中國(guó)樓市將迎來(lái)新一輪調(diào)整

雒招霞

一線城市近日爆出收緊房貸的傳聞，從而造成樓市成交量暴漲；部分二線城市連日來(lái)陸續(xù)出臺(tái)樓市限購(gòu)新政，這一系列的市場(chǎng)反應(yīng)均表明，中國(guó)樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席

要說(shuō)今年什么最火，那絕對(duì)是樓市！不管是北上廣深這些一線城市，還是被稱為樓市新“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州二線城市，均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升銷售火爆場(chǎng)面，甚至部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)了一線城市。

一線城市調(diào)控政策要出臺(tái)？

近兩日，北京和上海兩個(gè)城市的樓市很瘋狂。原因是瘋傳調(diào)控政策要出臺(tái)了。

北京的調(diào)控政策是遏制商改住項(xiàng)目和嚴(yán)控商住市場(chǎng)，政府不再供給新增商住用地，“也不會(huì)再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”。

更有消息稱，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。

京城樓市的商住調(diào)控收緊已經(jīng)箭在弦上，炒房客們?cè)缫殃P(guān)注。于是各地投資客聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛殺到北京搶購(gòu)商住項(xiàng)目，成交量暴漲。同樣的局面幾乎同時(shí)在上海上演。

最近上海將采取嚴(yán)厲限購(gòu)限貸政策的消息也在網(wǎng)上瘋傳。傳言稱，上海市政府將收緊銀行貸款政策，以控制土地融資，同時(shí)考慮調(diào)整購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房認(rèn)房又認(rèn)貸。尤其是政策調(diào)整還包括：首套房首付比例提高至五成，凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成。

受傳聞?dòng)绊懀只判再?gòu)房潮迅速蔓延，上海各大房屋交易中心水泄不通。8月24日成交778套，25日918套，26日990套，27日1056套，8月28日成交量達(dá)1267套，再創(chuàng)新高。更有甚者，假離婚買房的現(xiàn)象猛增，于是就出現(xiàn)了民政局限號(hào)離婚的一幕。

上海市住建委8月29日回應(yīng)稱，沒(méi)有研究過(guò)所謂樓市新政，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行3月25日發(fā)布的相關(guān)政策，保持本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，上海部分區(qū)域的民政局門前仍擠滿前來(lái)辦理離婚的市民。

那么，一條樓市傳言為何引爆了上海的假離婚潮？記者了解到，按照上海樓市現(xiàn)行政策，上海戶籍單身人士可以購(gòu)買一套住宅，非單身人士可以購(gòu)買兩套住宅，但第二套需按照二套房政策來(lái)執(zhí)行（二套房普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成）。在這樣的政策下，一些人采用通過(guò)離婚將名下房產(chǎn)劃歸夫妻一方，然后另一方恢復(fù)單身身份，再購(gòu)房可以按照首套房政策的辦法來(lái)規(guī)避高首付，并能享受支持剛需購(gòu)房的利率優(yōu)惠。

傳言影響為什么這么大？今年3月上海出臺(tái)的調(diào)控政策，給人們留下了深刻的心理陰影。“3·25新政”出臺(tái)前已經(jīng)有各種傳聞，但不少人不相信，最后突然失去了購(gòu)房資格，經(jīng)歷了這一次的“慘痛教訓(xùn)”，大家便都寧可信其有了。隨著各種調(diào)控傳聞的不斷被放大，上海離婚買房也進(jìn)入了白熱化的與時(shí)間賽跑的放量沖刺階段。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從購(gòu)房者的心理來(lái)看，比較房?jī)r(jià)上漲和房貸收緊兩個(gè)方面，房貸收緊帶來(lái)的“傷害”更大。因?yàn)閭餮?月1日要出臺(tái)政策，所以這個(gè)時(shí)候確實(shí)會(huì)出現(xiàn)部分恐慌性購(gòu)房的做法。

二線城市密集再出限購(gòu)新政

隨著一線城市樓市限購(gòu)政策的收緊，今年上半年部分二線城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升銷售火爆場(chǎng)面。被稱為新“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超一線城市。8月9日合肥發(fā)布史上最嚴(yán)限貸政策，8月11日，同為樓市“四小龍”的蘇州和南京也發(fā)布了樓市新政。蘇州重啟限購(gòu)，南京提高二套房首付比例。8月31日，廈門正式發(fā)布重啟限購(gòu) ，9月5日起，對(duì)三類居民家庭限制買房。

據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局消息，經(jīng)市政府研究，我市自9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：

一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

三、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)；存量住房（二手住房）買賣以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。政策有效期至2017年12月31日。

二線城市為什么紛紛開(kāi)始或者重啟限購(gòu)措施？全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌評(píng)論稱，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)（走勢(shì)）是供求關(guān)系決定的，供給側(cè)的改革不是一蹴而就的，需要有個(gè)過(guò)程，比如廈門要增大供應(yīng)量，那么土地要準(zhǔn)備，有個(gè)建設(shè)的周期，而限購(gòu)政策呢（效果）馬上就可以反映出來(lái)。

當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我建議要平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不僅要從我們歷來(lái)所做的需求側(cè)著手，比如限購(gòu)啊、限貸等等，而且還應(yīng)該更主要從供給側(cè)著手。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或劇烈波動(dòng)。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席。空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。與此前相比，本輪周期市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間更長(zhǎng)，但市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點(diǎn)城市不僅占全國(guó)市場(chǎng)份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強(qiáng)，因此，本次全國(guó)樓市調(diào)整及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較顯著。