因城施策讓房地產回歸本性

王哲

新政對投機、投資性購房形成精準打擊，效果初步顯現。專家認為，這傳遞了管理層調控房價的決心，亦是“以時間換空間”，在控制需求的同時增加保障房供應，從而促進房地產市場供需平衡。

去年以來，中國房地產市場這場大戲風云激蕩，在2016年最后一個公眾假期里達到了高潮。

7天，19城。國慶節期間，國內19個城市——北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州密集出臺房地產調控政策。這份涵蓋一二三線城市的調控名單，預示著緊縮調控政策的颶風再度席卷樓市。尤其是首都北京，擊出了這輪調控中力度最重的一拳。原本就執行全國最嚴格限購政策的北京，又將購房的首付比例提高了5%至20%，大力為樓市減杠桿、降需求。同時，又在土地政策上祭出三記重劍：“新批、新開工的商品房，90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的70%以上”“限地價競房價”“增加自住房供應”，力求增加中小戶型、中低總價的商品房供給。

新政對投機、投資性購房形成精準打擊，效果初步顯現。專家認為，這傳遞了管理層調控房價的決心，亦是“以時間換空間”，在控制需求的同時增加保障房供應，從而促進房地產市場供需平衡。

購房者心態面面觀

“十一假期回老家呆了一周，回來發現自己買不了房了。”在南京一家高科技企業擔任高管的陳先生原先準備投資買房，國慶節之前他在南京某商品房售樓處看中了一套150平方米的三居室，但節后準備去簽合同時卻發現因已有兩次房貸記錄，無法再貸款。而這套房總房款大大超出了自己的承受能力，如果要買的話，就要賣掉現在住的房子，所以只能放棄。按照國家相關部委9月29日出臺的樓市“二次調控”措施，差別化信貸政策進一步加碼。與以往“留有余地”的信貸政策執行不同，此次銀行收緊銀根可謂“動真格”，新政明顯將像陳先生這樣的投資者擠出了市場。

新政對改善性剛需影響也很大。家住北京南五環外卻在東北四環上班的李女士兩個月前開始在北京望京、來廣營等區域看二手房，準備購置一套離單位較近的二手房。“原來50%首付湊一湊還可以，新政一出，首付款漲到70%，根本沒戲，只能放棄購買，或者考慮暫時不受新政影響的商住房了。”李女士對此很無奈。北京師范大學一位年輕的副教授告訴本刊記者，她剛工作的時候買了一套60多平方米的一居室商品房，現在成家有了孩子明顯不夠用，想換一套90平方米的兩居室。但她發現這個愿望現在很難實現：在自己家同樣地段至少要再添150萬元，如果按照新政的貸款首付和利率要求，自己很難承受，只好放棄了換房計劃。在上海一家投資公司工作的劉女士為了女兒上學打算，準備賣掉手上兩套房子中的一套換購一套學區房，但“認房又認貸”的政策讓她貸款無門，只能擱置了自己的想法。

在投資者動搖、改善需求受限的同時，對于純剛需來說，新政的出臺某種程度上緩解了由于此前房價跳漲帶來的恐慌壓力。高歌猛進的房價、業主動輒坐地起價，讓在北京因準備結婚四處看房的周薔一度焦頭爛額，惶恐不已，“本來以為要一直漲下去，都快絕望了。新政出臺明顯是要趕走投資客、保護剛需，讓我們重新看到了希望。”

“組合拳”下樓市冷卻明顯

隨著新政的發力，北京、上海等此前房地產市場亢奮火熱的城市迅速冷卻，甚至“一夜入秋”，樓市開始回歸久違的理性。事實上，從各地出臺的細則來看，除了限貸外，還包括限購以及土地、稅費、保障性住房等調控手段，形成“組合拳”。業內專家普遍認為，受新一輪調控政策強勢出臺的影響，樓市再度降溫已成定局。市場接下來肯定會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂，交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小，未來半年可能保持下行和低迷形態。

中原地產研究中心統計數據顯示，國慶假期過后，調控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市，成交量下調幅度接近50%。根據各城市的二手房報價統計，實施房地產調控新政的一二線城市二手房在“十一”假期之后的一周內，房價指數下調了10%。“降溫將是大趨勢，從國慶之后成交的房源來看，大戶型非普通住宅的價格已經開始松動。”鏈家地產的一位負責人告訴記者，買賣雙方依然在博弈過程中，與之前市場氣氛相比，買賣雙方的心態發生了根本性變化，購房人由恐慌轉為觀望，預計兩成左右的購房者將延緩或取消購房計劃；業主也由坐地漲價轉為觀望，部分業主已開始主動調低報價，以求快速成交套現。58同城、趕集網和安居客的調查報告預計，房價在一兩個月后會明顯松動。

亞豪機構市場總監郭毅指出，新政背景下，開發商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤，此前“日光盤”現象短期內將不復存在。

“新政對于防范房價的過快上漲導致銀行信貸風險過度累積起到了極其關鍵的作用。”一位股份制商業銀行信貸部門負責人對本刊記者說，“對于消費者來說，現在可能并不是購房的好時機。”

安邦智庫首席研究員陳功接受本刊記者采訪時表示，從中央對此輪房地產調控的精神來看，有兩點值得關注：一是區別化調控，“一市一策，因城施策”；二是局部調控，需要限制性調控的主要是房價漲得太快太猛的一二線城市，而對于三四城市還是要搞活，去庫存是主要工作，而且要與城鎮化結合起來。陳功認為，相對于過去一刀切式的調控，此次的區別化調控政策體現了更多的彈性。“中央的要求很有彈性，但地方的政策是否能跟上，能否準確體現中央的精神，還存在一定的挑戰。”陳功說。

國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌在接受本刊記者采訪時指出，中國房地產根本性、方向性、道路性的問題是，房地產要回歸到以消費品為主導的市場，而不是投資市場。近期從中央到地方出臺的一系列房地產調控政策，正是讓房地產回歸“消費品”屬性的必然之路。