我國不動產家族信托的法律障礙分析

周鵬?程倪佳

摘 要：從我國大陸地區現有的有關家族信托設立運作的實踐經驗來看，基本上都集中于委托人直接以現金的形式設立，以股權、不動產形式設立家族信托的幾乎沒有，究其原因是不動產家族信托業務在我國實踐中存在法律上的障礙，信托登記制度的缺失及不動產轉移過程中的稅費問題是最關鍵的兩個方面，本文對設立不動產家族信托存在的法律障礙進行分析，希望能為法律環境的完善提供借鑒。

關鍵字：不動產；家族信托；信托登記

1 不動產家族信托的相關概念存在爭議

在我國由于信托行業內沒有一個統一的分類標準，這就導致信托領域名稱混亂，在理論研究中同樣一個名稱可能有不同的含義，這很容易導致信托研究中理論和實踐的混亂。筆者在閱讀相關文獻過程中就曾遇到“不動產信托”“房地產信托”“房地產資金信托”“房地產資產信托”等概念，相關文獻中不但對這些概念的解釋存在爭議，對相關隸屬也存在爭議，有人認為不動產信托等于房地產信托，有人認為房地產信托是不動產信托的下位概念，還有人認為不動產信托是房地產信托的下位概念等同于房地產資產信托等等。筆者通過閱讀得出自己的觀點即：不動產信托是一個大的概念，廣義的不動產信托按照信托種類不同可分為土地信托和房地產信托，而房地產信托又有兩層含義：一是房地產資產信托即委托人以房地產為信托財產而設立的一種實物財產信托。二是指房地產資金信托，即指的是資金運用于房地產開發的資金信托；狹義的不動產信托即房地產資產信托。本文所研究的問題便屬于房地產資產信托領域，在本文中，為表達方便，姑且將委托人以房地產為信托財產而設立的家族信托稱為不動產家族信托。

信托分類的不統一導致的亂象后果非常嚴重，不但影響學術領域的研究還會阻礙中國信托行業的發展，目前信托分類的不統一已經成為該領域發展的主要障礙之一，推動該領域概念的統一化、標準化非常緊迫。

2 不動產家族信托的管理相對復雜且成本較高

不動產家族信托的標的物是不動產，不動產在家族信托設立后還涉及到未來可能出現的拆遷置換、后續維護及合理利用等問題，一旦信托公司涉足不動產家族信托領域就需要新建該領域的業務團隊，這個團隊不僅需要對不動產進行經營打理使其增值，而且面臨不動產分散經營的挑戰，一旦有限的不動產分散在世界各地，信托機構就要為此付出巨大的經營成本。可見，設立不動產家族信托比單純的以現金方式設立的家族信托遭遇的法律問題復雜得多而且信托機構對其付出的管理成本較高，利潤率相對較低。除此之外國內信托公司在不動產經營領域也存在經驗不足的問題，這些問題也都成為阻礙該領域發展的因素。

3 信托登記制度缺失阻礙該業務的發展

我國《信托法》第十條規定：設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記，我國《物權法》規定不動產需要辦理登記手續，然而我國沒有完善的具有可操作性的信托登記制度。鑒于實踐中無法實現不動產的信托登記，如果想要不動產家族信托業務生效則需要到房地產管理部門辦理房地產變更登記手續，這樣的程序等同于委托人與信托公司辦理了不動產登記過戶手續，這個過程要繳納增值稅、契稅、印花稅等費用，這不但與立法初衷相悖，而且不可避免的造成委托人成本提高。

在立法本意上信托財產具有獨立性。具體來說，信托財產雖然來源于委托人，但依法不屬于委托人。雖然置于受托人名下，依法也不屬于受托人，受托人只是按照委托人的意思管理信托財產，而一旦按照《物權法》中的規定辦理不動產的登記變更，則直接變成了不動產的買賣，與信托法理念相悖。

如果市場上都按照登記過戶程序來實現不動產家族信托的登記，則意味著家族信托的財產中不動產數量越多、價值越大涉及的稅費也就越高，這會讓擁有大量不動產的高凈值人群對我國領域內的不動產家族信托業務望而卻步。除此之外，我國正在進行不動產的統一登記，未來還會對房地產征收房產稅。如果不動產家族信托都是以房屋買賣過戶的方式實現登記，則會使原本應屬于信托登記的房產與不動產統一登記的房產相混淆。

信托登記制度的缺失成為發展不動產家族信托最大的絆腳石，這也是為何我國目前的家族信托只局限于以資金形式設立，而沒有以股權或不動產為標的而設立的家族信托。

4 信托稅收體制存在問題

上文講到在沒有具體可操作性的信托登記制度的情況下，如想設立不動產家族信托，只能通過過戶的形式將不動產轉移到受托人名下，這期間國家要收取大量的稅費，這些費用明顯與不動產家族信托的實質不符。因為在不動產家族信托設立過程中將不動產轉移到受托人名下就是為了使家族信托能夠成立的一步，是受托人管理處分不動產的必要條件，是一種應技術要求而為的轉讓行為，委托人和受托人并未因此而獲利。在此階段征稅與現行信托稅收體制與形式轉移不課稅原則以及實際受益者課稅原則相悖，但在我國目前的稅收制度中，稅務機關會將此種行為認定為轉讓行為進而征稅。

筆者認為稅款應在家族信托相關的運營過程中和相應的分配階段進行收取，具體來講：第一、在信托運營中（投資管理階段）作為信托標的的不動產有原值和增值兩個部分，國家應對不動產增值部分（包括房價自然增值及對不動產經營管理所得的收入）進行征稅。第二、在信托財產包括所得收益分配過程中進行征稅。

5 現階段我國房地產限購政策對其存在影響

目前，在我國以北、上、深為代表的一線城市存在限購政策，鑒于部分二線城市樓市的火爆，部分二線城市在限購政策上也有進一步收緊的可能。所以在整體上我國房地產限購政策存在不確定性，這給不動產家族信托的發展造成一定的阻礙。因為鑒于限購城市的限購政策，有些家族信托的委托人希望信托機構以機構的名義來為其持有其房產從而規避限購政策。如果存在這種情況，應認定該代持協議有效還是無效，法律上沒有明確的規定，為此，現階段設立不動產家族信托存在規避限購政策的嫌疑，作為受托人的信托公司不愿為此承擔過多的風險。

上文對我國不動產家族信托的法律障礙進行了初步分析，重點對現階段信托登記制度缺失的情形下，通過“交易過戶”間接達成信托登記的情況進行了分析，通過分析得出不動產家族信托領域不能以“交易過戶”程序代替真正的信托登記制度。我國應從信托登記制度著手進而逐步解決不動產家族信托的法律障礙。

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