德國租房享受與買房一樣保障

德國租房享受與買房一樣保障

德國柏林街頭，一棟房子上懸掛著房屋出租的聯(lián)系方式。

6月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》。意見指出，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

其中提出，到2020年，形成完善的住房租賃市場(chǎng)體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士指出，一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般由房屋買賣市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)兩大部分組成。從國外經(jīng)驗(yàn)看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場(chǎng)份額，很多居民一輩子租房。

尤其是近年來，一線城市以及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)不斷高企的情況下，一些中低收入階層以及進(jìn)城務(wù)工人員越來越難以在城市中立足。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，在我國，“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展，租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。

但是，像美國、德國等發(fā)達(dá)國家則都擁有比較成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的住房租賃政策。

其中，德國就以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制而著稱。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場(chǎng)份額。

另外，據(jù)全球領(lǐng)先的國際中文房地產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，美國租房與購房年齡分布顯示，30歲以下居民中有51%為租客，33%擁有住宅。

通過對(duì)德國等西方國家租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀、制度的探索，或?yàn)橹袊赓U市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)模板。李宇嘉對(duì)此總結(jié)了四點(diǎn)有關(guān)德國租賃市場(chǎng)管理的實(shí)踐。

首先，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會(huì)住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。

其次，德國租賃市場(chǎng)具有公共屬性，機(jī)構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機(jī)構(gòu)房源（410萬套）占22%。

再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會(huì)通過嚴(yán)格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對(duì)居民將房屋通過Airbnb平臺(tái)投入旅游短租，減少長(zhǎng)租供應(yīng)，突破租金控制，德國發(fā)布一項(xiàng)新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。

最后，德國對(duì)其他租賃權(quán)益的保障也很細(xì)致。一是對(duì)“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；二是中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；三是德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。

據(jù)了解，長(zhǎng)期以來，由于德國實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因此，有關(guān)專家認(rèn)為，出租房市場(chǎng)中的房屋質(zhì)量良好，租房者的社會(huì)階層較高是德國房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。

從德國經(jīng)驗(yàn)看，1998年房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇表示，我國的住房租賃市場(chǎng)仍比較薄弱，不僅市場(chǎng)規(guī)模小，而且還存在結(jié)構(gòu)性問題。

某研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，北京、上海、深圳等特大型城市住房租賃市場(chǎng)日益活躍，在住房限購限貸等調(diào)控政策的背景下，正成為這些城市在住房買賣市場(chǎng)之外的一個(gè)住房供給渠道，但市場(chǎng)交易不規(guī)范、缺乏系統(tǒng)、完善的監(jiān)管制度與體系等問題制約了我國租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

孟曉蘇指出，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也受到人們住房觀念的影響，人們的傳統(tǒng)觀念認(rèn)為家庭解決住房問題就要買房。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和住房形勢(shì)的發(fā)展，人們的這種觀念很快就會(huì)轉(zhuǎn)變。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯緩還有住房制度的因素，現(xiàn)行租房制度存在著諸多問題，比如缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定性，房東可能隨時(shí)終止租賃合同；也無法按照居住者的意愿進(jìn)行裝修與維護(hù)，因?yàn)榉孔硬皇亲约旱?。未來發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要在住房制度設(shè)計(jì)上避免現(xiàn)有的租房中的問題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補(bǔ)貼等措施，鼓勵(lì)出租方根據(jù)租房者的需要，采用長(zhǎng)期合同進(jìn)行租賃。（本文編輯馮京津）