的營銷策略，充分的保證商業綜合體能夠可持續的發展。在二線或者三線，甚至是四線城市的商業綜合體，也要選擇整個城市的中心地段進行開發構建，而且要注意建設的商業綜合體是否能與本城市的經濟發展水平相匹配，不可冒失開發，一定要穩抓穩打，一步步的進行商業綜合體的有效開發，并制定一定的風險措施來對商業綜合體進行保護。

（二）制定商業綜合體建設的規劃

除了對商業綜合體的地段進行選擇之外，還要做好商業綜合體建設的規劃，首先要調查和了解整個城市的經濟發展水平和人們的消費需求，還要考察這個城市的交通規劃、土地資源使用政策以及政府對商業綜合體開發的相關政策等，這樣有利于對整個商業綜合體進行準確的定位和分析。對將來商業綜合體健康向上的發展有著積極的作用，同時還能降低風險。近年來，根據調查研究，可以發現每個城市的商業綜合體都與交通規劃緊密相連，繁華的商業綜合體一般都位于交通比價發達的地帶。

五、結論

綜上所述，可以發現城市經濟發展與商業綜合體出現矛盾的原因，一方面是源于商業綜合體本身過度開發的問題，另一方面也有地方政府為了財政和稅收收入，大肆引進商業綜合體有關，因此為了解決城市經濟發展和商業綜合體的矛盾，一定要充分而全面的進行考慮，然后制定具體的方案，對商業綜合體引進，不可為了表面的繁榮而忽略背后隱藏的危機。