房企國內上市變數陡增多元融資延緩債務高壓

房企國內上市變數陡增多元融資延緩債務高壓

公開資料顯示，2015年65家重點房企有息負債總額為32300.85億，平均有息負債為496.94億。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由于重點城市樓市火爆，企業加快布局，資金需求量陡增。

資本市場瞬息萬變，房企身處其中，恐怕也難獨善其身。

在監管全面收緊的情況下，公司重組被喊停的現象又出現了。6月20日，常州上市公司天晟新材跨界重組二度上會慘遭否決，而同樣的重組方案在兩個月前已獲得并購重組委有條件通過；另一家正在謀求跨界重組的江蘇公司蘇州高新則選擇主動撤回申請。

不難想象，這將給資金密集的房地產行業帶來影響。房企借殼上市之路或會變慢，而正在排隊上市的房企則喜憂參半。

“監管收緊，有的企業撤回申請，對于我們正在排隊的（企業）來說，說不定還加快了上市速度。”一名已經遞交上市申請書正等待審核通過的房企內部人士說。

戴德梁行估價及顧問服務部董事、華東區主管顧悅如指出，國內A股市場還沒有完全放開的前提下，有的企業不得不奔赴境外上市，但國內融資成本降低與融資模式漸趨靈活化的前提之下，不少企業還是愿意回A股。但他又指出，“目前國內規模房企面臨的融資大環境是寬松的，資金成本絕對值比前幾年已經有所下降，但綜合融資成本相對而言依然不低”。

房企借殼上市趨嚴

據不完全統計，目前有5家房企已經遞交A股上市申請書。包括紅星美凱龍、萬達商業、富力地產、綠都地產、金輝地產。其中綠都地產已經正式進入IPO程序，今年2月1日在河南證監局進行輔導備案，擬在A股市場首次公開發行股票并上市，其保薦商是中國國際金融股份有限公司。

更多的房企是準備采取借殼上市的辦法完成進入資本市場的動作。此前的6月7日，四川川潤股份有限公司發布《關于重大資產重組進展暨延期復牌的公告》，公告透露川潤股份將繼續停牌，籌劃的重組標的資產擬定為上海紅星美凱龍企業發展有限公司（簡稱紅星企發）。紅星企發正是紅星集團旗下的房地產開發業務平臺，是國內百強地產企業。

2015 年至今，房地產借殼上市方興未艾。即便是萬達商業，也不諱言以一切可能的方式回歸A股，包括借殼；龍光地產擬借殼嘉陵工業；京漢地產也宣稱準備借殼上市，恒大地產先后舉牌嘉凱城、廊坊發展，同樣被市場看作是資產重組完成其他業務上市的動作。

然而，根據目前的市場情況，業內人士判斷，借殼上市審批會更趨嚴格。上市融資放緩，為這些房企今年內的資金情況打上了一個問號。

一名分析師指出，房企近兩年青睞于回A股上市或者借殼上市，主要原因就是融資需求，境外對內房股普遍估值較低，只有國內資本市場可以緩解資金饑渴。比如，盡管龍光地產2015年各項指標均好，但近期在深圳拿了141億地王，也令資本市場對其資金狀況產生質疑，該公司2015年銷售規模只有205.1億元，核心利潤不到20億元，卻敢于運用杠桿拿地，短期負債上升是毫無疑問的。

然而，國內資本市場如果收緊，這些房企要解決資金結構問題，必須通過其他途徑包括發債、發信托等獲得短期資金。值得關注的是，機構發行這些證券化產品，對于上市房企的評級也有要求，這就陷入了“排名靠前的房企資源越集中”的循環，這名分析師指出，將來小房企由于評級對融資能力的削弱，導致拿地困難，進而發展也將成問題，只能通過與大房企合作甚至讓他們并購項目求得生存。

面臨短期資金壓力

研究中心分析師傅一辰指出，長期來看，由于土地總價明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負債規模不降反升，只是債務兌付的高峰期有所推遲。

公開資料顯示，2015年65家重點房企有息負債總額為32300.85億，平均有息負債為496.94億。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由于重點城市樓市火爆，企業加快布局，資金需求量陡增。

有息負債總額排在前10位的以大中型房企為主。其中，恒大、綠地位列前兩位，分別為2969.06億和2398.75億，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億。

2015 年，65家重點房企短期負債總額為10330.56億，平均短期負債158.93億。期末短期有息負債最高的十家企業，分別是恒大、中國中鐵、中國鐵建、綠地、萬達、保利、富力地產、萬科、碧桂園、陽光城。其中從恒大、綠地、萬達、保利等企業可以看出，短期有息負債的總額和房企的規模基本是呈正相關的，規模越大的企業短期有息負債的總額也就會越高。

恒大地產、富力地產、碧桂園以及陽光城有息負債總額同比增加較高。2105年富力地產短期有息債326.79億，陽光城短期有息債211.63億，分別同比增加46.7%和71.4%，而陽光城與富力地產的現金短債比均為0.65，凈負債率較高，短期償債壓力較大。

傅一辰認為，從現金（包括受限制現金）與短期負債的比值，可以直觀地了解到企業短期的負債水平以及企業對流動負債的償還能力。當現金短債比大于1時，說明企業有足夠的現金流量保障企業經營過程中短期負債的償還，但過高的現金短債比也可以看出企業對流動資金的利用不充分。

2015 年，65家重點房企現金短債比平均值為1.36。時代地產、濱江集團以及中海地產分別以24.36、20.14、14.09的數值占據了現金短債比前三的位置，這三家企業于本期發行了公司債券，現金的增加以及期末短期負債的大幅度減少導致了現金短債比同比增加較大。

進入2016年，房企正在不斷調整債務結構，以應對短期的資金壓力。以陽光城為例，該公司2015年末的現金短債比和長短債務比均小于1，主要原因是211.6億元的短債規模大，而現金僅137.9億元。并且細化來看，其中短期借款金額高達169.2億元。2016年一季度，陽光城的短期借款下降了35.4億元至133.8億元，總有息負債則下降了11億元，但現金也減少至110.4億元，因此凈負債率升至178%。總體而言，陽光城的問題主要在于融資時對兌付時間安排欠考慮，使得債務在2016年集中到期，而2017年、2018年到期債務分別僅為76.6億元和56.8億元。因此，陽光城應當繼續調整負債結構，增加長債比例。

一個明顯的現象是，房企短期借款上升快，積極拓展融資渠道。比如中南建設2015年凈負債率達186%，62億元現金也難以覆蓋106.2億元的短期借款，去年4月增發獲得45.8億元后，權益和現金都明顯有所上升，凈負債率因此下降至120%。接著又在今年1月發行了10億元5年期債券，各項財務指標均有優化，一年內到期非流動負債也減少了18億元。但值得注意的是，在融資較頻繁的情況下，中南建設的短期借款增加了9億元。

另一家中小型房企四川藍光發展2015年總有息負債不高，但55.9億元現金距離80億元的短債尚有一定距離。2016年一季度，藍光總息負債上升了35.7億元，凈負債率上升了30%，現金短債比和長短債務比則均有下降。并且從結構來看，藍光一季度新增債務中，長債增加了18.4億元，短期借款上升了9.5億元，再加上一年內到期的債務增加了7.9億元。

值得注意的是，藍光長期借款中前五名均會在2017年到期，合計34億元，因此當前藍光應當找到更多低息、長期的融資渠道。

“鑒于目前資本市場情況是這樣，房企必須走金融路子實現多元融資。”顧悅如透露，繼宣布設立“國峰人壽”進軍保險行業后，新城控股6月22日成功發行 “東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，規模10.5億元。

這是國內推行資產證券化以來，我國商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。顧悅如指出，一旦第一個項目成功資產證券化，第二個項目的流程將會變得簡化與快速，這就不排除企業后續接著用這種模式融資以補充現金流。（本文選自《21世紀經濟報道》）