新西蘭競價買破房

尚福強(qiáng)

老房多多

我來新西蘭3年了，先在奧克蘭讀完學(xué)位，畢業(yè)后在惠靈頓找了一份政府部門的工作，所以就從奧克蘭搬家到惠靈頓。

近幾年，新西蘭的房價飛速上漲。從2012年開始，奧克蘭的房屋中位價從50萬新西蘭元，已飆升至百萬。惠靈頓過去七八年房價變動不大，從去年起，在奧克蘭房價帶動下也開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢。安居才能樂業(yè)，我決定買房。

新西蘭人有個“1/4英畝夢”，即1000平米的土地加獨(dú)棟房屋。能夠?qū)崿F(xiàn)購買這么大地塊外加房屋的人并不多。新西蘭60%的家庭擁有房產(chǎn)物業(yè)，40%的家庭租房住。大部分有房家庭的房屋是獨(dú)棟住宅，地塊400平米或600平米左右。在房價上漲壓力之下，新西蘭的住宅擁有率一直在下降。

我不喜歡公寓，希望能買到獨(dú)立房屋，但預(yù)算有限。所以，我買房的策略是“好區(qū)破房子”，買下來后自己裝修改造。

國內(nèi)是新房二手房兩分天下，新西蘭則以舊房買賣為主。有些房子甚至可以追溯到1900年代。新西蘭土地私有且自由買賣，有些人就自己買地建房子。我買房是為了能立刻進(jìn)住，就只看了現(xiàn)房。現(xiàn)房不管新舊都是帶裝修的。

一開始，我只看房齡在1970年代以后的房子，后來才知道，越老的房子使用的木料越好，反而比新房子更結(jié)實(shí)。

新西蘭的獨(dú)棟房子帶花園、后院和車庫。和國內(nèi)大部分的鋼混結(jié)構(gòu)建筑不同，這邊的房子大部分是木建筑。我問朋友為什么，朋友笑著說是因?yàn)槟静谋阋耍摻钏嗪痛u瓦都需要進(jìn)口，太貴。新西蘭是地震多發(fā)國家，木結(jié)構(gòu)比磚瓦房有更好的抗震性。前幾年基督城連續(xù)發(fā)生兩次7級大地震，木房子基本沒有人員傷亡，而磚混結(jié)構(gòu)的電視大樓倒塌，造成了重大傷亡。

競價買“壞”房

新西蘭房屋買賣大部分通過中介。中介一般會把房源放到網(wǎng)上，然后安排開放日——中介或房主預(yù)先把房子打掃擺設(shè)好，周末某個時間向看房人開放。

有的房子不設(shè)開放日，買房人得提前預(yù)約看房。通常夏季才是房產(chǎn)旺季，我10月份開始看房，以為人不多，結(jié)果每次都是一群人，有的當(dāng)場就拍板，有的過幾天我打電話問，也賣出了，火熱程度雖不比國內(nèi)排隊(duì)搶房，也差不太多。

每個人看房子關(guān)注點(diǎn)不盡相同，除了布局和采光，大都會看兩個地方：廚房和衛(wèi)生間。廚房主要看是否開闊，設(shè)備是否齊全。衛(wèi)生間一是看數(shù)量，二是看整潔程度。一對和我同行的夫婦，首先看的就是衛(wèi)生間，他們孩子多，早上一家人經(jīng)常爭衛(wèi)生間，不方便。他們要求房子至少有兩個衛(wèi)生間，最好主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間。

講究一點(diǎn)的看房客會看房屋底下，檢查地板下方是否做填充。這層填充能防潮保溫，對房子的舒適性十分重要。天花板上也要做填充。新西蘭天氣溫和濕潤，很容易發(fā)潮生病。

我每周都去看房，3個月里看了50多棟房子，最后看中了一處1959年的獨(dú)棟單層三室兩廳，使用面積90多平方米，堅(jiān)固，采光好。這個房子位于街角，地塊600平方米，交通方便，離超市也不遠(yuǎn)。因?yàn)榉恐鞫嗄晡丛蚶恚孔訝顟B(tài)很差，能壞的都壞了。即便如此，當(dāng)天還有一群人前來看房。

新西蘭房產(chǎn)交易方式最常見的是明碼標(biāo)價，先到先得，其次是拍賣，公開喊價，價高者勝出，或者價格面議，還有投標(biāo)競價。我看中的房子不在此列，屬于最不利于賣主，卻最有利于買主的一種，是市場上不太常見的“抵押拍賣”。原房主還不上房貸，房屋被收回。抵押拍賣一般價格便宜，但房屋狀態(tài)差，過戶手續(xù)復(fù)雜。從拍賣到成功交割要好幾個星期，若房主拒絕搬離，甚至故意破壞房屋，損失都由買家承擔(dān)，而且要申請法庭驅(qū)逐令才能把房屋收回。

為了從容應(yīng)對拍賣，我提前請了建筑師對房產(chǎn)做了查看，又到政府機(jī)構(gòu)查閱了房產(chǎn)注冊信息和估價情況。

房產(chǎn)拍賣在中介公司舉行。當(dāng)天現(xiàn)場座無虛席。房產(chǎn)的政府估價在25.5萬，這也是我的心理價位。拍賣開始前，拍賣師先介紹了房產(chǎn)情況和拍賣規(guī)則，然后宣布開拍。大廳里的火藥味越喊越濃，從19.5萬開始，一路加價到25萬后，大部分人離場觀望，就剩下我和一對印度夫婦。我喊出25.5萬后，對方喊出了26萬，來都來了，差5000塊離場，我如何甘心？一咬牙喊到26.2萬。誰料半路殺出個電話買家，喊到26.3萬。我黯然離場，只是車還未出停車場，中介就打電話說第一買家退出，我出價排名第二，房子是我的了。

買房關(guān)系戶

整個購房過程中涉及到很多專業(yè)服務(wù)，有幾種人絕對不能少。第一是房貸顧問。房貸顧問服務(wù)于購房者，他們會給購房者提供房貸咨詢，與不同銀行談判利率，提供相同區(qū)域房產(chǎn)交易信息等。在新西蘭辦房貸，銀行一般會提供部分現(xiàn)金返利。

第二是律師。從出價，核查房產(chǎn)權(quán)屬、法律文書，辦理房貸，到最后交割都少不了律師。特別是最后交割，一手交錢一手交貨都由買賣雙方的律師完成。律師收費(fèi)也是所有服務(wù)中最貴的。

第三是建筑師。建筑師并不是指職業(yè)建筑師，而是有建筑經(jīng)驗(yàn)的人，他們主要負(fù)責(zé)檢查房屋質(zhì)量和狀態(tài)，并出具報(bào)告。買房人出價的時候一般會附有條件，“需要經(jīng)建筑師核查質(zhì)量并達(dá)到滿意程度”才能成功交易。

第四是房產(chǎn)中介。新西蘭大部分房屋交易都通過中介，少數(shù)由房主私下交易。所有房產(chǎn)交易涉及人里我最不喜歡的就是房產(chǎn)中介，他們不是為買房人服務(wù)，也不是為賣房人服務(wù)的，他們是為了賣出高價，抽取傭金服務(wù)的。

最后，你永遠(yuǎn)見不到的人，可能就是房屋的主人了。

新西蘭的房產(chǎn)管理制度源自英國，對房屋的規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)、翻新都有明確規(guī)定，每個環(huán)節(jié)都要申請批準(zhǔn)或備案，具體執(zhí)行由市議會負(fù)責(zé)。市議會級別相當(dāng)于國內(nèi)的“區(qū)政府”，但形制相當(dāng)于“街道辦事處”。

在房屋買賣過程中，有兩份重要文檔需要從市議會取得。一個是“權(quán)屬注冊證明”，即房屋產(chǎn)權(quán)官方記錄。新西蘭沒有房產(chǎn)證，這份產(chǎn)權(quán)記錄是確定房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、抵押和限制條款都會出現(xiàn)在這張記錄上。比如我房子的產(chǎn)權(quán)記錄就寫明了抵押貸款情況，同時注明“地塊邊界3英尺內(nèi)不得建設(shè)建筑物”的限定條件。

第二份文檔是“土地信息備忘”。這份文檔包含了房型圖、排水管線、地質(zhì)信息、大修改建等所有記錄。如果房屋實(shí)際情況與記錄不符，就可能需要補(bǔ)辦申請，甚至被迫改造房屋。

新西蘭沒有房屋交易稅，但最近兩年出現(xiàn)了不少外國買家，政府自2015年10月出臺措施，規(guī)定兩年內(nèi)非自住房屋出售要按消費(fèi)稅繳納。這對自住房屋買賣來說，幾乎沒影響。

房主需要根據(jù)房屋的政府估價每年繳納房產(chǎn)稅，用于支付市議會轄區(qū)內(nèi)道路、供水、排水、垃圾處理和諸如圖書館之類的公用設(shè)施費(fèi)用。

拍賣會結(jié)束后3個星期后，我接到律師電話，說交易完成。我從中介手里拿到鑰匙，在新西蘭有了家。