房地產眾籌模式發展探析

文/杭東

房地產眾籌模式發展探析

文/杭東

近年來，我國大多數房地產企業有融資渠道單一、融資成本高、融資風險大等問題。2015年，李克強總理在國務院常務會議中強調：以眾籌促融資，發展實物、股權眾籌和網絡借貸，有效拓寬融資新渠道。眾籌融資的出現將成為房地產行業新興的融資模式，對于房地產企業來說，可以緩和當前融資形勢。房地產眾籌最早出現在美國，最開始將眾籌概念與房地產業相結合的，是2012年8月成立的 Fundrise網站。房地產眾籌，是指在互聯網眾籌平臺上多人投資一處房產，共同擁有并且共同獲得房產收益的過程。眾籌平臺作為房地產企業的一個媒介，在項目開發建設的環節可以起到籌集資金的作用，使投入成本降低，實現真正意義的輕資產運營，也可在銷售、運營和服務環節提供支持，并且還可提前鎖定意向客戶，投資者可以在高度知情和主動參與的基礎上增加投資收益。

本文以通過眾籌這一新興策略來完成房地產行業的輕資產運營從而實現多方共贏的目的為出發點，主要探討我國房地產眾籌的發展模式，總結出四種模式并對其進行分析評價。

一、房地產眾籌模式

我國目前眾籌的形勢，可分為兩個維度：從房地產企業的角度來看，房地產企業眾籌目的是一個維度，分為項目去化以及融資開發這兩類；從投資者角度來看，眾籌投資者參與動機是另一維度，分為投資理財和購房消費這兩類。把這兩個維度兩兩交叉合并，形成了融資開發型、開發理財型、營銷推廣型、運營理財型這四種我國房地產眾籌的主要發展模式。

（一）融資開發型

特點：開發商可以得到開發建設資金，投資者可以得到房屋產權。具體又可以細分成兩類。

1.定向式。面向特定的合作投資人進行眾籌，一般是在立項或拿地前進行。開發商對合作單位的篩選條件通常比較嚴格：一是在定向拿地方面的影響力足夠強；二是員工具有大量的購房需求。投資者的收益主要來源于開發商給的較高的價格折讓，代價是投資者要在拿地之前支付幾乎所有的買房資金，在這個過程中開發商只獲得管理收益作為回報。

優點是完成認籌的時間較早，通常是在拿地前。開發商籌集到較多的資金，使其在開發建設環節中自有資金的投入量減少。但這種模式不確定性較強，無論是對開發商還是投資者來說，風險都較大。

2.非定向式。面向大眾投資者進行眾籌，一般是在項目拿地后建設前進行。為了使項目的負債率有所下降，在項目的建設環節提供須略低于成本的資金，并且可對購房意向人群提前進行充分了解。債權、保險等金融產品成了眾籌項目的包裝，再加上特定的產品設計，可避免投資者與開發商進行溝通，從而躲避集資建房的法律風險。由于投資者要在預售前付清全部的房屋款項，所以參與門檻很高。投資者作為“微開發商”，可以參與到項目前期設計、社區設施配套中，提出關于項目的意見，進而實現房地產的產品“定制化”。

投資者的收益主要是前期眾籌中標的價格會低于樓盤在銷售中的價格，即房價差是其主要的獲利渠道。對開發商而言，這種模式降低了融資、銷售階段的成本，不僅得到了收益，還搶先鎖定了購房顧客群體。

（二）開發理財型

特點：開發商可以得到開發建設資金，投資者可以得到投資理財收益。

投資者必須充分認同開發商從項目前期規劃——開發建設——招商運營這一整個階段的商業模式。一般來說，這種模式門檻較高，產品持有期較長。眾籌產品需要依托基礎資產而推出，例如“穩賺一號”的基礎資產就是萬達廣場，募集來的資金投入只進行出租而不出售的萬達商業地產，投資者獲得商鋪租金以及物業增值收益。對于開發商來說，這解決了在開發建設環節融資困難的問題。

（三）營銷推廣型

特點：開發商可以進行項目去化，投資者可以獲得房屋產權。具體又可以細分成四類。

1.預先團購式。通常是在項目預售前舉行眾籌。當項目符合國家規定的房屋預售條件時，投資者可以使用通過眾籌而享受到的優惠購房資格期權，來交付全部房款，用較低的價格來購買房屋的產權，投資者會獲得購房補貼以及現金收益。

2.抽獎式。為了吸引客戶，只有項目得到國家頒布的預售證時才能開始營銷。參與門檻很低，運用抽獎方式，用可能得到的高收益來吸引更多的投資者加入進來，實現擴大營銷活動影響以及炒熱樓盤的效果。

3.彩票式。與抽獎式的營銷動機相同，只有項目得到國家頒布的預售證時才能進行營銷。參與門檻很低，憑借彩票形式可能帶來的高收益，達到擴大影響力、積累人氣的目的。

4.拍賣式。只有項目得到國家頒布的預售證，才可以通過投資者互相競價的方法來判定投資者對樓盤定價所能接納的范圍。參與門檻很低，利用拍賣方式，提高了公眾參與度，為樓盤蓄積了人氣。參與的所有投資者都可以獲得收益，同時可以獲得優惠購房折讓以及拍賣帶來的收益分成。

（四）運營理財型

特點：開發商可以進行項目去化，投資者可以獲得投資理財收益。

運營理財型的眾籌方式的實質是開發商依靠眾籌讓多個投資者持有物業產品，從而使每個投資者的投資資金減少，進而改善資金現金流，實現項目去化的目的。也就是說：開發商可以依靠很高的售價得到資金并獲得長期管理資產的費用；投資者也可以通過投資金融產品得到一定的物業權益，從而得到期內的物業增值和租金收益。雖然這類眾籌參與的門檻較高，但是產品持有期很長。

二、總結

開發理財型和運營理財型眾籌十分相似，開發商需要通過價格折扣得到眾籌帶來的高收益，同時，成功完成眾籌的關鍵是具備優良的基礎資產，因此面臨嚴峻的市場監管風險，目前在國內無法大規模實現；營銷推廣型的眾籌方式目前能夠達到營銷去化的良好效果，擁有較高的投資者關注度，但它并沒有體現眾籌融資的本質，因此也不可能變成未來房地產眾籌的主要形式；融資開發型眾籌在很大程度上可以顛覆房地產開發的傳統模式，也許會成為房地產企業由重資產運營向輕資產運營轉型的實現路徑。

（作者單位：杭州市房地產經濟學會）