江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區規劃設計研究報告

文/楊藝　湖北武漢　430000

江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區規劃設計研究報告

文/楊藝湖北武漢430000

據調查，目前江漢油田職工中對公租房有需求人數2825人，主要分布在鉆井、井下、四機廠等生產一線單位。隨著年歲的增長，油田職工養老問題也將日益突出。江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區率先提出在公租房小區規劃建設中運用“新城市主義”的概念，打造全國領先水平的新型社區，創建石油行業住區的范本，為每一個油田人提供一個安居樂業的溫馨之家。

新城市主義；養老社區；田園城市

1.研究背景

2011年9月，國務院辦公廳發布《關于保障房安居工程建設和管理的指導意見》“將住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公租房建設。”強調了廉租房和公租房建設的必要性和緊迫性。

在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。同時我國人口老齡化速度加快，養老住房的需求量上升。這些因素都使得研究養老型廉租房住宅問題顯得更加必要。

2.理論的歷史背景

2.1 田園城市理論和新城設計理論

英國城市規劃師霍華德劃時代的著作《明日，一條通向真正改革的和平道路（To-Morrow：A Peaceful Path to Real Reform）》宣告了現代城市規劃理論體系的誕生，從那時起，城市規劃一直在探求一條通向“可持續發展的城市”之路。

霍華德（E.Howard）于1898年針對英國快速城市化所出現的交通擁堵、環境惡化以及農民大量涌入大城市的城市病所設計的以寬闊的農田林地環抱美麗的人居環境，把積極的城市生活的一切優點同鄉村的美麗和一切福利結合在一起的生態城市模式。

田園城市理論對歐洲乃至世界規劃思想起了重要的啟蒙作用，對后來出現的一些城市規劃理論，如衛星城鎮和新城市主義的理論頗有影響。1944年發表的大倫敦規劃采用了提出用綠帶限制內城擴張，在綠帶外圍設立8個衛星城，控制中心城蔓延；放射線加同心圓，疏導過境交通的空間發展模式，這也是新城設計理念的雛形設想，并且得到了政府的支持。

2.2 新城市主義模式的提出

2.2.1 新城市主義起源

北美和歐洲區有分享城鎮規劃思想的傳統（Grant），美國由于戰后經濟發展經歷了一個較長的繁榮時期，城市空間迅速擴張，以低密度平房和小汽車交通為主體的近郊發展給城市帶來了諸多弊病。田園城市倡導者在建設新城方面取得了某種成功，但卻解決不了新的工業革命引起的交通問題。

這種城市設計思想不僅迎合了當代追求文化傳統和可持續發展的潮流，在市場上也獲得了很大成功。“新城市主義”在90年代迅速傳播開來，已經對全世界產生了很大影響。除美洲外，歐洲、大洋洲、亞洲的許多國家的建筑師和規劃設計師在追隨“新城市主義”的潮流，英國、德國、蘇格蘭、土耳其、澳大利亞，日本甚至菲律賓等地都可以發現“新城市主義”的作品。（Grant，良好社區規劃，p.4）。

3. 案例：江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區規劃設計（三期）

3.1項目背景

本案的地理位置位于湖北省潛江江漢油田，據調查，目前江漢油田職工中對公租房有需求人數2825人，主要分布在鉆井、井下、四機廠等生產一線單位。

在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。2011年9月，國務院辦公廳發布《關于保障房安居工程建設和管理的指導意見》： “將住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公租房建設。”從國家政策層面支持廉租房的建設。同時，江漢油田離退休職工3.1萬人，10年內年還有近2萬人退休，亟需要分出小區一部分專門作為養老住宅。

3.1.1設計理念

（1）新城市主義英倫小鎮

（2）風情商業街

（3）內享型運動公園

3.1.2規劃設計

小區鳥瞰圖如下圖所示：

根據規劃，擬將本項目劃分為三期建設：

一期：約1000戶公租房以及緊鄰五七大道的2萬方商業，幼兒園和社區中心。

二期：新增約1000戶公租房用于銷售，依據合理用地的原則可適度進行商業住宅開發，沿彭河路打造沿街商業。

三期：新增約1000戶公租房用于養老公寓，完善中央運動公園，建設全方位高品質的養老社區。

3.1.3養老部分說明

現有的社會養老院養老無法滿足公租房社區養老需求。

公立的養老院名額有限導致住不進，私立的養老院收費過高導致住不起。除了上述社會養老院的規模和收費等原因，許多老年人不愿入住社會上的養老院，因為他們擔心會遭遇歧視。 他們更愿同社區老年朋友一起打發時光。“居家養老”是我國在相當一段時間內老年人養老的主要模式，大多數的老人將在居住區內安度晚年。而老年公寓正可以解決這一問題。

本小區養老部分建設思路和特點：

（1）老年居民最為看重的就是便利店和文化設施的距離，認為應該在5分鐘之內到達，如果步行速度取4km/h， 則服務半徑約在300m之內。而本小區一期的商業及文化娛樂、社區服務部分正是滿足這一服務半徑的需求。

（2）打破原先文化體育設施內容較為單一的模式，采取與不同層次老年人的多樣化需求相結合的設置方式。采用在組團內配置基本的文化體育設施，并充分利用組團內的住宅底部架空層，為老年人提供避風避雨的半室外活動場所，這既節約了用地，又增加了老年人的活動空間；同時，在主會所或居住區文化活動中心設

>置檔次較高的文化體育設施，可以滿足一些對生活品質要求較高的老年人的需求。

（3）小區中央有大面積公園綠地，既是適宜步行的景觀系統，又是內享型運動公園。并且，有供老年人運動的集中運動場地，方便老年人的健全的體育運動設施。體育設施以低運動強度為主，且布置在公共綠地附近。并結合健身設施安置了座椅以供老年人休息。

（4）小區一期建設有中型以上規模超市、或是類似萬容達行式的商業服務綜合體，以生鮮品為主導，滿足小區自身以及周邊油田地區群眾需要。提供綜合生活服務，包括縫紉、美發、物流、中介、24小時便利店家政服務等，對部分服務免除房租，促進社會和諧。商業內部規劃引入文化書屋，環境優雅、提高社區老年人的精神品位與文化追求。

（5）加強文化活動室建設，并設置專門的老年人活動中心，主要為老年人提供文體、休閑等興趣愛好，為老年人提供書包閱覽、書畫、健身、文娛等活動設施和場地。

結語：

江漢油田“水杉樂苑”公共租賃住房小區規劃項目的主要特點是整個小區擁有一個大的公共綠帶花園，是小區休閑娛樂，步行系統的核心。小區的養老模式是老年公寓式的“居家養老”。因為是廉租房設計項目，所以以廉租房的建設標準，已經最大限度的做到了低投入高品質的社區，而投資回報率較同類型產品也比較高。希望借助新城市主義的理論，使老年人的生活起居、醫療衛生、精神慰藉以及出行服務等方方面面的需求達到他們所理想的程度，讓老年人晚年生活更加舒適、更加幸福！

［1］胡紋.居住區規劃原理與設計方法［M］.北京天成排版公司制版，2013年5月第十四次印刷，258-264.

［2］（英）埃比尼澤·霍華德，金經元.明日，一條通向真正改革的和平道路（To-Morrow：A Peaceful Path to Real Reform）［M］.商務印書館，2000年12月1日出版.

［3］（法）柯布西耶，李浩.明日之城市［M］.中國建筑工業出版社，2009年3月1日出版.

楊藝（420104198611240843）.

圖3.1.3　鳥瞰圖